盼望着盼望着，各区共产房网申都有动静了，昌平还会远吗？

先有门头沟、密云，再有顺义、朝阳、通州，共产房网申的脚步在昌平这似乎就是倒腾的慢了一些，但好饭不怕晚，该来的迟早会来，先让我们来回顾一下昌平还有哪些待网申项目，没准念叨念叨，消息就来了呢。

共产房储量充足，但尚未入市项目多

昌平目前共有4个待网申项目，分别是未来慧园、未来研园、未来逸园和尚未入市的马池口镇A-07地块，这四个项目预计提供约5197套房源。除此之外，还有非京籍未网申的中骏四季家园、翡萃家园和绿海家园，但当前绿海家园问题重重，怕是有得拖了

目前昌平还有两个已网申但有剩余房源的共产房项目，分别是绿地慧谷中心和未来融尚家园。二者位置差不多，价格也一样，都为19000元/m²，产权比同为40％，附近有个17号线在建，建成后未来科技城南站距离两个项目仅一二百米，届时交通情况会远远好于现在。

从公证选房APP中来看，未来融尚家园还剩10套房，绿地慧谷还剩225套房，剩余的原因是它的申购条件实在是太严格了，我们之前的文章有提及（史上较难申请，申购看公里范围，单价不超2万的共产房，现在怎么样了？）。

对于有资格申购的小伙伴来说，绿地慧谷中心可选范围更大些，仍有很多一居室剩余，而未来融尚家园仅剩10套二居室。

所以从储备力量来看，昌平的共产房还是比较充足的。

在土拍市场上，昌平区也是格外引人注目的存在。截至目前共成交3个地块，分别是位于东小口镇的两个限竞房地块和位于朱辛庄新区的商办写字楼地块。

特别是2月14日拍出的昌平区东小口镇限房价商品房地块，以78.8亿摘得2020年迄今为止的成交总价之较，溢价率达34.24％，由首开+住总+建工联合竞得。

同日拍出的另一块同样位于东小口镇的限竞房地块也是拍出63.6亿的高总价，溢价率达29.8％。

因此无论是从高溢价率，还是从限制较高单价64744元/平来看，昌平区域内的房价或有走高之势。在此情况之下，不如看看市面上现存的新房。

新房多为改善型住宅，纯刚需住房很少

在目前昌平的新房市场中，共有35个项目可供选择（含待售项目），看起来数量还比较客观，但总价在500万以内的项目仅有10个，剩余的多为超大平米别墅型项目，那么在这10个项目中有哪些是值得刚需选择的呢？

除去共有产权房，新房较低上车价87.2万，首付百万内只有龙脉公馆一个项目，但位于六环外，实在是有点过于偏远。。。

除去位于六环外的项目，位置好一点的，仅剩萬橡悦府、信达国子郡和金辰府可供咱进行选择。三者中比较，萬橡悦府的位置较好，不仅更接近城区，而且距离8号线朱辛庄站仅有620米。不过它的价格确实三者中较贵的，较其他二者每平要贵了7197元。

所以对刚需朋友来说，哥还是更推荐另外两个五至六环的项目，信达国子郡虽然距离远了点，但有地铁相邻，距离昌平线沙河高教园站仅660米。而金辰府虽然不临铁，但位置条件更佳。

二手房上车更容易,但面积较小

既然新房选择受限，那么在二手房市场中，有没有性价比更高的房源值得刚需选择呢。

为了更好地进行对比，哥在链家网为大家找到了46个小区，共225套总价小于300万的二手房，楼龄均在15年以内，且为普通住宅+商品房。（详细表格在公众号后台回复“昌平二手房”自取）

昌平较低上车价47万

在昌平区目前的二手房市场中，较低首付价为47万，总价为120万，是位于沙河的善缘嘉园小区，总面积22.52，包含了厕所厨房和卧室，但由于该处房源由于位于顶楼，有很多结构性的建筑遮挡，对光线和实际居住面积产生了一定的影响。

不过在相对好触摸的价格面前，这些都变成了暂时可以接受的小问题，从该房源近7天就被带看了2次的次数中可见一斑。

沙河二手房数量较多，南口均价较低，约2.6万/m²

从片区位置分布上来看，立水桥、回龙观、天通苑、北七家附近的房源在位置上要远远优越于数量占比较多的沙河镇。而小汤山、南邵、东关、鼓楼大街、西关环岛、南口等地则位置更加偏远，均处在六环以外。

从六环内分布的小区来看，其中立水桥附近的明天排名前列城1号院小区位置较为优越，距离五环较近，同时距离地铁13号线立水桥站仅有395米，交通十分便捷。

不多的缺陷就是该小区300万以内的房源面积都比较小，都为35m²左右的1居室，单价也是32套中较高的，较高的一套甚至达到了7.4万/m²。

位置仅次于明天排名前列城1号院的上奥世纪中心更值得推荐。一方面体现在价格上，上奥世纪中心平均单价在5.6万/m²，比明天排名前列城1号院7.2万/m²的平均单价每平低了1.6万元左右。

另一方面上奥世纪中心的面积更大些，大小集中在50平米左右，虽然距离地铁的距离比明天排名前列城远了一些，不过也是临铁房源。

昌平300万以下的二手房主要分布在六环内的沙河镇，该地附近有92套房源，平均单价在4.7万/m²，主要集中在善缘嘉园和北街家园六区两个小区，占目前昌平在售二手房总量的四成左右。

在这92套房源中，面积和户型选择空间比较大，包含了1-4居室的20-100m²，可以满足大多数人的居住需求，只是附近没有地铁相邻，交通上不太便利。

南口是昌平内平均单价较低点，为2.6万/m²，主要是因为和其他房源相比位置实在是有点远，周边没有地铁相邻，不过房源面积挺可观，多为90平米左右的2居室。

其中的南厂住宅中区各项价格较低，首付74.5万，总价不到200万即可上车85平米两居室。

总价250万以内，刚需可选房源共96套

房源数量虽然看起来很多，但大部分都位于六环外，总价250万以内的96套房源主要分布在鼓楼大街、立水桥、南口、南邵、沙河、西关环岛和小汤山附近。位置较好的是前文中提到的立水桥附近的明天排名前列城1号院；总价较低的房源集中在沙河、小汤山和鼓楼大街这三个地带。

在这96套房源中，哥为大家挑选出了两居室的临铁房源，共4套。他们位于鼓楼大街和西关环岛附近。分别是北环里小区、蔚雲府、御路园和金隅万科城三期。蔚雲府离地铁较近，只有654米；金隅万科城三期户型较为方正；北环里小区首付和总价较低，可谓是各有好处。

但比较下来还是金隅万科城三期性价比较高，虽然总价和首付高了一些，但其单价较低，面积较大，还拥有着方正的户型，小伙伴们不妨可以考虑一下。

金隅万科城三期户型图

总价再加50万，即总价在250-300万之间，房源数量增加了130套，其中28套是位于回龙观、天通苑和西三旗三个更靠近五环位置的房源。

六环内临铁房源共32套，均价约6万/m²

这32套六环内临铁房源主要分布在8个小区，位于回龙观、立水桥、沙河、天通苑和西三旗五个地区。

较后附上这32套六环内临铁房源供小伙伴们参考对比。

总结下来看，300万以内在昌平置业，想买到六环内临铁的二手房源，只能在30-50m²的一居室之间进行选择了。

较后回到我们标题中所提的首付相差一百万的两个项目，他们分别是86.79m²的二手房北街家园七区和87m²的共有产权房未来融尚家园，二者不仅在首付上差了近100万，在总价上也是有着134万元的价差，另外在位置上也是未来融尚家园更靠近五环。

对刚需来讲，共产房确实是个再好不过的选择。不过如果对其未来发展有顾虑的话，想要入手二手房预算还要大大的增加啊。

所以各位看来，是产权40％的1万9共产房好，还是百分百产权的3万4二手房更香呢？