共有产权房出来了，对于大家是该喜还是该忧呢？我给大家算算账。

就拿保利首开常营这个项目举例吧，这个项目本来是自住房，售价2.2万，但新出了共有产权房办法，将成为排名前列个共产房项目。

虽然变成了共产房，售价是不变的，还是2.2万，不确定的是购房人的产权份额。大家花2.2万/平米的价格到底能买到多少份额比例的产权呢？政府文件中这么规定的“产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。也就是说，共产房售价÷周边商品房价格=产权份额比例。

那么咱们就看看周边的房价，周围商品房比较有代表性的就是“常营三杰”—万象新天、苹果派和柏林爱乐。大家可以看一下位置关系，红框位置是自住房项目，三个圈圈住的是商品房位置。

这三个小区最近的成交价在5万3~6万左右。一般来说，对标的商品房价格估算应该保守点，那么算5万左右。如果再考虑到保利首开这个项目是按原先自住房的标准设计建设的，标准略低，那就再打个折，按4.4万计算。

按这个来算，常营共产房的份额比例=2.2万÷4.4万=50%。一套90米的两居，2.2万/平算，售价是200万，房子的内涵市场价值是400万。

如果5年后卖掉呢？假设到时候这套房的市场价涨到500万的话。

如果是自住房，按照自住房的规定需要交差价的30%给政府，也就是（500-200）×30%=90万；

购房人赚500万-200万-90万=210万。

相比当时的买房款200万来说，涨幅105%。

但如果是共产房的话呢？

由于只拥有50%的产权份额，卖房款的一半要交给政府，也就是500×50%=250万交给政府；

购房人赚500万-200万-250万=50万。

相比当时的买房款200万来说，涨幅只有25%。

算下来大家可以看到，单纯从投资的角度来看，共产房是远不如自住房的。

但是不是共产房就不如自住房了呢？--也不是。。。

起码有几个优点：

共产房的建设标准比传统自住房有质的提升。全装修交房；城六区层高下限2.8米，郊区层高下限2.9米；人车分流，至少一户一车位；标配图书馆、健身馆、咖啡馆；WiFi全覆盖，人脸识别。如果真要不打折的执行下来，比很多商品房小区都强。

很多人悲观的认为这么高的建设标准难实行，因为售价被限，开发商没动力做好品质。这事儿吧，还真不好说，因为这回政府也拥有产权了，政府有动力。

另外，之前的自住房、两限房这类的打折房，确实存在一个问题，定价被限死，品质做的越高，套利空间就越大，最后政府和政府默认保障房品质应该低一些，结果就出现了各种奇葩户型，偷工减料的外立面，挺好的北京，新造了一堆建筑垃圾。现在的防套利的方式是降低产权份额比例，而不是降低建筑品质。

还有什么变化呢？我预计共产房会比原来的自住房好申请，一个是规划了大量建设，另一个呢，原来的自住房里掺杂着很多投资需求，能申到一个自住房立马赚几百万，大家会变着花样的想办法申，即使有房子住也得申。如今的共产房，在规则上防套利做的比较好，想的够周全了，另外投资收益也没那么大了，奔着投资去的人们会散去，真要住的人几率就大了。

所以总结来说，如果是投资的话，共产房差于自住房，如果纯是自己住的话，共产房还算是个好东西。。。