1.45万/㎡的平谷共有产权房申购,全北京都在冷眼旁观

买房大家帮 2017-11-23 11:41:00
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有一个小消息,北京平谷区山东庄镇西沥津村的一个共有产权项目近几天内将会进行网上公告、申购。一共1305套房,销售均价1.45万/㎡。 就这么一个不起眼的小小消息,却引发了全北京房企的关注,帮主认为,买房人更应该关注这个消息,无论你买不买这个项目,也无论你买不买共有产权房。

有一个小消息,北京平谷区山东庄镇西沥津村的一个共有产权项目近几天内将会进行网上公告、申购。一共1305套房,销售均价1.45万/㎡。

就这么一个不起眼的小小消息,却引发了全北京房企的关注,帮主认为,买房人更应该关注这个消息,无论你买不买这个项目,也无论你买不买共有产权房。这个共有产权房较后的申购情况和结果,将会对接下来的北京楼市产生深远的影响。

如果申购的人多,且较后卖得不错,那么,房企、改善客和投资客的2018年将会很难很难;如果申购不理想,乃至是遇冷,那么,共有产权房的命运将会扑朔迷离,这对于刚需而言很难界定是好事还是坏事,全看刚需的预期值。

同是共有产权房,平谷的既不是排名前列,也没有什么特别的内容,甚至性价比也很差,为什么有这么大的“能量”?秘密,就隐藏在这“性价比很差”里。

首先,这个项目有1305套房,而平谷区域一年的新房成交量也就在2000套左右,这就意味着,光是平谷区内的需求是消化不了这个共有产权项目的,它是面向全北京的。

其次,从位置上来看,平谷的这个共有产权房项目,甚至比不上燕郊,无论是到北京城区的交通通达性,还是物理距离。这就意味着,即使是刚需,如果不是在平谷或者平谷附近工作生活的话,购买这个项目的意义价值并不大。

事实上,平谷区位于北京东北六环外,属于远郊区,从北京城区出发往东北方向走,要经过河北三河市后,才到达平谷。

第三,从价格上来看,平谷核心区域的价格在3万左右,这个共有产权房的价格在1.45万,而目前燕郊的价格不过2万左右。

可以说,综合区域和价格,平谷这个共有产权房项目,无论是从自住还是从价值增长层面来看,都不是一个好选择,连鸡肋都称不上。

分析完这个项目后,再来补充一个知识点:对于共有产权房,业内一直认为这是一个完全剔除了投资属性的、供给刚需的住宅产品;但同样的,这也是一个基本告别了房价增长红利的项目。

因为不能转成普通商品房,无论租还是售,都需要按产权比例“分红”给政府,且只能卖给同样有购买共有产权房资格的一方,出售价格按评估价格,而现在由谁评估尚不明确;一个事实是,一般评估价格都会低于市场价格。

所以,共有产权房用来自住没有关系,好的位置比如之前拍出来的海淀、朝阳和丰台的共有产权房地块也都可以考虑。但是,如果位置不是特别好,又想要享受房产未来增值红利的,买共有产权房并不是一个特别好的选项。

到这里,就可以看清楚了。如果平谷这个共有产权房项目申购情况好的话,那就说明,刚需非常之认可共有产权房,这对于房企和2018年的北京房地产市场将是一个沉重的打击。

因为,从2017年的供地来看,以及政府对共有产权房的规划来看,明年计划推出5万套共有产权房。这将是对刚需客群的极大分流;而刚需的大量减少,也会导致卖旧买新的改善客户无法进入市场。这就意味着,明年的市场很可能会比今年还冷清,房企和市场的冬天真正来临。

如果申购不理想,乃至是遇冷的话,那么说明刚需对于共有产权房有着相对清醒的认识。

事实上,房企至今认为共有产权房对市场的冲击有限,一则是因为大多数共有产权房的位置和交通都不算理想,二则是因为共有产权房既占房票,又很难享受房价上涨的红利;时间会让刚需们醒过神儿来——只要房价还在持续上涨、只要还想着要上车,共有产权房始终不是较佳选择。

接茬说,一旦遇冷,这1300多套共有产权房怎么办?(据说,平谷还有2000多套共有产权房的供地将要出来)

有先例。此前发生过自住房项目多次申购却未能清盘的现象,政府就规定,像这样的项目,可以将剩下的房源转为普通商品房公开销售,购房者只要符合限购资格即可。

如果这批共有产权房按以上先例走,那么共有产权房的性质就彻底改变,原来较大的特点——杜绝投资投机就会丧失。如果不按这个先例走,继续降低价格或提高购房者的持有比例,比例太高,等于变相将价格降到更低,那么利益空间就出现了,有利益的地方就无法杜绝投资客与寻租人。

此外,如果平谷这批共有产权房遇冷,势必也将会引发连锁反应,明年的近5万套共有产权房里,有相当一批是位置和交通都不理想的,它们的命运不会比平谷的好多少。

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