原标题：中建东孚章堰村试水“城乡理想”生活计划

作者：洪静

来源：《中国房地产金融》

在已有的房企转型模式中，“地产+农业”的跨界近年来越发受到关注。早在2010年，中粮集团与北京市政府就签约打造北京中粮生态谷，并规划了相应的业务板块，随后恒大、绿城、万科、碧桂园等也先后以不同的方式切入农业。

房地产业缘何刮起“绿色风”?同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在接受记者采访时表示，消费升级情景下，城市居民对休闲农业旅游的需求不断扩大。另一方面，随着新型城镇化和乡村振兴等政策利好出台，针对该领域投融资事件逐渐兴起。

而在众多业态中，热度较高的莫过于田园综合体。2017年，“田园综合体”作为乡村新型产业发展亮点措施首次被写进中央一号文件，同年5月，财政部下发的《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》中，确定河北、山西、内蒙古等18个省份开展田园综合体建设试点，并明确了相关财政补贴规定。

在这方面，中国建筑第八工程局有限公司旗下子公司上海中建东孚投资发展有限公司(下称中建东孚)抓住机遇，以上海市青浦区重固镇章堰村为对象，积极进行实践。据了解，章堰特色田园综合体项目目前建设有序推进，古村落核心区空间腾挪初步完成;现代农业项目完成主体结构建设，进入设备调试阶段。

章堰村试水

“我们做这项业务的初衷，是想完善公司产业链当中的一环。”中建东孚总经理赵贵东向记者介绍道，公司以“住宅、商业和城市综合体、新型城镇化”及“综合服务”为“3+1”业务主线，按照“投资、设计、建造、运营、服务”纵向一体经营模式进行开发建设。当前，新型城市化项目已在南京、山东、济南、青岛四个城市布局。

而新型城镇化业务的核心是三农问题，赵贵东表示，中建东孚首先选择从农业入手，在章堰村发展品牌农业、循环农业的同时，不断完善农业旅游板块。根据章堰村主要种植作物为水稻、蔬菜的特征，目前公司已投入一个亿的资金，建立有机蔬菜公园;此外正在考虑引入3D高清遥感技术，全线配套自动化生产设备，搭建互联网、云技术管理平台实现农业生产智能化管理。

但对于田园综合体而言，“田园”是特色，更重要的还是落在当地文化、产业等优质资源的深度挖掘上。“比如说青浦的大米香、糯性好，虽然在知名度上没有五常大米高，却是做寿司非常好的食材。”赵贵东透露，公司未来将就现有农业特色，打造相关IP，包括通过与采购、贸易/物流、分销等多个环节结合的方式，形成产业体系。

在这方面，他认为做得较好的是位于台湾南投县埔里的桃米生态村，开发了全台排名前列以青蛙观光为卖点的生态旅游休闲产业。据介绍，当地村民通过培训后成为“生态讲解员”，为游客讲解生态知识，并收取一定费用。值得注意的是，正是因为生态培训课程，才令村民了解到了当地的生态资产和经济价值，自觉加入到重塑家乡的队伍里。

中建东孚同样会对章堰村文化资源进行开发。据《青浦县志》和《松江府志》记载，章堰村的历史较早可以追溯到宋代，明清时期商贾云集，甚至有“金章堰，银重固”之称。

如今，章堰古镇建筑风貌特征保存良好，已有的城隍庙等可成为特色旅游资源。重固镇副镇长顾荷英曾向媒体表示，古村文化街区将融入宋代集市、道教养生等文化元素，建设包括精品酒店、特色体验、文化禅养等业态。

赵贵东强调，在对章堰村田园综合体的打造过程中，“绿色生态”的原则贯彻始终，“我们首先是出于对土地和区域风土人情的尊重，从而引入产业，包括乡村文化的复兴。如果像普通房企以田园综合体之名大搞房地产开发，也会被政府部门叫停。”

在对项目的前期考察过程中，赵贵东发现，由于城乡差异的不断拉大，章堰村出现了劳动人口空心化现象;农村公共设施配套落后，无法满足村民更高层次需求。他希望能通过章堰村田园综合体的模式，成功使乡村人才回流，让更多农民享受到发展红利。

破解行业痛点

然而理想“丰满”的背后，往往是现实的“骨感”。一位TOP20房企开发人士向记者反映:“文旅地产回报周期长，投资巨大，我为什么要投它?”RET睿意德策略顾问部总经理周长青则表示，由于田园综合体在我国发展时间较短，迄今为止还没有非常成功的田园综合体出现。

赵贵东介绍，章堰村田园综合体属于青浦区重固镇新型城镇化PPP项目规划中的一环。2016年，该项目由青浦区政府授权重固镇人民政府与中国建筑旗下中国建筑第八工程局有限公司和中建方程投资发展有限公司组成的联合体共同开发建设，合作周期10年，规划合作范围包含总面积24平方公里的重固镇全镇域。

中建八局副总会计师储小彬在接受媒体采访时曾表示，项目一期静态投资120亿元，主要为注册资本金、政策性基金及金融机构融资。

如何才能破解行业痛点?“城乡理想生活计划”发起人、旅城资产总裁闫宗成表示，就现今已有的案例来看，田园东方、多利农庄等仍然脱离不了依靠住宅销售快速回笼现金流的模式。但毋庸置疑的是，这种模式也为资本下乡、推动乡村面貌的改善提供了可行路径。

“未来随着我们对产业内容的挖掘和布局的深化，会慢慢摆脱在销售模式上的依赖。”他解释道，“如果文旅产业能成功实现营收，企业也就不用太顾虑持有和销售的比例了。”

有意思的是，成功的田园综合体不单单将重点放在产业的引入上，更关注多元化培育。以陕西省袁家村为例，在村干部的带动下，先是建起农民个体经营的“农家乐”，后来又建了特色小吃街;在引来特色餐饮、旅游商品等资源的同时，打造“月光下的袁家村”，发展酒店住宿、酒吧等夜间经济。同省的龙头村命运则截然不同，旅游产业没有做强，其他发展产业也未成规模，2013年后逐渐走向冷清。

水发集团董事长葛兆生认为，产业的引入与发展有利于推动农民就业转型，但关键在于解决好土地流转问题。为此他分享了湖南长沙浔龙河生态小镇的案例:农民将集体土地所有权、承包经营权和宅基地使用权进行出让、流转或置换，以土地资源支持项目建设，通过项目建设实现致富增收。

在这样的过程中，他特别强调政府、企业、农民三方要划清界限:政府负责配套公建，企业加大投资、保证合理合法利用流转土地，农民通过土地流转获得收益，实现三方利益平衡之后，有助于田园综合体健康持续的发展。返回搜狐，查看更多

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