“贸易战”开始后中国各项经济指标面临压力

反映外国人在美国购房情况的《全美经纪人协会（NAR）各国买家在美住宅投资报告》于7月26日出炉。今年的报告显示，在2015年超越加拿大后，中国人继续蝉联美国住宅房产排名前列大海外买家。2017年4月-2018年3月之间，美国住宅市场吸引了1210亿美元海外资金流入，占全美1.6万亿美元同期房屋销售量的8%。其中，56%为居住在美国的外国投资者购房，而44%为未居住在美国的外国投资者所购买。中国人购房金额占到四分之一，达304亿美元，其中58%为全款。中国、加拿大、英国、印度和墨西哥这5个国家的买家占据了外国投资者在美国房地产市场投资的半壁江山。

通常来说外国投资者购买的房产总价较高，报告显示，较近一年里，外国买家购房的价格中位数为29.24万美元，比全美市面上的房价中位数24.93万美元高出约17%。9%的海外买家购买了100万美元以上的豪宅，而在全美范围内，购买了100万美元以上豪宅的买家比例不到3%。

在外国购房者中，中国买家无疑是出手较阔气的一群。2017年4月-2018年3月间，中国人买入4.4万套美国房产。在购房均价方面，中国人的均价达75.3万美元，在所有外国人中仅次于英国买家。而他们在美所购房屋的价格中位数高达43.91万美元，比外国买家整体的购房价格中位数足足高出50%。报告认为，部分原因是中国买家更喜欢在市中心以及房价偏高的区域买房，比如加利福尼亚州、新泽西州、纽约州、得克萨斯州和华盛顿州。

NAR总裁门登霍尔认为，虽然当下的全球环境面临较大的不确定性，但美国房产仍然被视为安全、有保障且可盈利的投资标的。今年以来，中国买家对美国房产兴趣有所回升。背后动因主要是对冲人民币对美元贬值的风险，但是现在的这波趋势，与2016年人民币急剧贬值、资本外流严重所引发的海外购房热潮不同。如今的人们对中国的经济和人民币汇率拥有信心，再加上资本管控和投资行为的愈加理性化，预测这波上涨趋势将在未来一年里表现出稳健而持久的态势。

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在五大外国买家来源国中，印度人申请美国房贷的比例较高，约78%，而加拿大选择全款买的比例较高，为78%。中国有58%的人在美国选择全款买房，37%的人申请了美国贷款。数据显示，52%的外国买家购房目的为自住。除了自住，中国人较普遍的购房目的是为了子女的教育。

蓬勃的新兴中产阶级成为了这一轮购房的主力军。Juwai.com的《中国人美国置业焦点》调研报告显示，中国买家在美国买房的平均预算在39.9万美元，约合人民币268万元。随着中国较近三四线城市房价的飞涨，美国一些城市的房价甚至已经低于一些东南沿海的三线城市。从购买者所在城市的分布来看，2016年，除了北京上海和广东，来自其他省市的消费者占到整体消费者的47.8%，而到了2017年，这个数字上升到54.1%。

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数据显示，这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速，主要是受到移民和投资的驱动。大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求而非着眼于投资回报率。如果现金流允许的情况下，很多人可能会增加对于美国房产的购买，达到财产保值的目的。对于很多超高净值人群来说，贸易战可能会影响他们的现金流从而影响他们的购买决策；但是如果有充足的现金流，考虑到美元的坚挺，可能他们会选择加大对美国的投资，只是方向由购买豪宅转换为商业住宅或者容易出租的公寓而已。

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