【摘要】目前我国已经进入了人口老龄化社会，但由于在经济不发达的情况下，我国便进入了老龄化社会，社会养老体系尚不完善，因而养老问题成为了我国当前面临的非常严峻的社会问题。养老产业是一个很庞大的产业链，是兼具经济效益和社会效益的产业，而当前我国的养老产业刚刚起步。本文将分析养老产业中的养老地产业，对其未来的发展前景及如何发展进行分析，以此来反映我国的养老地产业应该如何有效的发展，探究如何建立一个适合我国国情的科学养老体系当前老龄化、少子化已成为全球经济增长的桎梏，而早在3 0多年前，西欧、日本等发达国家已经出现了严重的老龄化问题，国家采取积极应对政策完善社会养老体系，到目前为止，美国、英国、日本等过已经形成了较为完善的社会养老体系。

根据联合国标准：如果一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上,，那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。若按照这个标准，我国在20世纪90年代就已进入老龄化时代，但社会对其认识度并不高。

所谓养老地产，即是实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合。主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。就目前的社会形势而言，养老地产业是个具有广阔发展前景的黑马产业。

一、趋势判断

我国养老地产当前尚处于初级阶段，开发商、保险等多方试点，但大规模成体系发展尚未成型。当前多种机构都在养老地产方面进行了探索，如亲和源、万科等开发商、以及保险公司等。亲和源采取会员制，养老服务齐全，但目前也尚未实现大量复制，后来宜华健康的收购助推了亲和源模式的快速发展。

开发商的探索目前也处于初级阶段，项目一般是在设计上考虑老年人的需求，模式上租售并举，以回流部分资金。而保险凭借其天然的资金优势和产业链联动，在发展养老地产领域具有一定的优势，也可以提供需要多种照顾和持续管理的养老地产。

一般的房地产开发商更可能关注活跃长者领域，而保险资出于资金周转考虑，我们认为开发商更可能关注活跃长者社区，在社区和房屋设计上等为老年人提供诸多便利，但项目仍会以出售为主或租售并举。

开发商养老地产项目若以出租为主，也更可能由专业养老地产运营商进行运营；中长期一些政策的出台，如美国的贷款抵押保险、日本的护理保险制度等等，可能会促进开发商等更多进入这一领域。

保险资金由于其资金使用期限较长，投资养老地产正好可以解决其资金“长短错配”的问题；另一方面，养老金也可以和养老地产互补配合，实现产业链联动。

养老地产影响长期更多在结构层面，养老地产在引导一部分需求的同时，还会释放部分供给；与房价没有必然联系。主要因为：

（1）老年人在搬到老年公寓等养老地产之时，多半可能会将之前的住房出租或出售出去，形成有效供给。

（2）老年公寓面积往往不及原住宅面积大，因而增加的供给面积其实是更多了。

（3）老年地产一般更偏郊区，也可给市中心少有地段腾出更多供应，缓解年轻人上下班交通压力等。

二、政府支持对产业的影响

为了验证政府的支持对于养老地产业或者养老产业的影响和重要性，我们可以选取财政支出中的社会保障支出与卫生机构的老年人及残疾人床位数两个指标，进行线性回归分析，来得出结论。

根据数据我们可以得到如下的趋势图和表格：

由以上图表可知，政府的财政的社保支出与养老机构的床位数呈现出正相关的趋势，且趋势明显。对其进行回归可得到回归方程为：bed=41.26expenditure-2659.243.

由上表可知，拟合优度R 2 = 0 . 9 6 7 3 ，调整后的拟合优度adjR2=0.9632.，均接近于1，说明拟合较好。F（1,8）=236.36，Prob > F = 0.0000 ≤0.05，通过F检验； P>|t| 均小于0.05，通过t检验。

由此可知，财政支出对于养老产业会产生重大的影响，所以在我国现阶段的事实条件下，政府在养老产业发展的初期应该扮演主导的角色，待其发展完善，可以再放权于市场，让其在市场经济的条件下进行竞争，通过市场竞争、市场价格等市场手段来实现其发展和完善。

在政府支持方面，可以借鉴日本的经验。

首先，政府应该在我国养老地产也发展的初期制定相关的法律法规，来引导和约束其朝向正确的方向发展，规范市场行为。养老问题毕竟是关系到国计民生的大问题，在规范和规则上应该早制定，严执行，勤监督，重惩罚，以此来保障人民的根本利益。

其次，可以适当地提高企业进入此市场的技术、资金、环保等准入标准，从根本上净化这个产业的发展环境，防止出现地产的泡沫问题。

再次，政府应该对此市场的运行进行严格的监管，严禁炒房买房、投机取巧的行为发生。这样才能有效地解决养老这一严重的社会问题。

最后，政府应该相应地增加社保支出，养老问题仅靠市场和企业是无法根本解决的，国家还是应该增加相关方面的支出，建立健全社会保障和养老体系，从而保障人民老有所养，老有所依。

所以由于政府支出对于养老地产业和养老产业的重要影响，政府应该加大社保支出，以保障社会养老，推动养老产业的发展。

三、养老地产的出路

(一)行业细分是趋势，养老地产蕴含巨大商机

参考美国经验，房地产行业走到下半场，客户细分是趋势。房地产行业走到下半场，一锅粥的不加区分的开发模式将越来越难以通行。明确客户定位、有的放矢会是更好的发展模式。美国开发商走到后期就是这样，逐步建立起明确的客户细分和客户定位，提供多方位服务，差别化建立起竞争优势。以帕尔迪为例，其按照客户的生命周期和客户的支付能力建立了2个大类、11个子类的细分客户，包括：

（1）以个人为单位的客户——首次臵业者、常年工作流动人士、大龄单身贵族、活跃长者；

（2）以家庭为单位的客户——单人工作的丁克家庭、双人工作的丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭等。从而各种客户都可以相应的找到其需要的产品，伴随生命周期，需求转换，也可以找同一家开发商的房子。

但我国养老地产领域当前项目不是很多，可发展空间巨大。我国当前虽然有一些机构试水养老地产，但规模化、连锁化的发展仍比较少，多数只是一个两个项目的试点。比如，亲和源的老年公寓、北京东方太阳城、泰康养老地产项目、万科的幸福汇、保利的和熙会和西塘越等等。但我国养老地产远不止这个规模。根据联合国的预测，我国65 岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，

图表来源：联合国

并会在2 0 6 0年会达到3 . 6 9 亿的高点，占总人口比例达2 8 % 。这意味着，未来五十年，我国将继续比较快的老龄化进程，养老地产的需求也会巨大，对于行业细分的要求也会增强。

（二）养老地产专业性要求高，盈利模式仍待完善

我国亲和源、东方太阳城、开发商、保险公司等多方试水养老地产。亲和源会员制养老，东方太阳城出售为主，开发商项目部分采取租售并举方式，保险资金优势得天独厚。但各种盈利模式都存在一定的问题，比如亲和源会员制为主为现金回流带来一定压力，东方太阳城出售为主则后续服务较弱等，模式均有待于进一步完善。美国管理者和拥有者分离的模式，或许是我国很好的借鉴，在借鉴的基础上，我们更应该结合我国的实际情况进行一定的改良。比如，我国目前“9073”的养老模式，养老方式大多数还是采取了家庭养老的方式，我国的养老地产盈利模式应该以家庭式为主，这样比较符合我国的现实国情和我国的传统观念.

（三）政府加强扶持和监管

当前已经涉足养老地产的公司有万科、保利、世联、凤凰股份等80多家，但其均处于由试水阶段迈入开始慢慢发展阶段。面临这样一个新兴且关系国计民生的产业，政府应该出台相应的政策，完善相应的配套服务设施，给予这些项目资金、政策上的支持，税收上的优惠，以促进其探索出最适合我国国情的养老地产模式，缓解我国目前严峻的养老形势。但同时，对于这样一个新兴产业，相关的法律法规还不够完善，政府也应该进一步加强监管，防止通过不正当的手段获取暴利的行为。

综上，当前的社会形势需要养老产业的发展，而养老产业作为一个新兴产业，有其独特的魅力和风险，需要我们对于这个产业更加深入的探究，探究出最为适合我国国情的养老之路，解决当前由于人口老龄化加剧带来的养老问题，维护社会的稳定，真正做到“老有所养”“老有所依”！

作者：苗 珊  发表于《东方企业文化》，原题：浅析我国养老地产的发展前景

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