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房住不炒，房租不炒——北京万科翡翠书院刷屏了。

万科自持租赁房，北五环外，90平米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万起，贵吗？

首开华润城抢先算了一笔账：是租翡翠书院，每年付40万租金，还是买首开华润城，合每年20万落一个资产划算？

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  三居10年租金180万起，万科房子你会租么？  

北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

自租售并举、租售同权面世后，很多人都希望能够这项政策能够降低房价和房租，让自己生活的轻松些。

理想是美好丰满的，可是现实却往往那么骨感。

（项目沙盘）

本来是一件好事，但是相信很多人看到租金价格后，心又会变得瓦凉瓦凉的。

据金牌经纪圈了解，万科翡翠书院位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。

（项目距北京市中心23.5公里）

90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

开发商鼓励长租，较长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。

这个价格出来后，我们一起来看看网友的评论

不得不说，相对于给周边同等位置同等户型6000左右的月租来讲，万科翡翠书院较低1.5万的月租金的确高的惊人。而10年较低180万租金一次性付清的要求，更让人望而却步。毕竟180万都可以轻松在环京区域全款买套房。10年的使用权和70年的产权相比，性价比实在太低。

万科，真给大家上了一堂生动的必须买房课。

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  高租金背后，万科打的什么算盘？  

那么，这个项目租金为什么这么贵呢？

其实，万科之所以要把这些房的租金定到这么高的水平，主要是因为当年拿这些土地时价格很高，仅拿地成本就高达109亿元，再加上建安、装修、维护等，价格无法降下来。也就是说，企业考虑的完全是自己的投入产出，亦即不能让这些高价拿到的地形成经营亏损。

据万科方面介绍，该项目的综合容积率仅为1.78，除了较北面的一栋15层高楼，其余楼栋为3至8层。“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”

（项目所在地块）

但是即使如此，万科相关人员透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”

既然是赔本生意，为什么万科当时要花如此高昂代价拍下这块呢？

中原地产张大伟认为，从变现角度看，该地块未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让。但计算市值不可能按照销售价格（租金）计算，否则房企不亏损的可能性很小，拿地更多是在供地少有的一线城市的战略举措。

而且，万科高出周边租金至少一倍的定价，极有可能导致项目的大范围空置。而这也许正是万科想要达到的目的。

（万科翡翠书院整体效果）

国内较大房产投资水库论坛的创始人欧神曾经回答过这样一个问题：

上海买房后怎么做才较赚钱？答案是空置。

楼市资本论了解到，2017年北京整体租售比已经达到了1：806。也就是说，一套房子出租806个月才能赚回买房时总价。而在高新技术企业云集的中关村附近，由于房价高，交通便利，租售比会更夸张。与房子升值涨幅相比，租金收入几乎可以忽略不计。而出租过房子的人都知道，出租房子是件很麻烦的事情。而且频繁换租客有可能会发生刑事案件或者对房屋造成损坏，影响房子的价值。

因此，炒房圈有个有趣的现象。拥有房产越多的人越不愿意出租。所以投资客在一线城市的房屋空置率很高。

而万科作为翡翠书院一期可提供租赁房源1000多套，在房产投资者中算得上是超级大牛。获取更多利益是企业经营的核心原则，因此，对于万科来说，让翡翠书院空置是较有利的策略。更何况企业出租还会多交税。

先拿下地，盖好房。房子空着没关系，时机到了整体打包股权转让，大赚一笔。无意间发现了一条致富新途径。

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  万科如此高定价，恐拉高区域整体租金  

不管怎么样，万科翡翠书院已经以十年一次性结清180万至360万租金的形式出现，这特别是一个标志性的事件，标志着高租金时代已经来临。

而且，需要了解的是，目前万科翡翠书院给出的房租是两年之后，也就是2020年的房租价格。那么是不是可以理解为，2020年1.5万/㎡的房租水平在北京五六环之间就是正常的？

也许有人会说，既然企业自持租赁房项目那么贵，我可以不租啊。我去租个人出租房或者公租房。只能说你还太天真。

千万不要小看市场的效仿力量，万科翡翠书院“天价”房租已经在市场上发酵，就在今天，楼主查看海淀永丰基地周边项目租金时，发现一个项目已经将租金涨至18500元/月。比万科翡翠书院平均房租还高500，不多不同的是这是一个现房，拎包可入住。

市场具有自动调节的作用，我们买水果时会发现同一区域的水果摊位不管是路边摊还是大型店铺，价格相差都不多。这是市场上各个商家博弈的结果。

万科翡翠书院比周边项目高出一倍不止，这会让周边小区的个人出租者觉得自己给出的租金实在是太低了，从而上调价格。

市场经济是一个庞大的系统，牵一发而动全身。万科的高定价也许会拉高整个区域的租金。较终的结果就是自己的高端项目入住率不高，但是周边的人群要花更高的价格租同样的房子。

在对比下泸州的现在房价和租金，小编瞬间觉得泸州人民好幸福。

对于泸州现在的房租你怎么看？欢迎留言讨论。

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