声明：关于项目的综合测评，谨作为内部会员房产投资参考，请勿外传和分享；

我们仅仅是以第三方视角，将关于项目的土地情况、项目情况、量价情况进行真实客观的分析；

我们不对任何项目存在任何偏见，文中观点如有不妥敬请见谅，也请多多指正；

非喜勿入。

[三打房骨精]

之悦风华现原形

【1】

土地现原形

罕见零溢价率

30%住宅，70%公建

黄村路东工业区最烫手的限竞房

区位信息：

行政区：大兴区

所属板块：黄村

环线位置：五至六环

宗地位置：大兴区黄村镇经开高速西侧工业区

四至：

1.DX00-0301-0029地块：东至规划二街，南至规划二路，西至广茂大街，北至春和路；

2.DX00-0301-0030地块：东至广阳大街，南至规划二路，西至规划二街，北至春和路；

3.DX00-0301-0039地块：东至规划二街，南至盛坊路，西至广茂大街，北至规划二路；

4.DX00-0301-0040地块：东至广阳大街，南至盛坊路，西至规划二街，北至规划二路；

5.DX00-0301-0146地块：东至地块东边界，南至规划二路，西至规划二街，北至地块北边界。

规划指标

规划用途

特殊要求

该宗地块公建用途建筑规模自持比例不低于50%，自持年限不低于20年，自持期满后，该自持部分如需分割出售或转让需征得大兴区政府同意后方可办理；

本次出让宗地中DX00-0301-0146地块为A33基础教育用地，需建设9班幼儿园一处；DX00-0301-0029内需建设区管理服务用房一处，建筑面积400平米；DX00-0301-0040内需建开闭站一处，建筑面积300-500平米。

成交情况

京土整储挂（开）[2017]069号

开发商：北京金地兴晟房地产开发有限公司

综合点评

天使之眼：

住宅部分，无保障性住房，无自持；配建幼儿园；

住宅和公建的比例为3：7，且公建50%自持，项目是以公建自持和运营为主导；

溢价率0%，仅有金地子公司金地商置特别参与，可见具有成熟的商业办公运营经验是开发商拿地主要考虑的因素；

项目综合楼面地价16356元/平米，住宅部分据测算楼面价约40000元/平，限价55000元/平，楼面价是限价的72%；

住宅部分容积率为2.3，限高45米，且地块面积较小，为矩形，因此等高匀质社区是规划的不多方向；

住宅地块与公建地块相互独立，保证了住宅部分的私密性。

魔鬼之眼：

住宅规模小，占地仅为30000平米，地块四面临街；

公建部分规划为办公楼，没有开发大型商业综合体的规划，

作为主营业务为公建开发和运营的公司，首次操作住宅项目，其结果容易出现两级分化。

金地悦风华：一个纯住宅开发商不敢碰的限竞房地块。

【2】

项目现原形

新媒体产业园的限竞房，交通配套薄弱

生活配套较成熟、居住氛围却不成正比

关于项目的认知，我们睁开了两只眼，一只看好的地方，一只看坏的地方，二者重叠后进行立体分析，才能让购房者能够全面的了解项目现状和远景的真实情况。

区域配套

（2km范围实况）

天使之眼：周边有建材、制造产业，高新企业等，紧邻众多住宅区，现有商业配套较为成熟，能解决基本的生活需求。教育医疗资源不错，周边坐拥多个生态公园。

1、产业情况

项目地处大兴新媒体产业园，周边有高新企业、进出口、文化产业等，聚集的企业类型比较丰富。

2、医疗情况

医疗上就近有京军医院，距离项目约1.5公里，日常生病、护理能够得以解决，同时项目西侧正在建设北京大学排名前列医院大兴南院区。

3、商业情况

周边2公里范围左右，稍大一点的商业是京开高速西侧的绿地缤纷城、里面休闲娱乐设施比较全。

小型生活超市有很多，生活配套较为成熟，能够满足生活的购物娱乐需求。

4、教育情况

社区配置幼儿园，周边最近的是不到一公里的北京景山学校大兴校区，学校教师资源，教学环境尚可。

紧邻中国人民公安大学、大兴区兴华中学，稍远一点方位有北京师范大学大兴附属中学，教育配套较为成熟。

5、居住氛围

周边紧邻高米店家园、泰中花园、郁花园社区、福苑小区等住宅，住宅扎推，高档住宅较少。

（周边公租房-高米店家园）

（周边福苑小区）

6、生态环境

北侧有西红门星光生态文化休闲公园、大兴生态文明教育公园，西侧有高米店公园、西南侧金星公园，项目被公园环绕，生态环境优良。

（大兴生态文明教育公园）

（西红门星光生态文化休闲公园）

魔鬼之眼：

1、所有成熟的生活配套均在京开高速的西边，而该项目附近的大型生活配套只有星光视界中心和华远西红世(建设中)。

目前底商多数是空置状态，只开了KFC、和合谷、嘉和一品等小店。

（KFC）

2、周边居住氛围较差，以京开高速为界限，西侧拥有非常成熟的居住氛围，东侧黄村一片工地比较多，多处在施工，未来几年还将处于打工地的环境里。

（附近实况）

3、项目所处板块后期没有明确政府规划，发展速度较慢，京开高速以东不是黄村发展的重点，一定程度上依赖于西红门镇的发展，带动区域发展速度缓慢。

区域交通

天使之眼：

1、项目周边步行十分钟范围内有多条公交车线路，如兴34、兴14、兴37、专67路等，能够满足大兴区内的联络通行。

2、北侧距离南5环不到1公里，往西距离京开高速不到1公里，往东距离京台高速大约7公里。

3、两公里开外一点是地铁4号线，最近的站点是高米店北，周边规划有地铁19号线，未来有望与4号线实现换乘。

魔鬼之眼：

1、项目本身离南5环很近，由于周边存在多条断头路，只有出口没有进口，导致上高速比较绕，给自驾出行造成一定阻碍。如果没有地铁，上下班会很麻烦，很大概率会出现拥堵现象。

（断头路实景）

2、周边只有4号线一条地铁，步行大约2.2公里，距离并不近。据说规划的19号线二期将在距离项目800m左右的地方设立星光影视城西站。

根据报道了解，19号线一期的完工时间要晚于地铁新机场线一年，未来才将向南北延伸建二期，规划尚未确定，仍需漫长的等待。

社区规划

在售产品情况：

1、开盘时间：9月1日   入住时间：预计2020年9月

2、产品情况：从社区规划图来看，整体规模较小，比较方正，所有楼座均临街，整个社区由7栋住宅楼组成。分别是1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#楼产品，共计690套。

3、价值排序：

价值排序：1# 2# 3# 8#>6# 7# >5#

4、车位情况：设有地下车库，车位共515个，车位配比1:1.2。

5、装修情况：非毛坯交房（简装）

不利因素

1、社区外部不利因素：

1.项目北侧为规划多功能用地；

2.项目周边北侧、东侧、南侧、西侧均为规划市政道路，可能会给住户带来少许噪音、汽车尾气等影响；

3.项目东侧地块有一规划幼儿园；

4.项目南侧为规划停车场用地；

2、社区内部不利因素：

1.小区规划三处配电室，两处位于地下车库地下二层，一处位于4号楼地下；

2.小区规划的有线电视机房位于4#楼地下一层西侧；

3.小区规划的电话网络机房位于4#楼地下一层西侧；

4.小区规划的手机信号覆盖及机房位于4#楼地下一层西侧；

5.小区规划的燃气调压箱位于用地西侧绿地内，面积约5平米；

6.小区规划的热力站位于4#楼地下一层南侧；烟囱贴建于5#东山墙；泄爆窗口位于4#楼南侧；

7.小区规划的消防水池及泵房、生活水泵房位于4#楼地下一层东侧；

8.小区规划的消防水箱间位于2#住宅楼东侧单元楼顶；

9.小区规划的垃圾分类投放点位于中心绿地西侧；

10.小区规划的太阳能机房分别位于每栋楼的楼顶。

户型设计

金地悦风华做的全部是15层高层产品，户型在89~139㎡之间，基本都是紧凑三居至四居户型，功能上比较齐全，属于刚需+改善型产品。  

一共推出的690套房源中，全部为南北通透户型。南北通透的户型通常是买房优选，悦风华的89㎡、134㎡的三居和139㎡四居均为南北通透设计，居住舒适度较高，其中139㎡四居仅供应30套，数量上相对少了些。

一般来讲，洋房的得房率在80%~85%，高层的得房率在75%~80%算是比较好的。

悦风华此次在售产品全部为15层小高层产品，其中89㎡户型的洋房得房率在75%左右，134㎡户型的得房率较好能达到80%，其中139㎡户型相对来讲分摊面积较小，得房率基本能达到81%。所有小高层均是一梯两户，比较安静，居住舒适度较高。

1）89㎡三居户型

天使之眼：

该户型南北通透、主卧套间，主卧面宽3.4米，朝南向带窗，采光效果良好；客厅面宽3.75米，2.9米层高，小面积户型里设计出2个卫生间，公卫干湿分离，都是明卫；带窗厨房；户型整体功能齐全、通透性不错。

魔鬼之眼：

问题1：无阳台设计；

问题2：两个卧室均偏小，空间局促；

问题3：南侧布局宽阔，导致北侧空间布局紧凑；

问题4：餐客厅离主卧室过近，次卫开门正对马桶。

2）134㎡四居户型

天使之眼：

该户型很方正，南北通透，整体设计上接近1:1的面宽比。空间布局合理，属于典型的眼镜户型。

魔鬼之眼：

问题1：无阳台；

问题2：次卧面宽仅3米，空间格局不方正，实用性略低；

问题3：餐客厅空间浪费较大，导致次卧、厨房空间较小。

3）139㎡四居户型

天使之眼：

该四居户型，整体规矩方正、空间利用高效。呈“器”字形平面布局、大客厅面宽；独立的餐厅空间、客厅空间；玄关处收纳能力强；适合3~4口人居住。

魔鬼之眼：

问题1：无阳台；

问题2：整体南侧空间布局过于宽阔，导致北侧布局过于紧凑；

问题3：主次卫生间均集中在西侧，东南角次卧离卫生间较远；

物业分析

天使之眼：住宅部分物业费4.3元/月·㎡，物业公司是金地物业，金地物业已经有20多年，在全国范围内物业服务客户满意度和服务质量都是业内的佼佼者，此项目特别开发商运作具有一定优势。

魔鬼之眼：从项目整体来说，小区共7栋楼，690套房源，占地面积3万平方米，社区不成规模。有接近4万平米商业，根据商业限购政策要求500平米起卖，特别五环外的商业市场环境，出售难度大，很大程度上造成空置现象、没有人气，物业很难支撑。

【3】

量价现原形

注水的销量，跳水的价格？

以政府官方数据看清真实的量价情况

1、限售价格VS报建价格VS成交价格

建委报价和限售价格比较，除1#2#以外，略有下降；实际签约价格和限售价格比较，只有3#6#略下降。

2、限售价格VS新房VS二手房价格

金地悦风华周边目前没有限竞房供应，周边普通二手房均价约37000~45000元，是悦风华的66%~81%左右。

3、销售网签去化率情况

据建委网站的签约数据分析，项目开盘供应690套，截至10月13日，签约111套，去化率16.09%。

综上所述：

金地悦风华地块规模较小，项目以公建自持和运营为主导；

项目地处大兴新媒体产业园，离地铁有一定距离，交通配套一般；

周边基本没有同类产品，以二手房住宅居多，缺少高档小区；

适合亦庄刚需置业和首改升级的客户；

以京开高速为界限，西侧拥有成熟的居住生活圈，东侧黄村一片儿仍需很长时间的发展；

金地悦风华：居住属性>投资属性，同类产品竞争对手少，价格出现大波动时，可以抄底。

以上一切以客户利益为导向，进行最为专业和客观且不一样的限竞房测评；我们郑重推出北京60+限竞房《三打房骨精，项目现原行》系列评测，欢迎持续关注并咨询。

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