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最近，北京楼市的神经被两则重磅消息狠狠拨动。

先是总理 3 天内两次喊话房地产，国常会上明确要 “持续推动房地产市场平稳健康发展”；

再是特朗普抛出 “1 个月内与中国达成协议” 的说法。

在新房成交逐渐降温的当下，这两个信号，

究竟是市场回暖的前奏，还是短暂的强心剂？北京楼市，真的要迎来新一轮政策 “救市” 了？

No.1

政策信号密集释放，“430” 节点成关键

总理的两次发声，堪称楼市政策的 “定调锤”。

4 月 15 日在北京调研时，直言 “房地产仍有很大发展空间”，还提出要 “调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，甚至对收购存量房做保障房、城中村改造等给出具体方向。这阵仗，可是 2000 年以来头一回。

仅仅 3 天后，GWY常务会议再次强调 “持续推动房地产市场平稳健康发展”，短短一句话，信息量拉满。

要知道，在经济工作通稿里，房地产被单独拎出来重点说，背后的信号再明显不过 —— 政策层面已经盯上楼市，“430” 之前大概率会有新动作。

再看股市这边，国常会上提到的 “持续稳定股市”，和当下的市场操作完全对得上号。

自从特朗普放出对等关税后，国家队护盘力度直接拉满，上证指数连续 9 个小阳线上攻，四大行股价创近年新高，中央汇金更是明确了自己 “类平准基金” 的角色。这一套组合拳下来，就是要稳住信心，防止股汇双杀，楼市作为经济的重要一环，自然也会跟着受益。

No.2 市场现状：从 “狂欢” 到 “冷静”，分化加剧

把目光拉回北京楼市的真实情况，去年五环外限购松绑的政策，确实让市场热乎了一阵。

政策落地首季度，五环外新房成交量环比涨了 21.36%，成交额涨了 23.02%；到 2024 年四季度，成交量更是直接飙涨 61.83%，突破万套大关。那会儿降首付、降利率等政策组合拳一起上，市场一片火热。

但进入 2025 年一季度，市场突然踩了脚刹车。

五环外新房成交量回落到 7250 套，比去年四季度降了约 34%。

这里面有春节假期、销售周期缩短的原因，更关键的是，市场对政策利好的 “消化” 速度太快了。就像吃饭，一开始饿极了吃啥都香，可吃多了也会腻，楼市也一样，单靠政策刺激，很难一直维持热度。

房价方面，表面上看波动不大，1 月新房价格环比微降 0.4%，3 月虽然涨了，但主要是海淀功德寺这类高价倒挂项目集中网签拉起来的，属于结构性因素，和市场整体热度没啥关系。

现在的北京楼市，已经进入 “一九分化” 的阶段：海淀永丰、朝阳东坝这些核心地段，房子还是抢手货；可非核心区域，不少项目门可罗雀，去化艰难。哪怕再出政策，想重现 “量价齐升” 的普涨局面，几乎不可能。

土地市场也是冰火两重天。

2025 年一季度，北京卖地收入 367.28 亿元，高总价地块频出，看着热闹。但按照开发周期，未来 3 - 4 个月这些新盘集中入市，竞争会变得异常激烈。而且新地块大多不限价，楼面价又高，开发商要是卖不出去，资金链就会紧张，这对依赖土地财政的区域来说，可不是个好消息。

NO.3 政策 “救市”：怎么救？救什么？

政策要想真正发挥作用，必须对症下药。

一方面，得延续结构性松绑的效力。

五环外限购松绑的经验证明，这种精准刺激对激活改善需求很有效，接下来可以扩大适用群体，或者调整套数限制，再搭配 “以旧换新” 政策，打通置换链条，让市场流动起来。

另一方面，要防范供应端的风险。

高价地块不能一股脑全放出来，得控制节奏，避免同质化产品扎堆上市。

对购房者来说，现在的市场可不能盲目跟风。

刚需群体，优先选地铁沿线、教育配套好的五环外项目，像顺义后沙峪、昌平回龙观，政策红利多，生活也方便；改善群体，可以盯着 “价格倒挂” 的优质地块，但要避开非核心区大户型的流通风险；投资群体更得谨慎，只有核心地段、带稀缺资源的项目，才值得长期持有。

说到底，楼市的未来，不会靠短期政策刺激续命，而是要扎根于新市民落户、家庭改善、适老化改造这些真实需求。

与其天天盼着政策 “救市”，不如想清楚自己真正需要什么，在分化的市场里，找到属于自己的确定性，这才是买房的硬道理。

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