点击上方“兰台房地产法评”可以订阅哦

随着《不动产登记暂行条例》的实施，各地不断完善相关制度，出台相关法律，规范不动产登记工作，如北京市规划和国土资源管理委员会颁布《北京市不动产登记工作规范（试行）》。结合客户咨询有关不动产登记相关的问题，笔者拟在本文中结合具体案例就不动产权属登记过程中，存在的土地用途与规划用途不一致的问题进行分析。

基本情况

某房地产公司建设的写字楼和地下车库，已取得土地使用权证和房屋大产权证，现该公司拟对本项目地面部分房产与地下车库部分分别进行不动产登记。为地下车库部分办理登记时，该公司希望将原来未登记的地下办公用途部分以及地下商业用途部分在不动产登记证书上予以显示（“初始登记部分房产”）。

关于拟初始登记部分房产，原土地使用权取得用途为地下停车场，但申请规划及规划批复时，该部分房产用途为办公及商业。该公司咨询不动产登记部门后获悉，对房产进行不动产初始登记时，仅核对该部分房产对应的规划批复，且登记人可以选择是否在不动产登记证书上显示土地相关信息。

根据以上情况，该公司拟选择不显示土地相关信息，将地下车库未分割部分与初始登记部分房产一并登记。

具体分析

基于上述情况，结合咨询相关不动产登记部门所获取之信息，并根据现行法律法规的规定，作出如下分析：

1

针对初始登记部分房产，不动产登记申请过程中，提交审核的材料中存有土地用途与规划用途不一致的申请材料，或存监管部门后续核查过程中发现材料不一致的风险。

根据北京市不动产登记事务中心官网公示的《不动产登记一次性告知单》，国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记包括以下4种情形：“1.未办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的；2.已办理国有建设用地使用权首次登记，未办理房屋所有权首次登记的；3.已办理房屋所有权登记（成套住房除外），未办理国有建设用地使用权首次登记的；4.已办理房屋所有权登记（成套住房除外），土地权利性质登记为划拨或未明确权利性质，土地使用权转为有偿使用的。”

前文所述情况中涉及初始登记部分房产的情形，应属于上述国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记的第2种情形，就此依据《不动产登记一次性告知单》的相关要求，需要按照《北京市不动产登记工作规范（试行）》第9.1节规定，提交不动产登记申请书原件、国有建设用地使用权出让合同、地价款缴清凭证等材料。此外，还应提交建设工程规划许可证(其中，2002年1月1日后竣工的房屋还应提交建设工程规划核验合格证明)，如属于第2项适用情形的，还应按前款提交房屋规划、竣工等材料及不动产权属证书原件；……

综上所述，办理不动产登记申请时，需要提交国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、房屋规划等材料。如该些材料存在土地出让用途与建设施工规划许可的用途不一致的情形，随后办理不动产登记申请时，可能在后续监管部门的核查过程中产生风险。

2

根据不动产登记部门的意见，进行不动产登记时，可以选择在不动产登记证书中不显示土地相关信息。如选择此种登记方式，房产对应的土地使用权权属不明确，将会增加所涉不动产后续转让及相关权属证明办理的风险。

通过咨询不动产登记部门了解到，对不动产进行初始登记时，可以仅核对该不动产对应的规划批复，申请登记人可选择是否在不动产登记证书上显示土地相关信息。鉴于此，不动产登记部门的回复意见可以理解为以下两种：

1.根据《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而不动产登记证书是依据不动产登记簿的登记内容填写并核发。另外，经向不动产登记机构电话核实获悉，不动产登记采用“一体登记原则”，即办理房屋的不动产初始登记时，需要与其附着的土地一并登记。因此，针对“不显示土地相关信息”可以理解为：在不动产登记证书上不显示土地登记信息，而非土地信息不进行相关登记或无需提供土地登记的相关资料。若上述申请登记资料显示土地出让用途与建设施工规划许可用途存在冲突，如前文所述，仍存在后续监管核查不实的风险。

2.对“不显示土地相关信息”的另一种理解，是对初始登记部分房产对应的土地不进行土地使用权登记。该种情形下，一方面，已向第三人出售的房产及产权车位恐难以办理土地使用权证，进而房地产公司面临承担违约责任的风险。另一方面，土地使用权的权属证明不明确，必然会对后续房产的转让及价值评估产生不利影响。

注释：

[1] 北京市不动产登记事务中心官网公示的《不动产登记一次性告知单》网址：http://www.bjgtj.gov.cn/sjzy/front/zcsearch/show.do?groupid=1&iid=114&dtt=0。

[2] 国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记:

三、申请材料

1 不动产登记申请书原件；

2 申请人身份证明；

3 不动产权籍调查成果确认单原件；

4 属第1项适用情形的,除按《北京市不动产登记工作规范（试行）》第9.1节规定提交的材料外，还应提交以下材料：

（1）建设工程规划许可证。其中，2002年1月1日后竣工的房屋还应提交建设工程规划核验合格证明；

（2）单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋，提交建设工程竣工验收合格证明。其中，1994年12月31日前开工的房屋提交《工程质量竣工核定证书》；1995年1月1日后开工、2000年  5月前竣工的房屋提交《北京市建设工程质量合格证书》；2000年5月以后竣工的房屋提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》或《单位工程质量竣工验收记录》（建设工程四方验收合格文件）；2015年4月以后竣工的房屋提交《工程竣工验收记录》；

 ……

5属第2项适用情形的，按前款提交房屋规划、竣工等材料及不动产权属证书原件；

……

8  其他必要材料。

[3] 《北京市不动产登记工作规范（试行）》第9.1节：

9.1.3申请材料

申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

1．不动产登记申请书原件；

2．申请人身份证明；

3．不动产权籍调查成果确认单原件；

4．土地权属来源材料，包括：

（1）以出让方式取得的，提交国有建设用地使用权出让合同、地价款缴清凭证；……

[4] 《不动产登记暂行条例实施细则》

第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

[5] 《北京市不动产登记工作规范(试行)》

1.4.2一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。

土地使用权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物所有权占用范围内的土地使用权应当一并登记。

特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。（图片来自网络）