文/嚼客

碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略？

一则来自于澎湃的新闻引发了行业对三四五线城市房地产的担忧。

“碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略 用规模换现金”。目前看来，自各方面的信息均显示，碧桂园确实在收缩三四五线的布局战略，无论是提高权益占比或是保证项目品质，看得出目前整个碧桂园都在围绕现金流转——全力销售、全速回款。

在针对传闻的回应中，碧桂园表示，“关于部分合作非操盘项目退出的疑问，一是考虑公司希望提高良性权益占比，二是不操盘项目无法全面保证运营、质量等关键环节，提高良性权益是公司对品牌、投资者、客户负责任。”

“公司没有也不可能撤出三四五线，三四五线是重要市场；现金流是血液，对任何一家企业来说都至关重要，尤其在目前市场处于下行周期里，政策和市场存在不确定性的环境当中。”

我们主要以其回应的主要信息进行分析（良性探讨、拒绝谩骂）。

1.关于碧桂园的三四五线战略

今年上半年，碧桂园的销售额达到了4136.8亿元，平均22.9亿元/天，这其中大部分销售房产在三四线城市，也正好是上半年国内房地产销售最火热的区域，我们称之为“棚改红利区”。受益于各地类似的“棚改货币化”政策，众多拆迁改造人群手握巨资用以刚需、改善和投资，一时间三四五线城市成为了新房交易的热点区域。

包括碧桂园在内的众多房企在一二线政策趋紧之下，直奔三四五线城市甚至城镇“夺金”，值得一提的是，众多爆出问题的项目正是与当地开发商合作开发的项目。嚼客君曾有小城朋友感叹：“碧桂园的项目看着真是好。”确实理解，想必只是看了售楼处和样板间示范区。

也正是因为三四五线城市的强力购买力，才能将碧桂园推至4136.8亿的高位。

涨潮和退潮并没有明确的时间点。根据易居房地产研究院发布的数据，百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%——这与2012年的百城住宅库存总量相近，各地库存的降低也可能是收紧棚改货币化的原因之一。

再快的战略改变也会受到前期“惯性”影响，三四五线棚改货币化政策的所谓“收紧”，对碧桂园的既定战略可谓影响极大——预期客户没了，目前的投入和未来的项目怎么处理？去化显然是一桩慢生意，这与其“4个月开盘，5个月正资金，6个月再投入”的“456原则”显然是相悖的。

2.现金流是血液

血液是流动在人的血管和心脏中的一种红色不透明的粘稠液体。碧桂园将其现金流比作血液显然是极其看重的，嚼客君曾在一篇《细节丨“贫困”丰富了房企的想象力》文章感叹过碧桂园的“找钱能力”，尤其在目前的市场之下，高居不下的负债率和越发趋紧的发债、融资，更是考验着各家房企的造血能力。

6月25日，国开行收紧棚改融资的传闻四散，令众多房企股票承压，虽然国开行发布公告称只是“收权”，但众多地产股还是出现了连续大跌，其中以深受棚改货币化红利影响的碧桂园最受影响。

在股票暴跌之时，碧桂园分别在上周连续两天回购股票，试图提振市场和金融机构对其信心：6月27日，碧桂园耗资1.02亿港元回购了800万股公司股份，回购均价为12.79港元；紧接着第二天，碧桂园又耗资1.86亿港元回购了1500万股公司股份，回购均价约为12.41港元。截止目前，碧桂园收盘价为12.66港元。

“一是提振市场对碧桂园的未来信心，二是保护中小股东利益”，但最重要还有一点：保证各大银行及金融机构对碧桂园的偿债能力的信心。

2017年，碧桂园新增土地达881宗，土地建筑面积约1.4亿平方米，总代价约为4794.5亿元。同样，据Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。

3.政策和市场存在不确定性的环境当中

至于股市、债市的事，不再多讲，5月份碧桂园一笔200亿发债中止已经是一个信号，而前五个月所有房企的小规模公募债额度也只不过400多亿。

政策和市场的不确定性是风险。对于碧桂园而言，三四五线城市持续的“棚改货币化”政策和手握大把现金的拆迁市场参与者正是其目前战略的安全保障。如果政策发生变化，市场预期发生变化，公司在目前的既定战略中也必将是危险的——火中取粟的技巧在于在未烧到自己前，已将握粟之手抽出，考验碧桂园的时刻真的到了。

关于“暂停棚改货币化”——叫停和收紧并无二意，政策背后的调控意义市场已然明白，媒体更没必要去玩文字游戏去纠结到底是“暂停”还是“收紧”，只需要一个明确的政策信号即可，饭一口一口的吃，政策的牌也会一张一张的打。

国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。

山东：首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策；

江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度；

广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。