【房价下降了 老百姓买房也没占到便宜 这是为什么】

春节前后，有些地方的商业银行纷纷下调房贷上浮利率，原来上浮20%的开始下调到上浮15%，有的上浮比例还下调到了10%。但是，总体上，房贷利率还在基准利率之上。说句实在话，房贷利率这个东西，即是楼市变动的稳定器，也是楼市政策的工具。

但是，这个工具运用起来并不是很方便，有时候还是很矛盾的。比如现在，作为楼市调控的目的是有效打击炒房投机行为，维护楼市稳定正常运行。其目的是什么呢？就是为了降低房价，让刚需自住需求能有机会购房。也就是说，我们调控的出发点，限制炒房的人买房，留出房源来给自住需求的人买房。

但是，现在的楼市调控政策出来之后，往往是一刀切，一棍子把所有的购房需求都打死了。按照前面说的道理，应该怎么愚运用房贷这个工具呢？简单滴说，就是多套房购房的实行高利率，首套房购房的要降低利率。这样才能有打有保，精准有效。但是事实上不是这样，只是在首付比例上有照顾，首套房的首付30%，多套房的首付60%以上。利率却是普遍上浮了基准利率。

为什么要这样做呢？主要原因是，不这么做，根本就控制不住房价上涨。只要还有一个缝隙，资本就会跑到自住的前头把利益占有了。也就是说，投资者有各种办法，把购房的利率降下来。所以，政策是人制定的，也很容易被更聪明的人破解。因此，首套房购房者，不但没有享受到优惠利率，还要跟着炒房客一起被制裁。真是一个无奈的结果。

所以，我么既看到一个很奇怪的现象，通过调控努力，房价确实下降了不少。但是，你问购房人感觉？他们会说，没有什么影响。原因就是他们付出去的房款并没有因为房价的下降而有多少下降。房价也确实下降了，可老百姓却没有得到实惠。这个问题确实是一个有意思的问题。

以前房价不降的时候，贷款利率从基准利率可以下调到0.7倍，而在房价下降之后，房贷利率一下提至1.2~1.3甚至1.4倍，因此，尽管房价下降了，但老百姓实际上付出的钱并没有减少。银行提高首贷利率以后，又让银行把降价省下来的钱，通过另一种方式转到银行的兜里去了。

这确实是个问题，这也是与调控最终目的相违背的。调控要把房价降下来，降房价也不能为降而降，主要还是让人们买房更容易些才对，让以前买不起房的人买得起房，解决人们的住房难题，这个是根本。为什么会出现这样矛盾的问题，就是因为，调控政策的目的和手段出现了矛盾的地方。

提高房贷利率是以提高购房的成本的办法，遏制购房需求。但是，遏制的应该是投资需求，自住需求是不能遏制的，自住需求应该鼓励才对。也就是说首套住房的利率不能提高，2套房以上的购房应该提高。这样的政策是没有问题的，也是可以达到调控目的的。

这样的政策曾经有过实践，但是由于商业银行把首套住房的概念解释的五花八门，比如银行没有贷款的就算首套住房，曾经贷过款的，只要还清的也算首套房，在工行贷过，没有在建行贷过的，都算首套房，有老公名字的老婆再买算首套等等。搞来搞去的结果就是，想买房的全部能够按照首套房的贷款利率优惠。最终，这一轮的调控失败，房价再涨。

这轮的调控是从提高首付开始的，然后经过了限贷、限购，总体上看，调控的效果还是比较明显的，不少地方和楼盘的房价已经开始大幅度下降。但是，不幸的是由于首付提高和贷款利率的调整，也让那些自住需求的购房成本没有得到实质性下降。

老百姓没有得到实惠的根本原因还在于房价过高。关于房价下降对老百姓没有好处的言论，其实早就有人提出过，最早提出房价下降对老百姓没有好处观点的是，原建设部官员谢家瑾，她曾经说过，“政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处”。她说，政府不希望房价出现大起大落的情况。房价的大落对老百姓没有好处，现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全会带来威胁。

这个观点，其实也是一个矛盾的观点，也是一些人为托住高房价找到的一个理由。降房价对老百姓没有好处？这个是不应该的，但是，如果没有严厉的调控，房价就像坐上了过山车。这个教训很惨痛啊！

有人说，房价下降会导致有房家庭出现负资产。但是，对大多数的老百姓来说，房子只有一套，不可能买卖，因此不管他的价值是多少，不管价值怎么变化，他们的使用价值是一样的。房子对他们来说，只是一个遮风挡雨的地方。在经济学里，房屋确实具有投资和生活两个职能，但是对大多数老百姓来说，房屋只有一个职能，没有两个职能。房价上涨，他们的收入不会增加，房价下降，他们的收入也不会缩水。

每次房价要下降的时候，或者是调控有点动静的时候，总有人在大喊房价要降下来，老百姓没有好处。但是，对那些自住需求的老百姓来说，房价下降意味着他们购房的成本下降，他们可以实实在在地省钱了，他们可以把在买房上节约下来的钱，用在其他消费上了。【本文由“马跃成”账号发布20190409】