帝都买房，无论您是刚需还是改善，无不以落地城六区为“较高目标”。虽然城六区中，石景山的存在感却是较弱的。但是这个较没存在感的区今年爆发了。

据了解，2019年北大附中石景山学校(新址)、北京十一学校石景山实验中学项目将开工建设。十一学校石景山实验中学位于北辛安地区；北大附中石景山学校(新址)是西黄村地区棚改项目配套学校，项目已被纳入北京市优质资源校建设项目，主要建设内容为九年一贯制加高中(国际部)。

除了教育资源，轨道交通也在逐步完善。

随着冬奥支线投入建设，石景山地区将有地铁S1线、6号线、11号线、R1线（规划中）、1号线等五条轨道交通线路覆盖，出行更加便利。

且近期，石景山的重要板块之一 古城 又因近期爆火的限竟房项目备受关注。那么问题来了石景山作为目前北京城六区价格较刚需的区，到底适不适合刚需上车呢？

从负责任的角度出发，今天咱们选出石景山较“高光”的板块——古城做个更具体的测评！

古城生活配套有自己的小九九

古城村位于石景山区中部。北起古城西路，南至老古城居民区。据传，村东原有座老爷庙，庙前有两棵粗大的白皮松，长势堪称奇绝，远远望去犹如一座古老的城门，古城村由此得名。

从一号线古城地铁站下车后，记者在走访附近时发现，目前古城周边正在大兴土木。古城社区内老小区较多，配套已经相当成熟。无论是餐饮、商业，还是学校、医院等配套都一应俱全。虽然大型综合配套需依赖不远处的鲁谷万达等其他商圈，但从总体而言，配套相对丰富，生活较为便利，整个古城仿佛有自己的“小世界”。

交通 ：从古城地铁站出来，排名前列眼见到的便是一排一排的公交站点，区域内有958路、959路、399路、597路、337路、385路、327路、318路等几十条公交线路连接市区，还有快速直达专线31路直达西单，非常便利。

古城靠近长安街西沿线，距离西五环较近，南侧临京昆线，日常出行很方便。日常通勤往南上莲石路，快速路全程没有红绿灯，10分钟上西四环，20分钟到丽泽，25分钟到金融街，到中关村也只需30分钟。进城或北上都方便，对于在金融街、CBD、丽泽和中关村上班的白领较为便利。

轨道交通上，1号线设有古城站，即将开建的M11号线将在古城南街设站，规划中的18号线也将建古城站，大大便利了古城附近居民的出行生活。

 教育 ：古城区域学校并不算多，主要依靠古城中心小学、古城第二小学、古城高级中学，京源学校小学部。或者依靠八角鲁谷教育资源。

古城第二小学始建于1965年，被北京市政府命名为“中秘友谊小学”,教育质量在石景山小学中遥遥先进。主校区位于石景山区古城南路(长安街北侧)，古城二小分校位于长安街南侧，古城南里小区内，距离古城地铁站200米。而古城二小对口中学多为石景山实验中学、古城中学、京源学校、北京市九中等等。古城高级中学地处石景山区古城中心地带，目前建有西班牙语小语种实验班颇受关注。

京源学校小学部多年来综合素质测评居全区前茅。在历届中考中，学生连续七年摘取区中考状元，90%初中毕业生升入重点高中。

医疗 ：整个石景山的整体医疗水平一般，普通病问题不大，大病不建议留在石景山。

古城板块内较好的医院有石景山中医医院，位于长安街路北，距离古城地铁900米左右。不过社区卫生站、小诊所很多。从地铁口出来150米处，便能看见长庚医院，是一家不需要定点选择的医保医院。

由于石景山离各大板块距离都不远，离八角板块的北京大学首钢医院不远，往东至五棵松有301医院。看病也相对较为方便。

商业 ：从古城地铁一出来，抬眼就能看见星座商厦，曾是石景山有名的购物商场，长安街两侧餐饮、商店应有尽有。依托古城商业街，方圆2公里范围内有沃尔玛山姆会员店、京客隆、幸福百分百生活超市、物美、等大型生活超市。社区内有天兰天尾货，天圣批发市场，特别特商场等，可满足日常生活所需。

古城南部是这两年才开始快速开发的，靠近古城这侧的京西商务中心，一大片商圈写字楼已经起来，整体观感高大上。区域也都全部拆平，将来都是新建的住宅和商业，不受老破小的干扰，后发优势明显。

二手房、新房均价都很刚需

石景山区是以植被覆盖率位居城六区之首而闻名的区域，而古城是其中的老居民区聚集的板块，房屋类型及分布简单，多为二手房，还有刚刚入市的限竟房及等待排卡的共有产权房，周边生活基础配套完全不是问题，板块居住体验不低。

二手房 ：自一号线古城地铁站出来，沿着石景山路，道路两边多为建筑年代较早的二手房，目前均价在5万/m²，根据建成年代、物业及周边配套不同，价格则上下浮动。

古城南路社区，是石景山-古城板块比较典型的老居民区，较早的楼房建于1958年，楼龄较老，首钢开发，绿化率30%，整个社区约五十栋楼，将北京市古城中学包裹在中间，人口密度相对较低，居住环境较为适宜。

该社区交通非常便利，距1号线古城站近274米，周边配套齐全，银行超市餐厅应有尽有，孩子上学从幼儿园到高中，基本生活需求仅在社区内即可解决。在古城板块，类似这样成熟的老社区不少，比较典型的还有：首钢古城路居民区（约5.5万/m²）、首钢古北居民区（约4.9万/m²）、古城南里（约6万/m²）等。

古城板块，多数成熟的老社区是由首钢开发建设的，近些年来，另一个品牌开发商—中海的身影逐渐活跃，古城板块内也出现了一些中海开发建设的社区，比如中海金石公馆、中海金玺公馆等。

中海金石公馆，2014年建成，共四栋楼，432户，均价在7万/m²以上；

中海金玺公馆，2017年建成，共十四栋楼，695户，均价在6.7万/m²以上，但两个项目的较低总价都在600万左右。

两个社区建成年代较早，小区环境优，五星物业，享受古城的生活配套，在古城众多老社区中脱颖而出，但距离地铁站较远（从古城地铁站到小区走路约20分钟），同时社区内不像其他老社区那样有全套教育配套。

 新房 ：新房市场上较近大热的要数中海和首钢联合开发的新房项目—长安云锦。

2018年10月31日，石景山区古城南街东侧1612－806、813、819、820等地块R2二类居住用地出让，被中海＋首钢联合体底价成交，其中包括“限竞房”和“共有产权住房”。

其中，1612－806、813地块为“限竞房”用地，也就是端午前开盘目前一期已经基本售完的长安云锦，销售均价不超过58802元／m²，且较高销售单价不得超过61742元／m²。

据了解，二期将于3个月内进行排卡验资，主力户型有：74m²两居、89m²三居、110m²三居及138m²四居。

另一部分，1612－819、820地块规划为共有产权住房用地，限定房屋销售均价不高于40100元／平方米（含全装修费用），该项目就是金裕雅苑。

该项目周边交通便利，距离1号线古城站走路15分钟左右，同时规划中M11号线在古城区域设有古城南街站，距离项目走路5分钟之内即可到达。

其他配套享受古城板块的配套，同时项目自身也规划有商业配套、公立学校及公立幼儿园，生活基础完全可以满足。

板块综合点评：

优势：

城六区价格洼地

长安街西延，一号线古城站

生活基础配套充足

距离西北苹果园板块及东北鲁谷板块距离较近

首钢中海的入驻，未来前景可观

劣势：

古城板块多为老社区，对整体水平有一定的拉低影响。

教育、医疗资源一般。

没有大型的商圈

刚需上车真的可以考虑了

坐拥“长安街”和“新首钢东南规划区”，随着冬奥北京时间的开启，新首钢地区转型备受关注。新首钢处于长安街东西轴和京西发展带的重要节点上，具有非常强的辐射力和影响力，其标杆性质不言而喻，对古城板块的辐射利好也逐步凸显。

古城板块拥有京西商务中心，已成为高端创新行业的集聚地，吸引了中荷人寿、中电科等多家企业进驻。有了高端产业的带动，古城板块的发展前景非常不错。

相对于丰台、门头沟、昌平等火爆的地市，石景山房价可以算的是北京名副其实的价值洼地。而今，古城在售新房并不多，片区内的交通、金融、商业、教育、医疗及市政设施都比较完善，且未来进一步完善非常可期。成熟的配套、便捷的交通使得该片区成为京城的居住热区，商业地产也成为投资热点。

古城区域基本上面对的是在中关村、西单、国贸等地上班的刚需客群，这部分客群对于产品需求和市场定位较清晰，且对于临铁的要求比较迫切。而未来古城区域的各方面升级更使得该地块区位优势显著，居住前景明朗。实事求是地讲，想要在城区内上车，古城综合性价比是非常之高的。

血拼哥点评

京西商务中心带动，“新首钢”计划利好，古城板块潜力不小！硬交通逐渐完善，新旧房价亲民，古城值得考虑。