原标题：100公里之外 北京大七环炒房潮！旅游、养老、房价：七环将改变什么

这些小县城像是抓住了救命稻草，搭上这班车，似乎就真的离北京更近了一点。

距离北京中心城区70公里外的环北京地带，只要是高速公路可畅达的地区，城市战略定位正在发生剧烈改变。

较高不超过3万元的房价，让这里成为刚需客户曲线进京为数不多的选择之一，“京津冀一体化”以及北京史上较大规模的人口疏散政策，也吸引着那些仍在北京楼市中寻觅机会的投资客。

他们都希望抓住北京“大七环”这趟末班车。

8月初的一个周末上午，在北京往南100公里处的霸州丽水康城售楼处，早起的瓢泼大雨没能浇灭一群从燕郊跋涉近4个小时看房人的热情，甚至有人称这是选到好房的吉兆。

售楼部不断地涌进来自北京、廊坊、霸州等地的看房者。这个大约2000平方米的销售部，每一个销售旁边都围着两三个看房人，共聚集了八九批。此外，还有数十组正在进行购房款估算。

不过，开发商并不着急出手。对于真正想要购房的人来说，他们还要等上一两天才能够排号。就在出发前一个小时，罗静收到中介通知，由于丽水康城项目2期有限房源基本售罄，周日起暂停认购，3期价格预计上调每平方米500元-800元，具体开盘时间另行通知。

“说是昨天开盘就卖完了，具体情况我们也不知道，您如果真的想买，我先报备着，如果有消息排名前列时间通知您。”中介销售漫不经心地回复罗静。当北京六环均价都将要突破6万/平方米时，刚需和投资群体的空间被迫挤向更远的环北京区域。

北京城区土地的少有已经惨不忍睹，豪宅化趋势越发明显，同时土地市场供应逐步收窄，加上之前《京津冀协同发展土地利用总体规划》的出台控制了五年内新增建筑用地的批复，使得北京土地缺口进一步扩大。今年上半年仅成交了7宗住宅土地，总金额为209亿元。

一方面控制城区土地供应，另一方面，政府正在不断向外“赶人”。开发商们亦步亦趋，都在抓准时机拿地。随着北三县的发展利好，万科、旭辉等全国类品牌房企都想要积极出手，并已作出拿地的规划。而更远的地方固安、永清、涞水等全部都由河北本土开发商或者县城本地开发商承包。

涨价似乎是顺理成章的事了。

一年前，北三县和永清、固安等区域在北京市政府搬迁和首都第二国际机场兴建的利好条件带动下，房价涨幅已经翻番。而现在，更远的涞水和霸州的楼盘都在涨价，当地小开发商的上涨幅度在20%-30%之间，品牌开发商的涨幅更高，甚至在40%左右。

以霸州荣盛阿尔卡迪亚霸州温泉城为例，8月初第三次开盘，原先报单价为7500元/平方米，开盘时报单价变为9288元/平方米，涨幅近20%。同时，与排名前列次开盘价相比涨幅接近40%。

而丽水康城项目首期开盘价均价为4200元/平方米，二期开盘报单价为6800元/平方米，涨幅近40%；涞水县华银城首期开盘价均价为3980元/平方米，正在等待开盘的二期报单价也飙升到5800元/平方米-6300元/平方米之间。

一边是价格疯涨，另一边则是开发商不断发布的售罄通知。

中介销售人员告诉看房客户，目前排号极其紧张，已经排过号的人中还有一半没买到房。这样的情况在北三县、永清、固安等热点环北京区域更为明显。销售们甚至来此带客的欲望都不大，“不建议买，排了号买不上还得退钱，不如去买机会更大的地区和楼盘。”

在这些远道而来的购房者中，投资客的比例也占了很大一部分。根据界面新闻了解，周末从燕郊过来的60多个看房者中，几乎没有人是想以后在霸州居住的。“我的目的就是等房价涨了把房子卖出去。”其中一位看房者告诉界面新闻记者。

不过，开发商的房子未必卖完了。霸州房地产协会相关工作人员告诉界面新闻记者，“4月份以来霸州市住宅成交量是有显著上升，但卖不卖完我们也说不好，也并不知道开发商怎么把项目跟京津冀联系起来。”

记者试图联系霸州房地产协会备案科询问项目成交数量，但对方拒绝透露。

这并不是个案，环北京区域包括北三县、永清、固安、涿州、高碑店等地都有业主反应排号排不上、排号不开盘或者开盘抢不到房，但过几天又有房源的情况。

开发商人为制造房源紧俏的现象，政府也乐得配合。“除了备案科，没人能知道他们真实的销售情况，如果真心实意想要买房，销售们则会先抛出等几天或者我再找找房源的说辞，较终还是会找到可售的房子。”上述人士表示。

这是环北京区域楼市的一道奇观，在京津冀协同发展下，这些人均GDP明显动力不足的小县城像是抓住了救命稻草，搭上这班车，似乎就真的离北京再近了一点。

一位业内人士向记者表示，北七环并没有准确的定义，其目的是解决过境交通的问题，让很多资源不要进入北京，环北京的小县城才能因承接资源得到发展。

但京津冀协同发展能给环北京周边城市带来的资源是不均衡的，不同地区能承接到资源转移的机会也是不一样的。北三县有通州副中心的带动，固安、永清等有首都第二机场的带动，而其他区域，更像是自娱自乐。

亚豪机构市场总监郭毅告诉界面新闻记者，虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好，但如果没有大的、特别是政府推动的大项目，地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来，也就不可能给区域带来特别大的拉动。

就目前北七环总体情况来看，北京七环中，北三县、固安在京津冀和政府搬迁及机场兴建的双重利好下，房价飞涨已经引来政府的一系列限制政策出台。后来者涿州、高碑店、永清、涞水、霸州等正在利用首都第二机场的噱头及高铁站和高速公路的兴建吸引更多购房者。

但项目附近高速公路出口、高铁站是否能真正落实并没有确定。除了开发商的销售说辞，没有人知道这些美好前景到底能不能实现，能在多久实现。在经济乏力、产业落后的这些小县城，即便踏上京津冀协同发展的快车，也只能催涨房地产开发行业，这是否是政府真正愿意看到的？

中原地产分析师张大伟称，这一波楼市的发展本身不是自然发展的结果，政府政策刺激下，制度不健全以及地方利益纠葛，地方开发商不正规的开发和销售是经常的现象。

环北京区域这些小城市、县城的房地产开发市场化程度普遍不高，开发过程中土地内定和违规开发是公开的秘密。即便是在北三县这种开发相对完善的地方，开发商拍地被劫的事情仍在发生。

但这股热情仍然在高涨，环北京炒房潮正在从30公里传导到70公里，再到100公里处。“我自己也在怀疑这是炒出来的还是真的市场需求。”一位中介销售向记者感慨道。

旅游、养老、房价：七环将改变什么

七环贯通后，与7条首都放射线形成的交通网络，可为外迁产业提供交通基础设施支撑。而这，将会对哪些产业形成影响？又将如何改变京津冀地区居民的工作和生活？

活跃一亿人的市场

根据京津冀协同发展中三地的不同定位，北京大量非首都功能将外迁。外迁产业绝非北京“挑剩下”后再转移给河北，而是“三地根据各自的资源特色，发展具有差异化比较优势的产业。”盘古智库理事长易鹏如此告诉记者。

“原料成本、土地、人力资源密集的产业更适合河北。而跟人才创新、技术服务等相关的，更适合北京。”北京市社会科学院副院长赵弘告诉记者。

因此，大外环的建设，将会影响到批发零售等对原料、土地、人力等依赖度较高的制造业和服务业的外迁，大外环辐射区域内的河北省保定市、高碑店等地，更可能成为这些产业外迁的承接地。

不过，为了改善京津冀区域内的空气质量，河北对于发展高耗能高污染类制造类产业也有严格限制，因此，服务业将成为未来河北省环北京周边县市的主要产业发展方向。

“京津冀地区，有两个作为直辖市的超大城市，还有十几个大中城市，总人口超过一亿。这对河北而言，是个可资开发的巨大市场。”一位专家对本刊记者表示。

这位专家说，以往交通网络的建设受到行政区划的限制，跨区、跨市交通节点不畅往往会使出行成本增加。人们只能将活动区域局限在附近，这不利于服务类产业的发展。

七环建成后，这一局面将会改变。大外环贯通后，可与首都放射线形成区域性互联互通高速公路交通体系，使京津冀地区内部的旅游、养老等服务类产业的供需市场更自由地匹配，人们的选择余地更大。而在获得大外环的交通网络支撑后，河北本身的优势也可得到进一步发展。

贫困县景区“借光”

“驾车自北京出发，沿京张高速公路走上3小时，到达张家口后，再沿张承高速公路走2小时，你就能拍到跟我一样的照片。”赵先生说。

赵先生是一名摄影爱好者。不久前，他在自己的朋友圈上传了河北沽源草原的风光摄影，引起许多北京朋友的艳羡。

在七环途经之地，有不少沽源草原这样的旅游景点。

2015年底通车的张承高速公路，全长367公里，是北京大外环的组成部分，西起河北省张家口市，东至河北省承德市，中间串起崇礼、沽源、丰宁等地，沿线分布着京北排名前列草原、沽源县五花草甸等旅游景点，成为一条生态旅游公路。

值得注意的是，这些生态旅游区，不少都是经济贫困地区。

与北京紧邻的河北省有39个高级贫困县，其中作为大外环重要节点城市的张家口市、承德市分别有10个、6个。

这些贫困县往往第二产业不发达，但是生态资源很丰富。易鹏认为，这就是它们的特色，也是相对于北京、天津的比较优势所在。

因此，近年来，这些拥有大片草原、滑雪场的贫困地区，纷纷把旅游业作为脱贫致富的主导产业来发展。

中国规划设计研究院高级规划师苏航告诉记者，想要拓宽市场、打通客源地与旅游目的地，必须突破两者之间的交通瓶颈。否则，北京、天津等城市的市民容易被市区周边景区截流，较终流向密云、平谷等地。

而大外环贯通后，与首都放射线结合，可以快速输送北京、天津等地的游客。据估算，大外环承平段通车后，从北京出发到有北京绿肺之称的承德兴隆县，时间可从此前的2个多小时缩短为1小时左右。

除此之外，大外环在丰富单次出游目的地上也可发挥作用。“在修建大外环之前，北京市民度假，在张家口泡完温泉，若想再到承德，就必须先返回北京。如今张家口和承德由大外环张承段串联在一起，游客可沿着大外环依次游玩多处景点。”苏航说。

如此一来，一方面，北京周边不知名的景区可以“借光”；另一方面，游客们也可以一次性享受到完全不同的景观。

苏航说，京津冀景区可以采用一体化的发展形式，因为“京津冀三地在旅游资源上呈现出互补性质，存在差异化发展空间。”北京、天津作为大都市，提供现代化旅游体验，北京周边河北省境内则提供乡村、自然等生态旅游体验。

因此，打通大外环，对于京津冀区域内而言，可以提高旅游出行效率；对于京津冀区域外而言，则提高了整个区域的旅游竞争力及价值。

在七环诞生之前，这是不可想象的。

上述专家说，过去京津冀三地虽然地理上彼此相邻，但囿于行政体制和交通不畅，各地都只希望提高本地的旅游竞争力，整体竞争力被分解弱化。

一组颇能说明问题的数据是，苏航在2012年所做的调查显示，承德兴隆县虽然比密云距离北京更近，但北京客源只占20％。

大外环贯通后，将产生1加1大于2的效果。“大外环和高速公路放射线，把京津冀整个地区的旅游资源捆绑在一起，丰富了地区旅游产品内容，提高了整个地区的旅游价值。”苏航说，每个旅游景区的抵达量都会因此而增加。

环京津高端养老产业圈

“距天安门30公里，距北京首都国际机场25公里”“绿化率高达50%，园区内花草遍地，绿树成荫”……乍一看，这似乎是一则北京市房地产的销售广告，而事实上，这是河北一家高端养老院的展示页。

这家高端养老院是河北省燕达金色年华健康养护中心（以下简称燕达）。燕达的官方参观导引路线中，全部以北京地理位置为坐标——默认潜在客户全部来自北京。

河北省廊坊市下辖的三河市是北京大外环高速公路途经之地。燕达地处三河市，长期居于此地的600多位老人中，有570多位来自北京。入住这里之前，他们多数在高校、科研院所、国家部委等机构工作。

记者到达时，老人们刚刚吃过晚饭。王女士正坐在养老院小花园边与其他老人低声聊天。退休前，王女士是一所位于北京市海淀区高校的教授。

“对我们而言，这里就是较好的归宿。”王女士说。据介绍，这家养老院中多是空巢老人，很多老人的子女工作繁忙，甚至在国外。

2015年11月，北京市民政局公布的《北京市养老服务设施专项规划》（以下简称养老规划）显示，北京全市老年人口正以每年15万的速度增长，预计2020年常住老年人口将达到400万左右，96%的老人居住在家里，依靠家庭和社区养老设施安享晚年，而4%（约16万）的老人入住机构集中养老。

养老规划同时明确，此后北京市内兴建的养老机构将以低、中端为主，满足高端养老需求的舒适型床位将受到控制。

从另一个角度来看，满足高端需求的养老机构，将是北京周边养老产业可开拓的市场。

事实上，河北省对此已有布局。2016年5月，河北省发布了《河北省“大健康、新医疗”产业发展规划（2016—2020年）》，称将“瞄准京津老年高端消费人群，按照‘医、护、养、学、研’一体化新模式，构建环京津健康养老产业圈。”

除了三河市，力争承接京津高端养老产业需求的还有固安县、涞水县、张家口市、承德市等。

京西南50公里的涞水县一渡镇，PM2.5指数常年低于20，拥有目前全国较大的医养健康示范区，现有近1.3万张养老床位。中国老龄科学研究中心战略所副所长王海涛告诉记者，自然生态上的优越条件，使得北京周边的这些地区，更适合发展强调健康养生类而非仅仅提供保障服务的养老院。

而除了生态环境，与北京、天津相比，河北还具有土地价格、人力成本等优势。

不过，中国老龄科学研究中心老龄经济与产业研究所副所长王莉莉告诉记者，选择养老院要综合考虑院内医疗、护理水准、院外公共设施、当地环境等软硬件因素，但文化接近性以及方便探视等情感因素的影响可能更大。

因此，交通便捷显得颇为重要。“交通便捷，既方便子女探视，老人也可时常回家。”王莉莉说。这对增强老人与原先生活区域之间的情感联系具有重要意义。

大外环高速河北省段年内合龙通车后，将在一定程度上填补交通短板，缩短子女往来北京河北间探视老人的时间，从而提高环京高端养老产业的吸引力。

发力高端养老产业的张家口市、承德市，都是北京大外环高速的节点城市；涞水县一渡镇养老产业基地，距北京市中心不足80公里，与北京大外环高速公路张涿段、廊涿段车程均不足半小时；另一养老产业涿州市码头镇辖区就有北京大外环高速公路穿过。

哪里的房价会上涨

七环建成在望的消息发布后，较先火起来的，莫过于房地产业。

当下，河北省三河、香河、固安、涿州等地的房地产开发商纷纷以“北京七环、大北京”为噱头，进行房地产营销。

根据链家地产公布的2016年6月房地产价格数据，一年来，河北省廊坊市三河市燕郊镇房地产均价同比增长近80%，即将超过每平方米2万元。在北京市，同期涨幅较高的通州区，增长也不过大约60%。燕郊的房价增长幅度，居“大北京”区域的首位。

上海易居房地产研究院总监严跃进告诉记者，北京大外环高速、首都新机场等交通基础设施的建设，会促使人口向交通设施辐射范围内的廊坊、涿州等城市流动。这是拉升当地房地产价格的重要因素。

不过，严跃进同时指出，单纯的人口流动虽然对拉升房地产价格和去库存会产生积极影响，但同时会导致较高空置率。这在廊坊等地已经显现出来。这是因为，当地虽然毗邻北京，依靠区位优势发展起了房地产业，但当地其他产业并不发达，大量购房者仍需在北京工作。

因此，北京大外环高速对周边地区房价的根本性影响，是借助对其他产业的带动较终形成的。“房地产业跟其他产业的发展密切相关。”严跃进说。

随着北京疏解非首都功能产业，物流基地、专业市场等将被疏解到北京周边，河北成为承接主力。“物流、批发零售等劳动密集型产业从北京疏解出去，相关从业人群也会转移。教育、医疗等配套服务产业随之也会在周边聚集发展。”严跃进说。“就地就业的人口大量聚集，对住房的刚性需求增加，必然会拉升当地房价。”

那么，随着七环的建设带动劳动密集型产业迁出，带走大量人口，是否意味着将平抑北京核心区域房地产价格？专家认为，非首都功能产业的疏解反而会拉升北京核心区域价格。

对此，严跃进解释道，随着北京疏解非首都功能，低端产业迁出，可以承受更高土地价格的高端产业、可以承受更高房价的从业人员进入北京，北京核心区域房价上涨的趋势很难改变。

“这种产业重新定位的过程，将较终导致房地产业的分层，北京核心区房地产会更加高端化，而大外环辐射区域内房地产会呈现产业聚集的特色。”严跃进说。

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