一颗地产界的参天大树，正摇摇欲坠。

01.

近日恒大财富暴雷，理财产品到期无法兑付，高层提前套现离场的消息传的沸沸扬扬。

广州恒大中心坐满客户声讨👆

资金链紧绷，众多媒体解读及破产预测信息铺天盖地，一时间恒大被推上风口浪尖。

9月13日晚间，在外界不断的破产传闻中，恒大发布声明称：“网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。”

中国恒大昨日上午公告称，集团预期9月物业合约销售持续大幅下降，如营运数据公告中所披露，集团于2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元，人民币437.8亿元，人民币380.8亿元，呈下降趋势。

公告称，9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，公司预期9月销售持续大幅下降，导致集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

为缓解流动性问题采取的其他措施未取得预期效果。如中期业绩公告披露，为缓解集团的流动性问题，本集团正积极接触潜在投资者，商讨售本集团成员的权益，以及其他资产（包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业）。公告还称，集团正积极接触多家潜在投资者，商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司(708.HK)及恒大物业集团有限公司(6666.HK)部分股份，同时也考虑为公司及其他附属公司引入新投资者。截至本公告之日，本集团尚未与投资者签订任何有法律效力的协议，是否能实现上述出售尚有不确定性。此外，公告还表示，公司正积极接触潜在买家，商讨出售公司位于香港的办公大楼（即位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心）。截至本公告日，集团尚未与投资者或买家签订任何有约束力的协议，不能保证能够签订出售协议。在加强缓解流动性问题的措施方面，中国恒大表示，集团将继续推进中期业绩公告披露的措施，缓解流动性问题，包括但不限于：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加集团及附属公司股本。公告还表示，董事会宣布，已聘任华利安诺基（中国）有限公司及钟港资本有限公司为本集团联席财务顾问。联席财务顾问会与公司共同评估公司目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题，争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

9月销售情况预期悲观，恒大怎么就从大而不倒，走到了这一步？

02.

恒大的经营模式，本质在于贷款囤地涨价，再贷款再囤地再涨价。

不同于卖房子回款买地这种稳健的循环扩张模式。

不断地贷款囤地捂地，涨价卖出，靠银行续血，不停吞噬现金流而非创造现金流，令恒大的负债率居高不下。

2012年开始，恒大净负债率基本保持在70%以上，2016年开始跨过100%大关，其后均在100%以上水平徘徊。

今年初的恒大已经喊出了口号，这个口号对于企业来说无比重要：“2021年6月30日将净负债率降至100%以下；2021年12月31日现金短债比达到1以上；2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。”

口号虽响，下半年过半，却惨暴雷。回顾一下，其实这并不是恒大排名前列次遇危机，比如当年的永续债危机，最后也被恒大顺利解决了。但这次目前仍“呈悲观预期”，为什么？

实质上去年开始国家出手，大力将房地产去杠杆，戳泡沫。

这一切早有迹象：

在房企端，通过三道红线，设置房企融资天花板，严格为房企降杠杆率，去金融化。

*2020年8月20日

住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则，即所谓的“三道红线”。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。控制房企负债率，施压高杠杆房企的经营策略，使之被迫调整，形成稳定的金融预期。保障地产行业及国家金融经济长效稳健的发展下去。

在银行端，通过银行两道红线，控制放贷上限，将银行贷款结构逐渐“减房产化”和“反炒房化”。

*2020年12月31日

央行、银保监会宣布实施房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”；大型银行房地产贷款占比不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%；大型银行个人住房贷款占比不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。将银行集中在地产行业的钱做出调整，控制金融机构的生存不完全依托于某一行业，避免其带来的金融风险。

在购房端，通过限购、限贷、指导价等方式，管控炒房迹象。

*2021年8月5日

北京出台离婚限购政策；

北京户籍家庭，在京可以买两套房，两套及以上，属于不符合本市商品房限购政策规定，这样离婚三年内，两个人都不能买房。

非北京户籍家庭，按要求可以拥有一套房子，一套及以上，属于不符合本市商品房限购政策规定，这样离婚三年内，两个人都不能买房。

并且下半年开始多城出现贷款收紧情况，银行房贷审核周期变长、额度紧张。另有9城出台二手房指导价等等一系列政策出击，严控炒房势头。在政府端，通过在集中供地中设置“15%”的地价涨幅上限和楼市问责制的落地等，控制地方政府炒地的内在冲动。

从多个端口调控施压，努力稳地价、稳房价、稳预期，剥离房产高杠杆的金融属性，实现房住不炒的核心目标。 在金融化的时代，“负债”似乎是一种能力的体现。

而在去金融化和反炒房的楼市新时代，不管是房企还是购房者，“负债”正在成为现实的成长负担。恒大危机和此前华夏幸福们的爆雷，以及市场上出现的“0元送房”等，便是赤裸裸的例证。

03.

曾经“开盘必特价，特价必升值”是恒大的销售口号。

赤裸裸的赋予住房金融属性，淡化居住的本质，在今天难再前行。

恒大起家的主战场是二三四五线城市，在今年的组合拳政策调控下，本身楼市流动性较差的城市，更加不温不火了。

在时代翻滚的巨浪下，高杠杆房企以及那些妄想高杠杆炒房的人，也该转换一下自己的逻辑了。就恒大而言，目前在被多方监督积极承担责任，早就开启了卖卖卖模式。

半年来，恒大出售了嘉凯城、恒腾网络、恒大冰泉、盛京资本等股权，套利160亿，与此同时还把恒大汽车和恒大物业摆上桌面，恒大在想尽办法的套现......虽然部分业务停工，但其实这也是自救的一种途径之一。只有先剥离那些不太容易回流的项目，才能保证本体的存活。

回头看，这颗房企中的参天大树，似乎是一个时代的缩影。我并不希望它就此倒下，覆巢之下无完卵，恒大如果就此撒手对行业的打击也是巨大的......

最后，我们期盼恒大能剥离阴面的枯枝，再遇新机，重新向阳生长；也希望执迷不悟的人能早日认清现实，时代的大潮来临，楼市逻辑该转变了。