土拍2019:房企在北京掘金的梦想与现实

北京楼市深度报道 2020-01-02 18:38:02
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在土地拍卖场上,绝不仅是各家房企实力的角逐,更是筹谋战略布局、算计利润溢价的较量。

编者按:不限价地块持续加码,溢价率再创新低,厮杀与冷场都不曾缺席……2019北京土拍市场那些意难平和不可说的名场面?且看搜狐焦点2019独家#迹·忆#盘点,细述2019年北京土拍云与月!

策划:搜狐焦点北京站新闻中心

撰写:武亚光、秦岭

英国政治经济学家威廉·配第有句在楼市广为传播的名言:土地是财富之母。的确,在过去20年里,每一次土拍,都实为一场“硝烟弥漫”的生死战。在土地拍卖场上,绝不仅是各家房企实力的角逐,更是筹谋战略布局、算计利润溢价的较量。

每一次举牌,每一次落锤,都如同一只微小的蝴蝶在亚马逊森林里煽动翅膀,对一个企业、一个区域将引发重大的影响。

01

2019年最响亮的一次落锤落在了通州。

1月31日,随着 “万科+平安”联合体66.6亿拍下通州台湖地块,通州楼市迎来“限竞房”时代。

通州素有“北京楼市晴雨表”之称,该地块入市前,通州楼市以二手房为主,辅以保障性住房和中高端住宅产品。台湖地块的出售为通州楼市掀开了限竞房的大幕:2019年通州区共拍出4宗限竞房用地,接近全城限竞房总量的1/5。

“初生牛犊”的通州区,撑起了限竞房土拍市场最后的尊严。相比较通州区限竞房的群雄逐鹿,北京全城的限竞房经历风光期后,步入下行阶段。

2019年,北京全年成交58宗经营性用地,其中限竞房用地21宗、纯商品房地块14宗,限竞房用地占比36.2%。这是自2017年限竞房成为市场主流商品房后的最低占比。

相比较2017年北京非政策性商品住宅地块成交44宗土地全部为限竞房地块;2018年,北京非政策性商品住宅地块成交42宗,其中限竞房地块占据41宗。

2019年拍出的限竞房地块,仅为2018年全年的一半。尤其是下半年,纯商品房地块的比重逐步上升,虽然拿地的积极性依旧相对低迷,但多数地块都会成为区域未来新房的“挑高”项目,预计将会对区域房价有撬动作用。

限竞房的“全面失守”,大部分源自限竞房市场表现却并不尽如人意。根据统计数据显示,入市项目中,80%的项目已经亏损或将要面临亏损。从销售进度看,仅8个项目宣告基本售罄,多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长,总成本会进一步加大。由于近两年限竞房的利润问题以及整体表现一般限制了开发商的拿地热情。

(2019年不限价纯商品房地块信息)

(2019年限竞房地块信息)

就目前北京土地市场形势来看,不限价地块将仍是接下来土拍市场的“常客”。2020年1月,北京将有5宗住宅地块上拍,其中4宗都是不限价地块。

随着限竞房地块的份额在逐步减少,越来越多纯商品地块占据市场,因此也不排除未来限竞房地块在北京消失的可能。

02

限竞房土地市场的缩减仅仅是2019年北京土拍市场的一个缩影。

如果用一个字概括2019年土拍,怕没有比“冷”字更贴合的了。

2019年北京土地市场,迎来了近10年的又一个寒冬。

2019年全年,北京土地市场共成功出让58宗经营性用地,相较2018年减少5宗,北京近10年土拍中,仅高于2016年;建设用地面积合计357.32万㎡,较2018年同比减少20.24%;总成交额达到1672.1亿元,较去年同比下降0.35%。

(近10年北京土拍数据)

伴随着成交土地宗数、成交建设用地面积、成交总金额一起下滑的,是曾经近乎于疯狂的溢价率。

前两年在京拿地的房企,似乎暗中达成了一种默契:无论我挣不挣钱,都不能让你拿到地。

于是在土拍大厅里,经常能瞧见房企代表疯狂的举牌身影,50%、70%、甚至100%全自持的疯狂溢价率,成了前两年北京土拍的特有符号。高溢价率的疯狂泡沫最终被北京土拍市场的冷淡击破。据统计数据显示,2019年北京土地平均成交溢价率仅为9.4%,远低于2018年的14%。

时隔多年,再次跌到个位数。

(2019年北京土拍溢价率前10)

2019年溢价率最高的土地是2月2日拍出的通州新城地块,为42.4%;而全年成交的58宗宅地中,有21宗为底价成交,尤其于年底,底价成交已成土拍市场常态,这与年底大部分企业的资金压力大从而放弃拿地分不开关系,即使性价比高的土地也避免不了底价成交。

对于北京土地市场,今年开发商所表现出来的理智与冷静,与目前市场环境息息相关。针于明年的北京土地价格,在高融资成本下,预计房企对拿地的态度将会更为谨慎,明年地价也难走高。

03

冷淡的土拍市场,让房企拿地时不得不采取更谨慎的态度。用一句话概括2019年房企拿地特点,就是“国家队余粮充裕,差钱的抱团取暖”。

纵览2019年房企在京拿地,以央企和国企为首的国家队占据绝对主导地位。其中中海在京共拿了4宗地,除了联合首钢拿下石景山区古城南街东侧地块,其余三宗地均为独立拿地,4宗地共涉及土地出让金207.5亿元。

中海的“不差钱”模式,源自对产品和地块的信心。四宗地里面有两宗位于瀛海,中海拍地时,溢价率分别高达21.64%和25.77%。至此,中海地产在瀛海镇拿下三宗地,仅拿地费用就将近百亿。相比较大多数房企谨慎拿地、小心操盘的态度,中海深度耕耘瀛海镇的信心跃然纸上。

由中海操盘的瀛海府项目,是北京第一宗入市的限竞房项目,开盘即售罄,给限竞房市场开了个好头。近两年接连落子瀛海,开启造城模式,一方面是中海地产对南城发展潜力的持续看好;另一方面,也源自对瀛海市场的信心,有瀛海府珠玉在前,相比中海地产接下来推向市场的项目不会太差。

中海地产一颗红心在瀛海,和中海联合打造了热盘中海寰宇天下的首钢则把拿地目标锁定了大本营石景山。2019年全年,首钢在京拿下5宗地,其中三宗地位于石景山,除住宅项目联手中海外,另外两宗商业地块均为单独操盘。首钢2019年5宗地共涉及土地出让金高达144亿元。

和国家队的“大手笔、不差钱”相比,2019年民营房企在京拿地比较谨慎,尤其是进入2019年尾声阶段,一度出现国家队“土地包圆”现象,11月份北京出让4块地,仅有世茂一家民营房企拿地;12月份出让的7宗地里,也仅有中骏42亿元拿下房山良乡限竞房地块。可见,在楼市下行阶段,具有“国家队”背景的房地产公司凭借融资成本低、负债率低等优势,成为北京楼市主力军。

正如歌里唱得“团结是铁,团结是钢”,当大多数开发商不愿冒风险深陷北京土地市场,联合拿地就成了“房企拿地新趋势”。

增加盈利、降低风险、各取所长,在这个过程中大家资源互补,各取所需,合作起来也得心应手。

2019年土拍市场中,联合拿地的房企俨然是一道靓丽的风景线,民企、国企、央企纷纷花式结盟拿地。在今年成交的58宗地块中,共有26宗是由房企联合体拿下,占比达44.83%,高于去年的36.5%。

(2019年企业联合拿地一览)

04

北京的土地就像《围城》里说的,里面的人想出去,外面的房企挤破头想在首都有一番作为。

近几年来,异地房企“进京赶考”的脚步从未停止,海派、粤派、渝派等纷纷前赴后继。作为全国的中心,北京是众多房企全国扩张、在北方扎根的重要标的,也是任何规模化发展的房企都不可能忽略的区域。而要想在北京获得发展,首先是需要取得北京的土地储备。于是,进京的开发商们各显神通,用各异的手法打开北京市场。

今年北京土拍市场也出现了许多“进京赶考的新面孔”。闽系房企禹洲地产在2月联合金茂以近20%的溢价率拿下通州一宗限竞房地块,从而顺利进京。雅居乐和港中旅在今年年中,分别以31.8亿、30.6亿重金收入亦庄河西区两宗限竞房地块,溢价率高达40%,引发市场关注。

除此之外,北京土拍市场还出现了一些中部省份国企身影。10月,南昌市政联合融创斩获大兴孙村一宗限竞房地块。紧接着,11月,山西通建也以30.7亿独立拿下亦庄路东区限竞房地块。足以见得,作为一线城市的排头兵,北京市场依然是全国房企重点关注的区域。

其中最引人注意的,是来自香港的恒基地产,分别在5月和9月拿下孙河两块地。作为北京唯一一个先规划后建设的纯低密高端居住区,孙河板块从不缺热度,自2012年首拍后,一直备受开发商和市场追捧,最早拍出的几宗地溢价率飙升,而近两年推出的限竞房也深受购房人信赖。

随着恒基大举进军孙河板块,留给外人的疑虑只剩下两个:两块地的新房最终会卖多少钱?目前孙河板块尚有6个项目处于在售阶段,恒基该如何打造产品,才能在区域内保持竞争力?要知道,孙河不仅仅是热土,更是修罗场!

05

土拍素来被誉为“楼市晴雨表”,一定程度上标志着城市一段时期内的楼市情况。2019年楼市对于一线城市而言,走势分化严重,除深圳房价保持上行外,北京、上海、广州房价都呈现一定程度的波动调整。

楼市调整,一方面源自价格限制,以北京为例,2019年入市新房以限竞房为主,由于限竞房在拿地时确定了售价限制,普遍低于周边新房价格,部分新房甚至倒挂二手房价格。其次,由于限竞房的集中入市,市场可供选择多,部分项目销售时遇到阻碍,采取了“降价促销”完成业绩的手段,进一步加深了新房价格下调。而在政策方面,随着房地产市场整体环境偏紧,房产行业资金定向监管偏严,房企背负资金压力,也会采用“降低售价”的方式,力争快速回笼资金。

对于即将到来的2020年,随着更多不限价新房入市,势必会带动部分区域房价上涨,该区域将集中在“不限价地块”大量拍出的城六区范围;而对于销售困难的远郊区而言,在没有重大利好发生时,销售情况仍旧难有改观。整体来看,在“房住不炒”的大背景下,北京楼市会根据市场需求进行调控,整体会处在较平稳阶段发展。

(以上表格均为搜狐焦点独家版权,禁止转载)

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。