2016年7月22日，郭某与高某1、高某2（高某1的儿子，未成年人）签订《房屋买卖合同》，约定高某1、高某2将登记二人名下的位于北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号楼×室房屋出售给郭某。在郭某按约支付了前两笔定金后，高某1、高某2主张涉案房屋是高某1与其妻子的夫妻共同财产，且本案涉及未成年人权益，在未征得未成年人另一法定代理人同意的情况下，非为未成年人利益，无权处分未成年人财产，合同应为无效。本案中，法院应如何认定该《房屋买卖合同》的效力？

高某2、高某1房屋买卖合同纠纷

裁判要旨

房屋登记中有未成年人的，其一方监护人有权作为其法定代理人处分房屋。监护人出卖被监护人财产过程中与买受人发生争议时，房屋买卖合同的效力裁判需判断出卖房屋是否系为被监护人利益，并在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量。

案号

一审：北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54827号

二审：北京市第三中级人民法院（2017）京03民终4667号

法院查明

2016年7月22日，郭某与高某1、高某2（高某1的儿子，未成年人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高某1、高某2将其所有的位于北京市朝阳区广渠门外大街×号院×号楼×室房屋出售给郭某。其中房屋状况说明书中写明“满五不多、共有状态”。合同签订后，郭某支付了前两笔定金50万元。按照合同约定，第三笔定金100万元应于2016年8月15日前由郭某支付给高某1、高某2，同日高某1、高某2须将房屋交付郭某，但至今郭某未支付100万定金，高某1、高某2亦未将房屋交付郭某。就合同未继续履行的原因，郭某称高某1、高某2明确表示不同意交付房屋，高某1、高某2则解释称，8月15日郭某应首先支付100万元款项，之后才交接房屋，郭某没有付款，高某1、高某2认为郭某没有继续履行合同的意思。

高某1、高某2上诉时称，本案涉及未成年人权益，根据《民法通则》、《房屋登记办法》，在未征得未成年人另一法定代理人同意的情况下，非为未成年人利益，无权处分未成年人财产，高某1单独处分高某2的财产，且无法证明是为了高某2的利益，合同应为无效；其次，一审法院未追加高某1之妻钟某芳作为必须参加诉讼的当事人参加诉讼属于程序错误，涉案房屋是高某1与其妻子在婚姻关系存续期间取得的房屋，为夫妻共同财产，应当追加其妻为当事人参加诉讼。

法院认为

一审法院认为：

郭某与高某1、高某2签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，属合法有效合同，各方均应严格按约履行各自义务。按照合同约定，2016年8月15日郭某应交付第三笔定金100万，同日高某1、高某2将房屋交付给郭某，但双方均未履行各自义务。法院据现有证据认为，高某1多次在2016年8月15日前后向郭某及麦田公司建议终止合同，郭某有理由认为高某1、高某2有不愿继续履行合同的意思表示，从自我利益保护角度出发，郭某有权拒绝先交付定金，防止损失可能继续扩大，但高某1、高某2仍应继续履行交付房屋的义务，故法院对高某1、高某2所述履行顺序抗辩的意见不予采信。8月15日之后郭某又多次表示要求继续履行合同交付定金，高某1、高某2以合同不完善等为由不愿继续履行合同，在合同有效且可继续履行的前提下，法院认为高某1、高某2不履约的行为构成违约。违约责任的大小以实际损失为限，郭某至今仅交付60万元房款，如按合同约定的违约责任条款确定违约金数额有失公平，故法院对高某1、高某2应支付郭某的违约金数额调整后确定为50万元。

二审法院认为：

本案二审的审理焦点主要有两个：一是房屋买卖合同的效力问题；二是房屋买卖合同能否继续履行。

（一）关于双方签订合同的效力问题。

排名前列，高某1、高某2与郭某签订合同时对房屋买卖合同的主要内容进行了明确约定，是双方真实意思表示，房屋买卖合同关系成立。根据法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理，由于出卖房屋时高某2作为房屋所有权人之一系限制民事行为能力的未成年人，高某1以其父亲及房屋共有权人的身份与郭某签订房屋买卖合同，符合法律规定，不影响合同效力。关于高某1、高某2主张高某2的另一法定代理人钟某芳对合同签订不知情也不认可一节，本院认为，限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。高某1作为未成年子女高某2的法定监护人，其代理行为符合法律规定，且就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。因此，依照公平、诚实信用的原则，郭某的信赖利益应当得到法律保护，合同合法有效，双方均应遵照履行。

第二，监护人出卖被监护人财产过程中一旦与买受人发生争议，监护人或者被监护人很可能会以监护人不是为了被监护人利益而处分财产为由主张买卖合同无效。此时，法院必须对出卖房屋是否系为被监护人利益作出判断，在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量。本案中，首先，郭某、高某1是通过麦田公司达成房屋买卖意向并签订合同，系等价有偿交易，所约定的房屋交易价格并未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。其次，关于售房款的用途，本案中虽无证据显示高某1出卖房屋的真正意图，但在我国亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，本院亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益。再次，郭某作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在产生纠纷之际，仅凭高某1自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然课以其过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用。最后，即使高某1在交易中承诺是为了高某2利益出卖房屋，其是否真正为了孩子的利益仍有待于后续对该笔售房款的实际用途进行追踪检验。如果高某1在出卖房产后确实行使了明显不利于子女利益的处分行为，高某2仍可以向高某1主张权利，但该权利的行使并不影响本案买卖合同本身的效力认定。

（二）关于合同能否继续履行的问题。

排名前列，从双方实际履约情况来看，在郭某按照合同约定如期支付前两笔定金50万元后，高某1在2016年7月30日表达了建议双方终止合同履行的意愿。高某1、高某2因合同涉及未成年人，高某1无法尽快取得购房款，因此提出解约系其个人原因，并无合同依据，亦非郭某一方所致，在高某1、高某2提出建议解除合同后，双方协商不成，郭某行使不安抗辩权，未继续支付剩余房款并无不当。而高某1、高某2据此主张提出解除合同，并不符合法定解除或约定解除事由，不应予以支持。

第二，关于税费负担问题，根据合同约定涉案房屋系满五不多住房，相关税费由郭某承担，郭某在二审期间亦同意负担全部税费包括满五不多以外可能产生的高额税费。现郭某已将剩余全部购房款项打入一审法院案款账户以保证其履约能力，在税费负担上亦不存在障碍，涉案合同具备继续履行的条件。