负债千亿的旭辉地产，可以说是这场少有的房地产调控的战略踏空者。尤其是在北京市场面临着一个严峻挑战，就是商办项目的去化。

由于前两年旭辉拿地的比例中，商办项目占比较大，虽然部分项目在“3.26”商办新政前抢先出货，但是由于体量较大，部分项目时至今日仍然去化艰难。

例如，位于北京顺义区的旭辉26街区，根据北京住建委网站数据显示，其较近取得预售证的时间为今年1月，所批售的152套商办楼中至今才签约9套。

从彼时，旭辉地产宣称要在26街区开创一个财富传奇，如今却变成一个资金大坑。

除了商办项目销售受阻外，今年，旭辉在北京推出的限房价项目“旭辉城”销售也不佳。中原地产数据显示，旭辉城在北京房山的限房价项目整体货值为36.78亿元。

但是根据北京住建委网站数据显示，旭辉城今年6月10日取证入市，入市房源共754套。目前处于预售阶段的是1、2、5号楼，截至11月14日，共有98套签约，去化率为36.3%。如果按照整个入市房源来计算，去化率为13.2%。当然，这中间存在网签滞后性。

旭辉地产陷入北京市场泥潭，可以说是这一轮市场调控的非常具有代表性的战略踏空者，未来的路怎么办？千亿负债如何消化？都是面临的困局。

如果用中国历史上的某个时期来形容当前我国的房地产市场，那我们现在就正从春秋走向战国。

这个时代的典型特征是，混战了一个时代，小国或许将被逐渐吞并，大国则越来越强。

而竞争越激烈的时候，碗里的酒就越浓，故事也越多。

比如，这样的故事。

某天住持让两位小和尚下山挑水。两个小和尚觉得独自挑水太累，便用合作的方式，每次两个人挑一桶。两人一下午总共挑了十桶水。晚上主持遇到小和尚甲，问挑了多少，甲回答说十桶。后来又问小和尚乙挑了多少，小和尚乙也说十桶。

住持以为挑了二十桶水，但其实水缸只多了十桶。因为住持不知道小和尚们搞的是合作挑水。

为什么要说这个故事，是因为下面要说的这家房企，2017年的销售数据，就这么来的。

一家号称过年销售额过千亿，并准备冲3000亿的房企，2017年实际的权益销售额却只有500多。

对！这家公司就是旭辉，2017年冲千亿叫得较响的那家。 

1

2017年房企销售额前三的老大分别是碧桂园、万科、恒大，销售额都突破了五千亿。这是排名前列梯队。

融创、保利这些，年销售额超3000亿，处于第二梯队。

这两级之外，就是热闹纷呈的千亿梯队了。

这其中，我们今天的主角旭辉是1040亿。 

1.旭辉销售额总量不少，营收却很低。

我们选取了2017年销售额和旭辉相近的世茂房地产，以及销售额只有旭辉一半的佳兆业来做对比。其中的财务数据选取自各房企的年报以及克尔瑞研究中心发布的年度排行榜。

从图中我们可以看到，世茂与旭辉在2017年的销售额几乎一样，但是世茂的营业收入是旭辉的两倍还多。

再来对比一下佳兆业和旭辉。2017年佳兆业的销售额连旭辉的一半都不到，但是营业收入却比旭辉还多了一点。

也就是说，卖得比旭辉少一半的房企，收入却跟旭辉一样。卖得跟旭辉一样多的房企，收入却是旭辉的两倍！

我常说，有些问题，是要用脑子想的，但上面这个，用屁股想一下就知道，一定是有问题的。

2.旭辉近年销售额大幅增长，利润却没跟上

我们再单独看看旭辉历年的数据，就能发现旭辉出现了增售不增利的现象。

从2012年到2017年，旭辉集团的合同销售金额从96亿元上涨到1040亿元，增长幅度达983%；

而其营业收入却仅从81亿元上涨到318亿元，增长幅度为293%；

利润仅从20.21亿元涨到61.48亿元，增长幅度为204%。

为什么旭辉的销售额增长了近十倍，但利润却只增长了两倍？

难道是因为旭辉卖的房子便宜，利润率低？

查阅各房企年报我们发现，2017年万科、恒大、碧桂园、旭辉平均售价为每平方米11765、9960、 9080、16530元。旭辉每平米卖得可是比龙头们贵了一部Iphone。

你要说，拿恒大和碧桂园来举例不妥，因为他们以三四线为主。那好，那我们看以豪宅开发为主的融创和中海每平米平均售价分别是：16380、13320元。融创的数据接近但仍然没超过旭辉。

净利率方面，恒大2017年净利润率为11.9%，碧桂园是12%。旭辉12.8%的数据比老大们都略胜一筹。

但这恐怕也不是啥值得骄傲的数字。

因为，尽管规模大，但碧桂园的利润并不高。跟行业龙头比，还是差了几个银河系的，给张表格你看看就知道了。

2

回到文章开头的那个故事，其实同样逻辑的故事每天都真实地发生在房地产圈。

近年来许多房企喜欢联合几个小伙伴搞合作开发，每家占一部分股份。

目前房企喜欢联合拿地、合作开发，大致基于如下几个原因：

1、地价成本越来越高，动辄百亿，这对开发商的资金实力提出了更高的要求，合作开发能有效分摊金融风险。

2、面粉太少，与其竞拍互相伤害，还不如坐下来分享，大家都有得赚；

3、做大规模，如前面所说，哪怕是占股1%，在计算销售额时，也能算百分之百，好事一桩。

他们每家都可以把合作项目总的销售额当做是自己的，但实际上真正属于他们的只有其所占股份的那部分，也就是他们的权益销售额。权益销售额才是真正能反映一家房企的销售规模的指标。

然而目前所有房企通常意义上指的销售额都是合同销售额而非权益销售额——毕竟这貌似也是一条“共同富裕”的好路子嘛。

所以有些合作开发项目多的房企，看似庞大的业绩底下其实都是虚胖。

这也就不难理解为什么有的房企销售额很高，但营收和利润却没跟上。

而旭辉就是合作开发模式的佼佼者。

根据克尔瑞研究中心发布的2017年中国房企销售排行榜，旭辉以1040的销售额排在第十五。

但在权益销售金额的榜单上，旭辉只以624亿的规模排在第25。

有趣的是，旭辉在榜单上这个权益销售额的数字，也有注水。

我们查阅旭辉的年报后发现，旭辉的权益销售额其实只有550亿。榜单上的624亿足足虚胖了74亿——人家中石化一年利润也才八十亿左右。

如果以550亿计算，旭辉的排名怕是就“更在孙山外”了。

2017年，旭辉的权益销售额占整体销售额的比重为53%，刚刚过一半。也就是说，旭辉在一千亿出头的业绩里，有一半都是注水的！

3

当前中国各大城市地价整体高涨，房企因拿地成本上升、城市布局困难、资金链紧张等因素促成的合作无可厚非，但权益占比只有五十多的企业还是很少见的。

《国际金融报》记者统计发现，销售额在800亿元至1500亿元之间的16家房企中，有14家的权益销售金额占比在70%以上，其中11家这个比值在80%以上，华夏幸福、鲁能和万达3家房企更是达到100%。

如果不算业务模式较为特殊的绿城中国，权益占比低到53%的房企，也很难再找得出几家了。

旭辉只是今年这样吗？

非也。旭辉历来如此，而且数据一年比一年难看。

2014年至2017年，旭辉分别实现权益销售额164亿、201亿、292亿和550亿。但是权益销售占整体销售额的比重则从2014年的77%逐年下降为66%、55%和53%。

客观来说，旭辉这两年的增长确实不错。

但对于这样一家虚胖的房企而言，在当前的地产江湖中，顶多也就一个三流。

而旭辉之所以大肆搞合作开发，其实就是为了拼销售，冲一千亿的规模。千亿大关如今就像是一线房企阵营的入场券。

查询年报发现，旭辉有不少项目的应占权益只有20%，个别甚至连20%都不到。

我们来看旭辉在上海处于开发中的较大项目——上海九亭中心。

整个项目建筑面积22.7万平方米，假设楼盘平均销售价格为每平方米2万元，并且全部售罄，那么在旭辉的财报中，显示该项目的合同销售金额就是45.4亿元。

而事实上，该项目是由金地商置集团有限公司、宝龙集团以及旭辉集团三家企业共同开发完成，旭辉所持有的股份仅为34%，也就是权益销售金额为15.4亿元。

而我们仔细数了一下，2016至2017年，旭辉和友商们总共有88家联营或者合营公司。

可以看出，旭辉这个千亿俱乐部的身份，可是被兄弟们给抬进去的呀。

在业绩发布会上，旭辉集团董事长林中没再重复2017年年中提的3000亿目标，但信心满满地表示一定会进TOP8。“前十这个名次太笼统，于是算了算，认为未来是可以进入前八的。”

恩，这牛吹得还是够可以的。

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