长效机制雏形初显,炒房时代趋向终结!

搜狐焦点淮安站 2017-08-07 18:41:00
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一波又一波的楼市新政接踵而至,从调控手段来看,相关政策已开始从既往需求端调控,向供需两端同时发力,特别是供给端政策不断出炉,长效机制雏形初显。可以预见,我国住房制度将迎来深刻变革,炒房时代或将走向终结。 供给端持续发力 楼市调控长效机制以扩大供应、疏解需求为核心,实现房地产市场供需平衡。其中,稳

一波又一波的楼市新政接踵而至,从调控手段来看,相关政策已开始从既往需求端调控,向供需两端同时发力,特别是供给端政策不断出炉,长效机制雏形初显。可以预见,我国住房制度将迎来深刻变革,炒房时代或将走向终结。

 

供给端持续发力

楼市调控长效机制以扩大供应、疏解需求为核心,实现房地产市场供需平衡。其中,稳定预期是稳定住房价格的关键,住房和土地供应是重中之重。

1

共有产权:完善保障房供给

8月3日晚间,北京宣布,拟推出“共有产权”住房,满足条件的购房者可以和政府合买一套房,但购房者拥有全部使用权。政策明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准,强化质量和品质监管,标准不输普通商品房,并在申请资格、出租出售等方面进行了详细规定。

 

住建委相关人士表示,“共有产权”住房进一步降低了房屋出售价格,充分减轻购房负担,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需,政府和老百姓一起努力解决住房困难。他同时表示,共有产权住房有利于进一步平抑房地产价格。

 

“共有产权”住房,标志着中国房地产政策已经发生重大变化。

2

购租并举:重构住房供应格局

房子是用来住的,不是用来炒的!“购租并举”正成为楼市调控的重要着力点,培育和发展住房租赁市场成为各地优先落实的一种探索。

 

近期,从中央到地方有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地。中央层面,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。多地也结合自身特点,纷纷出台细化措施。

 

租购同权:实现公共服务权益均等化

不久前,住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

 

地方上,7月17日,广州市政府出台16条租赁新政,并首次提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

租房落户:人口分布再平衡

7月28日无锡出台新政指出,在取消购房面积达60平方米以上准予落户政策的同时,增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅,即在无锡租房也可以落户。紧接着郑州、扬州、济南等多个城市也推出或者计划推出“租房可落户”的举措。

 

有观点认为,租房可落户,是一举多得的破解高房价问题的良药,既解决了楼市困顿多时的难题,给二三线城市带来竞争力,也会缓解热点城市负重,疏解人口聚集。

国有租赁公司:承担重要责任

8月4日,成都市政府办公厅正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》(以下简称《方案》)。《方案》提出,成都市属国有住房租赁公司将新组建或依托现有国有企业组建,主要开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓,交由住房租赁企业管理,支持企业向机构化、规模化方向发展,力争到2020年,培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

 

《方案》中,国有住房租赁公司引起各方关注。成都市房管局相关人士表示,成都将通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道增加租赁住房房源。通过国有公司新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房,保障高端人才、高技能人才的居住需求。

3

土地供给:增加面积鼓励“自持”

最近,各大城市纷纷增大土地供应量,北上广深都出台了相关的计划,规模远超以往。其中,北京市住建委启动的389个拿地未开工和开工未入市项目中,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多;广州市公布2017年预计推出商住用地261.2万㎡,供地规模为近4年最大值。

 

同时,各地竞自持动作频频。近日,北京以“溢价率50%,高于20%自持”条件出让平谷区夏各庄两宗地块,据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。

 

此外,各地控地价手段仍然保持高压态势。根据东莞土地最新动态显示,采用“限价摇号”和“限价熔断”的方式进行竞拍。苏州最近挂牌的8宗宅地均设置了最高限价,在竞价超过市场指导价的25%以上的,竞价中止,转为一次报价。

 

资金端保持高压

在供给端不断发力的同时,楼市调控政策在资金断依旧从严从紧,有关观点认为,遏制炒房,必须从资金端上收紧渠道。

1

热点城市迎房贷“零折扣”时代

影响房价的最大因素房贷及房贷利率,进入了严控期,收紧情况堪称史上最严。在经历二套房利率普遍上浮后,一线城市和热点二线城市的首套房利率也上浮明显。

 

调查显示,目前包括北京、上海、广州等大部分城市在内,今年内都多次收紧了房贷政策,部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。全国超八成的银行无首套房利率优惠,超过32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05至1.2倍不等。

 

据不完全统计,7月出现首套房利率上浮现象的城市共有20个,包括四大一线城市和部分二线城市,如合肥、厦门、南京、杭州、武汉、苏州等。芜湖、连云港、惠州、中山等三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提升5%-10%不等。

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房贷成银行处罚重灾区

银行监管风暴之下,违规无处遁形。今年3月以来,“一行三会”的监管之剑纷纷出鞘,其中银监会连发7份文件,直指商业银行业务乱象。而以房地产为主的信贷业务成为重灾区。

 

市场人士表示,当前,银行违规多集中在票据、房地产贷款两个领域,与这两个市场发展较快相关不无关系。票据市场年均增长率接近30%,而快速增长的背后是票据业务违规、打“擦边球”等现象层出不穷。房地产贷款因不良率较低而成为银行竞相投放的目标,但也是乱象频发。

 

值得注意的是,涉及房地产领域的授信成为一线城市银行及分行信贷违规的显著特点。以深圳银监局7月28日通报的14份罚单为例,上海银行、招商银行以及邮储银行在当地的分行就因为个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策、个贷挪用房贷首付等问题被罚款。

 

综合各类信息,可以预见,随着中央和地方政策的渐次落地,房地产长效调控机制将不断完善,住房供给能力将不断增强,楼市炒作空间将越来越小。随着供需两端发力,楼市将告别炒房时代,回归居住的本质属性。

 

来源丨经济参考报、中国经济网、上海证券报、Wind资讯等

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