城市更新带来新机遇

当部分城市房地产行业迎来存量市场，房企靠什么脱颖而出？城市更新成为多数品牌房企未来发展的重心之一。但做旧改并没有想象的那么美，它对房企提出更高的要求，考验房企的综合运营实力。

品牌房企多元化参与旧改

今年7月27日，远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。WeWork所改造的这座灰砖与石雕结合的建筑原为一家老字号金店旧址，外观上至今保留着复古石标。建筑翻新方面，WeWork做足考量，保留了这幢历史建筑外观和内饰的原有风貌。

WeWork大中华区总经理艾铁成在开业剪彩仪式中表示，“北京坊是WeWork与远洋集团第四次携手共同打造的旗舰级空间。在这个老北京中心区域，WeWork以‘修旧如旧’的方式保留建筑的灵魂风貌，并融入前沿科技使其焕发出全新活力，为未来的工作和生活带来惊喜与创想。”

7月28日，北京万科时代中心揭开了神秘面纱。万科时代中心建筑由原西单商场改建而成，总建筑面积约4.7万平方米。由丹麦事务所SHL主持设计，历时2年，为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

据了解，3年前，北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。作为6+X计划中的A计划即“存量改造计划”，是转型策略中的重要组成部分。截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元。

除了万科、远洋以外，保利、首开、佳兆业、北京城建等品牌房企通过参与棚户区建设、旧村改造、旧商业区改造、旧住宅区改造、旧工业区改造、烂尾楼改造等，获得更多的城市更新项目。

土地之争愈演愈烈

旧改，为何成为众多房企争抢的蛋糕？合硕机构首席分析师郭毅表示，“多数房企看好一二线城市未来发展前景，但一二线城市核心地段很难有新增建设用地供应了，就算有新增建设用地供应，地块限制条件也会比较多，房企之间竞争非常激烈，导致拿地成本高企。所以一些房企进入一二线城市，特别是进入核心城市，往往会选择通过旧改作为主要发力点。”

“由于一二线城市土地供应较少，地价越来越贵，房企利润逐渐走低，导致房企之前拿地开发销售的传统开发模式难以为继。而旧改项目多是地理位置较为优越的地块，可以在一二级土地市场形成联动，营销压力较小，盈利稍大。部分房企扎堆做旧改，是为了获得更多城市更新项目，使得企业继续保持一定的市场份额。”诸葛找房首席分析师陈雷说。

易居智库中心研究总监严跃进认为，当前优质土地的获取比较困难，部分房企有通过做旧改来获取土地的考虑的。所以部分多元化参与旧改，是在土地获取上有了一种新策略。

旧改考验房企综合运营实力

万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖表示，“城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。”

与普通地产项目相比，旧改对于房企要求更高。郭毅告诉北京晨报记者，“普通地产项目的开发，通常速度比较快，但旧改项目的开发周期很长，速度一般都比较慢。擅长于高周转的房企，做旧改项目，需要有一套‘新逻辑’。”

“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”严跃进说。

刘肖分析说，“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。”

有业内人士认为，城市更新是对房企综合运营实力的考验，其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。

北京晨报记者 武新

（来源：北京晨报）