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楼顶漏水案例及法律知识总结，物业管理人员值得收藏！

律师提醒（一）：如果屋顶防水的损坏程度达到了应当启动维修基金的大修范围之内，物业服务企业在漏水情况发生前已经及时发现并启动了提取公共维修基金的程序，且物业服务合同中对物业公司负责维修楼顶的范围约定非常明确的；根据判例情况，法院会认定物业公司已经履行了合同义务，业主因漏水收到的损失不应由物业公司承担。

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顶楼漏雨案例一：业主拖欠物业费，漏雨造成损失，物业公司是否担责？（节选）

其一，在被告物业公司进驻××小区提供物业管理的2013年7月份，正值雨季旺季，亦适逢原告史月苹居住的房屋屋顶漏雨，原告将这一情况反馈给被告物业公司时，被告及时派相关维修人员前往原告所居住的房屋进行检查维修；

其二，在2013年度维修的基础上，原告史月苹在2014年度全年一直未向被告物业公司报修，证明被告给原告维修屋顶产生了预期效果；

其三，2015年8月30日原告再次向被告物业公司报修屋顶漏雨的时候，被告物业公司通过联系相关部门，派专人进行了屋顶维修，虽效果不佳，但被告物业公司已尽到了物业服务合同规定的相应义务；

其四，2016年7月19日原告再次申报自家房顶漏雨时，因适逢延庆雨季，延庆地区多个小区的顶楼屋顶均出现了不同程度的漏雨。被告物业公司在维修未达到理想效果的情况下，其维修人员告知原告，其所住的房屋漏水并非小修小补所能解决，需要启动小区的维修基金加以解决；但因小区的维修基金启动需要程序要求以及维修条件要求，并非一朝一夕所能解决好的。事实上，至2016年9月底××小区通过启动维修基金方将该小区9栋楼房的屋顶全部进行有效维修，故本案中通过被告数次给原告家的屋顶进行维修这一事实看，被告物业公司不存在故意推诿、逃避责任的行径；

其五，通过查明的事实，原告自2013年至今一直未交纳物业服务费，违背了其作为物业服务合同一方应承担的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在双务合同履行过程中，一方以自己的行动表明不履行相应义务的，另一方有权利拒绝继续履行合同义务；结合本案而言，因原告无故拖欠自2013年至今的物业费，作为被告物业公司有权利拒绝为原告提供相应的物业服务这一合同义务；但事实上在原告拒绝交纳物业费的情况下，被告物业公司从未中断向其提供物业服务，故被告有关其已经履行物业服务合同约定的相应合同义务的主张，有事实依据，本院予以采信；

其六，鉴于本案中原告与被告之间系物业服务合同关系，原告所居住房屋的屋顶漏水并非因被告物业公司实施的侵权行为所致，且原告未能提供相应证据对其主张的财产损失加以证实，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，原告应承担举证不能的不利后果；故原告主张室内漏水造成的相关财产损失应由被告物业公司予以赔偿的请求，于情不通、于法无据，本院不予支持。

楼顶漏雨案例二：物业服务合同中未明确约定楼顶维修范围，法院判决物业公司承担维修责任。（节选）

物业公司与北京市怀柔区乐红园小区业主大会签订的《北京市物业服务合同》对物业公司及汤博有约束力。根据该合同约定，物业公司应当承担对涉案小区房屋建筑及公共服务设施使用管理、维修养护等义务。汤博多次要求物业公司处置房屋漏雨问题，物业公司作为负有维修养护义务且具备一定维修处理能力的物业服务企业，应当及时处理业主提出的问题。物业公司虽称涉案房屋漏雨维修问题已经超出合同约定的维修范围，但由于物业服务合同中并未明确约定维修范围，物业公司作为提供物业服务的一方，在收取物业费的同时应当履行相应的物业服务，本案中法院结合本案实际情况判决物业公司维修汤博房屋漏雨问题。

屋顶漏水案例七：物业公司应当及时申请提取公共维修基金，避免因待遇履行该义务而造成的经济损失。

法院审理后认为：依照建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、乳政发（2009）15号《乳山市人民政府关于印发乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法的通知》第二十四条之规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。……本案中物业公司作为笙歌小区的物业服务企业，在30号楼西单元出现北坡柁断裂、房顶塌陷的情况后，应及时提出维修建议，但物业公司怠于行使其维修建议责任，导致30号楼西单元北坡柁断裂长期未予维修，最终致使原告楼上漏雨造成原告损失，其在履行物业服务管理责任时存在瑕疵，应当对上诉人的损失承担相应的赔偿责任。根据具体情况，本院酌定物业物业承担30%的责任。原告的损失主要是由楼上漏水导致，因此原告的其余损失可以向其楼上业主主张。

律师提醒（二）：如果物业公司怠于维修楼顶造成漏雨导致业主财产受损，物业公司应当承担赔偿责任。

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楼顶漏雨案例三：物业公司要及时检查楼顶防水情况，切勿因懈怠造成经济损失。（节选）

根据庭审查明的事实，2303号房屋的屋顶防水层由物业公司负责维护，丁玲所有的2303号房屋在大雨后漏水受损，系因物业公司未尽到维护义务所致，丁玲为此支付修复费用9410元，物业公司应承担赔偿责任。丁玲主张因漏水导致其无法按时入住产生租金损失及交通费损失，但未提供充分证据证明其损失的具体金额，法院酌情予以确定。

楼顶漏雨案例四：物业公司应当及时对漏雨楼顶做出反应，或启动维修基金或及时进行修复，否则有可能被判担责。（节选）

法院审理后认为：本案争议的焦点有二：一是姚玉珍房屋漏水是否与物业未尽到服务责任有关；二是姚玉珍因房屋漏水造成损失的金额。

首先，关于排名前列个问题，根据本案查明的事实，2011年8月14日晚由于降雨造成姚玉珍房屋漏水并造成部分财产损失是事实，法院根据鉴定结论，排除了雨水管不符合规范标准要求的问题，并结合前两次房屋屋顶漏水的实际情况及鉴定结论推定姚玉珍房屋漏水系物业公司疏于管理所致，物业公司应对姚玉珍的损失予以赔偿。物业公司称姚玉珍房屋漏水与其公司无关，对此本院认为，作为物业管理公司，其职责是为业主提供优良的物业服务，而不是在出现问题之后一味地推脱，逃避责任。从本案来看，下雨导致姚玉珍房屋大量进水，很难认定物业公司对屋顶杂物进行了清扫以确保雨水管的畅通，原审法院认定其疏于管理不无道理。

其次，关于姚玉珍的损失问题，根据查明的事实，其有正式发票的部分为维修手机、打印机、音响、空调、电风扇、洗衣费用共计3420元，对有正式发票的上述费用本院予以考虑。对于姚玉珍租房的费用以及维修房屋的费用，本院认为，姚玉珍的房屋因漏水导致不能居住而在外租房系合理行为，其维修房屋亦在情理之中，但因姚玉珍未能提供正式发票，本院对上述两项费用损失予以酌情确定。姚玉珍另提出尚有其他损失，本院一并予以酌定。关于酌定数额，本院依据损失情况确定为18000元。

楼顶漏雨案例五：物业公司应当及时对楼顶进行维修，避免损失扩大。

法院审理后认为：被告物业公司作为原告华云所在小区的物业服务企业，对小区的公共部位负有管理、养护的义务。根据本案已查明的事实，华云所有的××××号房屋位于该座楼房的顶层，因楼顶防水存在问题，物业公司未及时进行养护及维修，导致××××号房屋客厅、卧室及书房屋顶漏水，并浸泡了室内的木地板及部分家具，由此给华云造成的损失，应当由被告物业公司承担赔偿责任；经本院释明后，华云不同意对受损部位的装修及物品损失进行价值评估，原告主张赔偿装修款10万元，证据不足，本院无法认定，但本院考虑到原告屋内确实因漏水导致了部分装修损失，因此酌情确定华云因此受到的损失数额。原告主张房屋于2007年开始漏水，但未提交相应证据，本院对此不予采信；因此原告主张2008年至2012年期间在外租房的租金损失，本院无法认定。原告主张的做防水的费用，未提供相应的票据及付款凭证，仅靠其提供的证明，本院难以认定该部分费用是否实际发生，因此本院对此项诉讼请求不予支持。原告主张的房屋装修期间的房租、误工费及暖气片安装费，于法无据，本院不予支持。

律师提醒（三）：物业公司应当在服务合同中明确服务范围，对楼顶的维修范围作出特别约定。

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屋顶漏水案例六：物业公司委托第三方就房顶进行大修后，房屋漏雨，物业公司是否担责？（节选）

法院审理后认为：行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案原告选择以侵权之诉提起诉讼，系对其权利的自由处分行为，本院应予尊重。判定构成一般侵权需具备四项要件，其中当事人有无过错是审查的必要条件，那么被告对于原告所购买的房屋屋顶漏雨所造成的损失中是否存在过错是案件处理的主要焦点？本院认为，被告在本案中不存在主观过错，理由：（一）被告不是案涉房屋的出售方及施工方，房屋质量问题与其无关；（二）被告作为案涉房屋的原小区物业提供服务一方，在房屋质保期已届满后，按约在启动维修基金的情况下，已交由第三方对园区有关房屋进行了修缮，至于因修缮出现的问题亦属施工合同约定范畴，被告不是修缮房屋的施工主体；（三）房屋因质量问题引发的漏雨情形，不属物业公司的管理及服务范畴；（四）原告未能就漏雨现象举证证明被告存在其他过错及违法行为。综上所述，本案被告在物业服务活动中对原告的损失不构成侵权。故对原告的诉请，本院不予支持。

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