郁亮曾表示，在万科未来10年版图业务中，较核心的业务房地产开发和物业服务仍旧保持稳定发展，另外有机会做得很大，可以朝数一数二的目标发展的优势业务就包括物流地产。

据万科企业股份有限公司较新公告显示，2018年1~7 月份，万科新增物流地产项目38个，合计需支付权益价款达61.13亿元。未来万科物流领域将会在更多的城市进行布局。

可以看出，万科的布局对物流领域的前景十分看好。并且，对比火热的长租公寓而言，物流地产也具备投资周期长、稳定、需要长期持有的特点，但物流地产的投资回报率明显优于长租公寓。

但我国物流市场缺口大+市场年化收益率高+政策倾斜支持，尤其高端物流地产大有可为，未来中国甲级物流地产也将成为行业新风口。具体请看，同策出品《物流仓储市场研究报告》。

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 我国物流仓储的发展现状

经过10年的发展，中国目前主要有四大物流区域——北部环渤海地区、东部长三角地区、中部成渝汉地区、以及南部珠三角地区。现在中国主要物流园区集中在一线、二线和省会城市，三、四线城市较少。

每个物流区域都有不同的特点，并且各个物流区域中每个城市成为物流热点城市的原因也不尽相同。

其中北部环渤海地区中，北京土地供应紧张且物流仓储项目逐步外迁，天津市场活跃，廊坊市场快速发展。

东部长三角地区为较发达和较热门区域，也较受投资者和开发商青睐，无论一线城市上海还是二线城市如苏州、无锡，都很成熟。

中部成渝汉地区经济活跃，成都、重庆、武汉等城市越来越受物流地产投资商关注，增长空间显著。

南部珠三角地区中，广州和深圳物流地产市场已比较成熟，佛山、东莞及周边卫星城市近年来非常活跃，物流板块发展迅速。

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 中国甲级物流地产市场供不应求，市场空间大

首先，中国甲级物流地产市场需求三大驱动因素：商品进出口贸易、电商快速发展+传统零售连锁化、高端制造业。具体来看：

1、商品进出口贸易对保税物流仓储需求的驱动

传统普通货物商品进出口贸易将维持稳定增长，国家大力支持跨境电商业务将推动多个自贸区内保税仓储及其周边非保税仓储的需求。

2、 电商快速发展+传统零售连锁化程度提升

我国已成为交易额超过美国的全球较大线上零售市场，网络购物也成为推动中国电子商务市场发展的重要力量，预计未来一段时间仍会继续保持增长趋势。

随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型连锁超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力。

3、高端制造业使用社会化物流比例的提升

中国制造业生产商品的档次和附加值不断提高，从以前的纺织品、玩具、鞋服等低附加值产品，向手机、电脑、装备制造等高附加值产品转型升级。

高端制造业因其自身资金密集、产品结构复杂等特征，过高的库存或者太慢的存货周转，都会对其资金链造成压力，因而存在对物流服务强烈的需求。专业的第三方物流所提供的物流服务，可以帮助高端制造业策划实施物流管理，提高企业存货周转率，降低库存水平，减少物流开支。我们认为，在中国第三方物流业的发展不断深入、“物流”概念逐渐为企业接受的趋势下，未来高端制造业企业也会转向使用第三方物流服务，从而推动对于物流设施的需求。

随着需求三大驱动因素的进一步发展，仓储物流市场的目前供给远远低于需求，2015年高端物流仓储的需求是4亿方，而实际市场供给刚2亿方，市场缺口很高。未来高端仓储物流有很大的市场空间。

从目前物流仓储的存量来看，我国现代高端仓储尽管发展迅速，但是总量上与美国相比仍然较低，人均占有现代高端仓储面积更是差距巨大。

2015年，美国高端仓储总量3.7亿平方米，人均高端仓储面积高达1.17平方米；而我国高端仓储总量为0.2亿平方米，人均高端仓储面积仅0.015平方米。而从供给结构来看，现代高端仓储占物流仓储总量的比例偏低。截至2015年第二季度，我国高端仓储设施总量2000万方，仅占仓储总量的2.33%，远低于美国20.9%的占比。

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 中国甲级物流地产年化回报率明显高于其他物业     

由于供不应求的矛盾短期内难以缓解，物流地产的供需矛盾突出导致租金持续提升。空置率持续下降，回报率明显高于其他类型物业。物流地产（包括普通以及高端物流仓储地产）租金自2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%。平均空置率持续下降，截至2017年排名前列季度，平均空置率约17.7%。

2008年-2013年北京上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%、6.7%，而高端物流地产的回报率达8%；同时期住宅的回报率为2.6%、3%。

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