百        家       争       鸣

准确把握适用范围及适用法条

——对《划拨土地转成出让土地，使用权人不变的，应当办理什么登记？》一文的不同认识

阅读了《划拨土地转成出让土地，使用权人不变的，应当办理什么登记？》（以下简称《划文》），虽对作者把握工作热点的敏锐性表示赞赏，但对文章中表达的认识和观点不敢苟同。

文中称“一般来说，此种情况的发生代表着有两种可能性，一是划拨土地被收储以后重新招拍挂以后又被原土地使用权人依法取得。二是该土地符合协议出让的形式，属于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。政府在收储以后又通过协议转让的方式重新出让给该土地使用权人。”

本人以为作者表述两种情形，均非问题发问人求问之本意——虽表述为两种情形，但有一共性，即都是“收储”以后的土地，而按照《土地储备管理办法》第十一、十二、十三、十四、十五条的规定，“收储”的土地，均须“由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备”。

既然已经办理注销土地登记手续了，那么和文中所列的原权利人还有什么关系？即便原权利人通过依法出让方式重新获得了土地使用权，那和原来被注销的土地登记已经不是一个法律关系了。

由此可知，文中所称“按正常的流程都是先办理原划拨土地的注销登记，然后再办理一次土地使用权的首次登记”，虽貌似客观，但实属没有抓住问题的实质，或者说表述不准确，不规范。

一是对我国现行土地管理制度理解认识不准确。只有集体所有土地，通过农用地转用、征用、注销登记后，才能改变所有权性质，成为国有建设用地使用权。国有建设用地使用权权利人确定的情况下，“先办理原划拨土地的注销登记，然后再办理一次土地使用权的首次登记”是没有法律依据的，《土地登记办法》第二十八条规定“划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记”，没有提及注销登记；《土地登记办法》第六章注销登记一章全部八条中，均无能够适用第二十八条所列情形的内容。更为重要的是不动产统一登记后的、现行的《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范》中，均无类似表述的内容。

二是文中这种中断登记的提法，不符合“连续登记”的原则，不符合《不动产登记操作规范》中国有建设用地使用权首次登记及注销登记的适用范围。

在权利人确定的情况下，其原来的划拨土地使用权转为出让土地使用权，在过去的工作实践中，遇到大量的是因出现法律规定的情形（改制、不符合划拨供地范围又需继续使用等）后，通过审核批准，缴纳土地出让金后，权利人继续依法使用该宗土地的情形，这种情形在不动产统一登记前，多数地方办理变更登记。不动产统一登记后，现行规章中没有明确内容对此问题进行规定，我们只有通过立法本意来解释这个问题。

将问题所述情形，对照《不动产登记操作规范》8国有建设用地使用权登记规定的四种登记类型，用对号入座的办法，逐项比对，逐项排除，注销登记、转移登记可以排除，不符合问题所述情形，首次登记则因为前边有一个划拨土地使用权登记也应排除。剩下的变更登记规定的6种情形中，唯有8.2.1.3“国有建设用地使用权的权利期限发生变化的”， 虽严格说也比对不上，但我们可以通过“削足适履”，的办法，来“牵强附会”胡批一把。

根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），在簿证使用和填写说明中规定“使用期限填写具体不动产权利的使用起止时间，……土地所有权及未明确权利期限的可以不填”，那么就是说划拨土地是无使用期限的，所以应该不填，当划拨转为出让后，使用期限由无使用期限改变为有使用期限，故而 划拨、出让等权利性质发生改变的，可以参照8.2.1.3办理变更登记。