原标题：【iCross项目进展】iCross美元余额宝15号二期即将开放

iCross美元余额宝15号二期产品即将开放，项目额度$80万，起投2万美元。投资期限为12个月，固定年利息为7% （单利），按季支付利息。到期后投资人可选择退出，也可以选择续投。

总金额为$800,000的贷款, 将提供給纽约一家基金公司，用于购买一座位于纽约谷溪（Valley Stream, NY）的高级商住混合公寓。这座公寓共5层，包括一层商铺、2-5层36套公寓和74个停车位。项目现已动工半年，完成地基挖掘及钢筋柱绑扎。建成后公寓楼内设施包括24小时门卫、屋顶、健身房、室内娱乐设备、多媒体影音室和无线Wi-fi等配套，将很好地弥补该地区全新出租型中高档公寓的市场空缺。

项目地点毗邻纽约肯尼迪国际机场东侧的谷溪市（Valley Stream），距离曼哈顿40分钟车程，是一个以美国当地白人为主的中产阶级生活社区。该地区安静悠闲，以独栋别墅 (Single Family House)为主，出租型物业为辅。出行便利的公共交通，每天将这里居民带到纽约皇后区和曼哈顿往返上班。 环境优美、交通方便以及优秀的小学和中学，使得近年来租房需求增长迅速，尤其是对该地区年久失修的老公寓升级的租房需求，期望配套完善的全新出租公寓面世。

美元余额宝15号即将投资的高档公寓楼，总体开发时间大约2－2.5年左右。经权威机构评估，建成后的价值(As Completed Value)为$2490万美元，现金流稳定后（As Stabilized Value）的价值为$2570万美元。美元余额宝15号借款人将在公寓最终交割时通过其他资金来源偿还投资人本金和利息，同时，借款人股东将提供个人资产担保 (Personal Guaranty)，为投资人本息返还提供保障。

项目亮点

开发商经验丰富

项目开发商是一家当地久誉盛名、拥有多年成功开发及管理经验的开发商，对该地区尤其熟悉。2014和2015年间，该开发商在该地段已开发建成两幢高档出租公寓，现已交付使用，出租率(OccupancyRate)超过97%，其中一室一卫每月租金$1,900-$2,300美元，两室两卫每月租金$2,400-$3,200美元。

项目已封顶，预计明年二月完工

项目目前已经封顶，正在进行内部分隔以及水电管道铺设工作，预计明年二月即可完工，一季度末可拿到入住许可。项目工程进展顺利，大大减少了项目开发前期面临的风险因素。

借款人股东提供个人担保

借款人股东将为投资人的本息归还提供担保。

项目目前已经封顶，正在进行内部分隔以及水电管道铺设工作，预计明年二月即可完工，一季度末可拿到入住许可。

地产概览

该项目位于纽约拿骚郡谷溪市（Valley Stream），项目开发总成本约为$1900万美元，包括土地成本$504万，建筑硬成本$1200万美元，建筑软成本及融资成本$196万美元。

这座5层高级住宅公寓，共有36套住宅单位和3间商铺单元。当前，两室两卫的同类公寓，市场月租金范围$2,550-$2,650美金/月，零售商铺月租金$30/平方英尺，商业和住宅预计年收益可达$160万美元。房屋管理费、地产税（不考虑税收减免）及维护费用成本一年58万美元，因此该项目年净营业利润(NOI) 约为$105万美元（营业收入及费用明细见下表），按照4.5%的Cap Rate计算，租金稳定后的项目价值为2300万美元。值得一提的是，该项目享有10年税收减免 (PILOT program), 节约的税费总价值为240万美元。加上税收减免价值后，稳定后的项目价值预计为2570万美元。

地址：49 N Central Avenue,Valley Stream,New York,United States of America,11580

地块面积：19552 平方英尺

建筑面积：72516 平方英尺

市场概览

Valley Stream 位于纽约长岛拿骚郡，是美国中产阶级社区。2016年的数据统计显明，拿骚郡共468,346个住宅单位，屋主自住类型占76.5%，出租类型占19.3%，而空置率只有4.2%，空置率在整个房地产市场属于较低的水平。根据2016年市场调研机构ESRI的报告显示，拿骚郡家庭房屋价值中位数达到$477,707美元。在目前房产价格持续走高及市场供给趋于紧张的情况下，买房市场降低（尤其由于千禧年趋于留住父母家的趋势）。

然而，拿骚郡公54,761套出租公寓的价格，在过去12个月内上涨了3%，并且保持上涨趋势。由于出租库存紧张，拿骚郡出租公寓市场平均月租金涨至$1,850，空置率仅3.8%。大部分出租公寓房龄较高，其中55%公寓建于1970年前后，仅18%公寓建于2009年后。因此，坐拥曼哈顿便捷交通的Valley Stream地区，近几年明显显现出对出租公寓，尤其新公寓出租需求的持续上升。本项目开发的中高档新建公寓，将很好地这一市场增长需求。

Valley Stream拥有4万常住人口，家庭收入中位数为$8万美元。社区环境优美，拥有ValleyStream State Park和Hendrickson Park两大公园；同时学区优异，教育资源丰富，长岛火车直达曼哈顿，交通便捷，成为不少年轻白领家庭的社区选择。

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海头客

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