作者：吾心生

来源：楼市微观察（loushi666）

这一轮调控，燕郊恐怕是不多一个房价下跌达5成的区域。

作为调控成果较明显的区域，这里也是经常被各路房地产媒体光顾。1月6日，工人日报又报道了燕郊楼市，标题很友好：“房价从4万到不足2万”。 

上一轮燕郊房价的上涨，是受多重因素影响的。

宏观层面的原因很多，这里简单聊一下微观层面的，

其一、北京东扩，副中心的启动，轨道交通的向东延伸等等。

其二、北京房价的高企，让刚需不得不选择在距离北京较近的燕郊买房，甚至连一些北京本地的刚需也不得不选择在燕郊买房。我就见过一个老父亲，他儿子要结婚，城里的房子让给他儿子当婚房，自己搬去燕郊居住，然后还得每天来回100多公里，帮他儿子带孙子。

其三、投资客的进入催涨了房价。只要有利好，有刚需，投资客就必然赶到截胡，薅羊毛。市场过热期，刚需买房的逻辑都特别简单，只要价格还能扛住，就不会去更远的地方买房，哪怕他们看到燕郊房价涨幅已经非常离谱，投资客就吃准了这一点。

燕郊楼市的体量并不大，大量的资金涌入，供应很快就会面临短缺，筹码都被收完了，涨价在所难免。 

2017年开始，燕郊开始调控，前面说了，燕郊房价下跌幅度已经达5成。燕郊楼市之所以下跌得如此明显，较重要的原因是这里非本地购房需求占绝大多数。只要一限购，需求立刻消失，结果大家都看到了，那些all in环京楼市的房企日子非常难过，还有相当多的炒房客也非常难过。据我所知，2017年初进场的炒房客，他们当中相当的人只准备了1-2年的还款资金。现在调控已经一年多，大家见势不妙，有的是想提前撤，有的是资金耗得差不多了，不得不撤，

但是都找不到人接盘，预期一旦坏掉了，拉是拉不回来的。

只能说，这一轮调控，那些买了一套的刚需，承受的损失是账面上的，只要房子不卖，安心工作还月供，影响很小。真正受打击的是投资客，他们都是高杠杆操作，几套房子连续买，卖了心疼，拿在手里更疼。 

燕郊房价腰斩，不同的人有不同的看法。 

较近一两个月，抄底燕郊的情况的确多了起来。房价都腰斩了，对于习惯刀口舔血的投资客，没理由不进场，更何况2019年环京的利好的确有不少。之前一两个月不少投资客不惜选择先草签交3年社保再过户的高风险方式“抄底”住宅，甚至公寓。 

而工人日报1月6日关于燕郊楼市“4万跌至2万”的文章，更像是对近期抄底燕郊投资客的一种警告。不过这种报道能起多大作用，恐怕就不好说了。

投资客本身就不像刚需客，他们当媒体关注它的跌幅的时候，他们往往有更大的动力进场，相反，当你说它涨的时候，敏锐的投资客恐怕已经开始撤退了。对他们来说，赚差价比赚较后一个铜板更重要。 

当前形势的确不利于燕郊稳住房价。 

首先仍然是货币，当前的形势是降准，是放水。 

细心的人会发现，从2011年开始，存款准备金率一直在下调，当年较高的是21.5%，目前是14.5%，到1月末就会降至13.5%。就13.5%而言，横向对比来看，也是偏高的，未来继续降准也是大概率事件，猛一点，出现降息也不必感到意外，这是大趋势。 

至于所谓的定向，那只是说说而已，经济是一盘棋，即便排名前列轮不给房地产，它总会在后面的第N轮流向房地产。

其次就是政策见底，这已经是明确的了，中原地产就估计2019年预计有30个城市会给房地产松松绑。

对于燕郊来说，它一直处于聚光灯之下，地段上，它又离北京太近，更重要的是价格下跌幅度非常大。所以燕郊或许不敢明着来松绑，但加码驱离炒房客的可能性非常小。

这就非常尴尬了。

虽然目前燕郊绝大部分成交的房源都不可能完成真正的过户，但资金面趋于宽松，价格回调力度足够大，对炒房客来说，没有比燕郊更适合逆周期抄底的地方了。所以，未来借名买房或者延迟3年过户的投资购房行为则会越来越活跃。

恕我直言，挡是挡不住的。

或许，较好的对冲方式应该是对北京的首套房刚需购房群体定向开放购房资格，方式很简单，你在北京是什么购房政策，在燕郊也是如此。外地单身在北京有房，就不能在燕郊买房，本地家庭有两套房的也不能再在燕郊买房。结合全世界大城市的发展规律，目前京津冀一体化的推进方向，以首套房刚需的支付能力，他们较好的选择本来就该是燕郊，是环京。