文丨小诸葛

数据丨诸葛找房数据研究中心

9月1日，北京市住建委官网上公示了一个新的预售商品房住宅项目信息。信息显示，这个项目8月27日开盘，获批的预售价格为13.5万元每平米。

这个预售价格一出，舆论哗然，13.5万元每平米的价格远超之前市场盛传的8万元每平米预售上限。突破预售价格上限，是调控放松了吗？

这个获批的项目叫做中骏天宸，位于北京北二环德胜门外。如果说这个价格突破了上限高到离谱的话，那么，诸葛找房大数据告诉你，这个项目周边的二手房早就已经过了14万元每平米了！！

诸葛找房数据研究中心首先调取了中骏天宸所处商圈德胜门商圈的全网在售房源情况。9月2日数据显示，目前该商圈共有536套二手房在售，总体挂牌均价正好在13.5万元每平米。

我们对挂牌房源进行了分类分析。

首先，挂牌房源中较高单价的挂牌房源为阳光丽景一套64.69的一居室房源，挂牌总价为1100万元，位于黄寺大街23号院，折算成单价高达17.1万元每平米。

其次，我们发现，商圈内房龄越新挂牌价格越高。在诸葛找房监测到的全网所有德胜门商圈挂牌的二手房房源中，有254套标注了房龄，2000年之后的房源有73套，挂牌平均单价高达14.5万元每平米。

而房龄在2000之前的182套房源平均挂牌单价为13.2万元每平米。其中有54套的单价报价超过14万元每平米，挂牌单价较高的为一套1996年位于双旗杆东里小区的房源，单价为15万元每平米，超过中骏天宸的预售证审批价格。

此外，商圈内1980年—1990年的二手房房源普遍的价格在12万元每平米—13.5万元每平米之间，平均单价13.1万元。

也就是说，中骏天宸这个新盘的预售价格，同德胜门商圈的上世纪八十年代的房源挂牌价基本持平。

众所周知，今年317新政之前北京房价经历了一波大涨，那么，德胜门商圈挂牌价整体走势情况如何？

从这个图可以看出，德胜门区域房价从去年以来一直在高位运行，并且从今年4月冲高到13万以上，似乎并未受到北京317新政影响。

上个月德胜门商圈二手房挂牌价为13.4万元每平米，也就是说，该区域内有部分二手房的挂牌价高于中骏天宸项目的预售价格。

挂牌房源反应的是业主预期，而成交是市场买卖双方的交易表示。德胜门商圈附近房源的成交价格情况如何呢？

诸葛找房数据研究中心对链家网上的成交进行了监测。数据显示，较近2个月德胜门商圈内链家共成交7套二手房，成交均价为13万元每平米，单价较高为新外大街28号院一套55.8平米两居室，成交单价14万元。

而在317新政之前，德胜门商圈链家成交单价在14万元每平米的房源占比颇多。也就意味着，该商圈内的房价，早就已经卖出了14万以上的“天价”。

从以上的情况来看，尽管中骏天宸预售特别价格高，但实际上相对价格并不高。加上新房配套和环境肯定优于二手房，所以一二手房倒挂现象在很中骏天宸和德胜门商圈上表现明显。

德胜门商圈位于北京市西城区，地处北二环，交通优势明显，而更为重要的是，其地处北京德胜门学区，覆盖北京教育资源较好的先进中小学，育翔小学、西师附小、实验二小德胜小区等小学、北京四中、北京七中、北京八中等知名中学均在覆盖范围之内。

公众号京房字撰文称，尽管大概率事件是全市普及“多校划片”，但对于德胜这种全学区无弱校的区域来说，只要进去，随便分到一个学校，都比其他教育弱区“血拼”学位强得多。因此，这个片区二手房价格高居不下便可理解。

看看目前该商圈内挂牌房源单价TOP20就能知道大概了：

（详情可登陆诸葛找房网站或APP查看）

不光是德胜门商圈，北京西城区的二手房挂牌价一直处于高位。按照诸葛找房上个月中旬的发文统计，北京单价在15万元以上的挂牌二手房元，西城区房源62套，占总数的三分之二以上。详情点击：北京一批超15万元/平天价房重新挂牌，神盘裕丰2008又逆天了！（完）

更多数据，请联系小葛获取。