北京通州区41.55亿元挂牌3宗预申请地块】 12月24日，北京市规划和自然资源委员会挂牌3宗预申请地块。

      三宗地块均位于北京市通州区，开车到国贸不堵车15分钟，堵车的话半小时，这里还是地铁S6线及京津城际铁路亦庄站、城际铁路联络线亦庄东站的站前区域，未来高铁站启用，这里真的可以通达四方，搭上高铁的时代列车，就是一个崭新的未来。

     发展区域商业，这里显然又是通州台湖-次渠地区的发展新一极，和亦庄新城形成国门两翼，更是与北京副中心、环球影城、台湖演艺小镇多轮驱动。

      未来通过另一条通州区内轨道交通——S6、M102，可以通达环球影城、通州主城区，此次3宗预申请地块总土地面积18.32万平，总起始价41.55亿元。

      据悉，北京市自12月以来已挂牌11宗预申请地块，总起始价335.21亿元。其中朝阳区1宗，怀柔2宗，昌平1宗，门头沟1宗，顺义3宗，通州3宗地块详情下图👇见：

     地块编号京土整储预（通）[2019]025号，地块名称北京市通州区光机电一体化产业基地北神树B-25地块，地块位于通州区台湖镇，土地面积4.53万平，规划建筑面积9.06万平，用地性质为F3其他类多功能用地，起始价11.32亿元。

北神树B-25地块示意图

    地块编号京土整储预(通）[2019]024号，地块名称北京市通州区亦庄站前区YZ00-0407-0004、YZ00-0407-0005地块，地块位于通州区台湖镇，土地面积5.45万平，规划建筑面积9.27万平，用地性质为F3其他类多功能用地，起始价11.89亿元。

YZ00-0407-0004、YZ00-0407-0005地块示意图

    地块编号京土整储预(通）[2019]023号，地块名称北京市通州区亦庄站前区YZ00-0407-0002、YZ00-0407-0003地块，地块位于通州区台湖镇，土地面积8.34万平，规划建筑面积14.17万平，用地性质为F3其他类多功能用地，起始价18.34亿元。

YZ00-0407-0002、YZ00-0407-0003地块示意图

    对北京市场而言，今年限竞房供应已超七成，完全控制了房价上涨预期，再加上调控不放松及外部经济环境影响，房企普遍感觉吃力，大部分项目都遇到了不同程度的销售困境。

    记得一位头部房企的掌舵人说过一句话：千万不要买错地！选地，在市场一片繁荣时，显现的并不重要。但当楼市周期转换，市场维持平淡，当初拿地抉择就事关重大。

     2019年北京楼市中，房企业绩距离拉开，源头其实是当初土地的选择。供应加大之后，土地择址的优劣导致后续营销的分化。

    共性特征是，好地段和优质板块的项目明显更容易热销，抗市场波动能力强。而一旦出现战略性的拿地失误，选择了“红海”地域，在今年市况下，营销就变得非常艰难，一定会拖累业绩。

     纵观北京楼市，今年销售火爆，排名靠前的项目，有的占据核心位置，拥有环线价值，坐享成熟配套；有的落子在政策红利辐射区，享有巨大的区域发展潜力；亦或是看准时机，切入长期供应短缺的板块，一经入市便能承接饥渴已久的购房需求。

     因此，如果北京楼市长期平稳，供应给力，那么选地功夫势必是房企急需提升的核心能力。一言以蔽之，即使不拿地，也不要选错地。

      拿地选址和产品力的关系是这样：如果地块素质很差，即使产品力很强，也极难改变命运，除非大幅降价；但若是土地素质一般，先进的产品力就能起到力挽狂澜的作用，改变项目的营销运数。

      有的房企之所以“牛”，是在于地拿对了，而且产品力还超出同行一截，这就是年度为数不多的“爆盘”。

      因此，拿地之后更严苛的考验是产品力的打造。只有勇于创新，敢于打造网红级产品的房企，才能在区域竞争和周期跌宕中获得先进优势。不仅快速去化，还能占有溢价，甚至形成企业独有的IP，实现品牌和业绩双赢。

整体格局来看，今天中国房地产仍然在“房企分化，集中度加剧”的通道中。政策宽松期对行业、对大小房企都是普遍利好，政策收紧期优质房企优势得到强化，小房企可能是生死问题，行业集中度提升速度更快。

      核心逻辑是，行情差的时候，中小房企获取土地、获取资源、获取人才与供应商博弈等能力都会拉下太多，比如银行的贷款门槛和白名单会收紧很多，这个时候催生的大中小分化程度可能更深刻。从明年的政策、市场的走势来看，2020年是“几家欢喜多家愁”的格局。

      哪些房企会欢喜了？那些战略上坚持“有质量、可持续的增长”的房企，他们在资源价值、扩张能力、安全防御性都做得比较均好，在弱市下反而更加凸显自己的优势。

     一则是以前靠财务杠杆驱动、负债较高、地王项目过多、产品力功底比较弱的大中型房企，比如库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，这样的中型房企或许是能否活着的问题了。

     二则大多数中小房企融资成本高，销售去化低和去化周期延长，2020年很不乐观。太平洋证券房地产组分析师徐超就表示，行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。

     大型房企的兼并对象将从微型房企，向资金链紧张的百强房企的部分项目转变。他认为，融资优势明显、具有独特拿地优势、开发品质极高的房企将在这个过程中“杀出重围”。

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