中国房地产市场较大的乱象是信息乱象，由于信息的不透明，导致很多基础数据一直成谜。比如，中国究竟有多少房子，这是一个秘密，而中国究竟有多少房子是空置的，则是一个更大的秘密。

我之所以一直反对“去库存”的政策，一是因为“去库存”政策误读了中国房地产的基本面，二是“库存”本身也是一个极大的误导。目前官方把待售面积视为“库存”，也就是已经建成没有卖出去的房子。但事实上，已经建成没有卖出去的房子根本不是“库存”的全部，而是“库存”里面一个较小的部分。这部分库存现在不到7亿平，半年就卖光了。如果说“库存”指这一部分，大张旗鼓高调搞“去库存”就是一个笑话。

真正的库存是什么？

我个人把“库存”分为大口径、中口径和小口径。现在官方讲的待售面积是小口径库存；中口径库存还应该包括已经卖出去，但空置的房子，如果算大口径，则还应加上在建面积。这才是真正的库存概念。在这些概念里，待售面积数据透明，在建面积起码也有公开的数据，但不多一直搞不明白的，是有多少卖出去的房子根本没有人住，而是一直空置着。

从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，但很多国家都对住房空置情况要进行统计，美国人口统计局更是对美国每年的住房空置率进行评估。

空置面积尽管是衡量房地产风险的重要指标之一，但一直没有纳入中国官方的统计体系。2010年，在改进房地产领域的统计方法后，引进了"待售面积"的概念。国家统计局新闻发言人当时解释"待售面积"和"空置面积"这两个概念的不同时说，待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，而空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。但是，对于什么是空置面积，其实并没有一个统一的定义和标准。

因为没有统一的标准，在学术研究上又缺乏相应的数据做参照，官方除了统计意义并不大的"待售面积"，并没有完善住房空置面积的统计标准，从而使得住房空置率真正成了谁也说不清楚的谜。所以，多年来，围绕中国究竟有多少房子空置这个问题，演化出了很多版本的说法：

其一，2012年，北京市公安局的一个数据报道引发了关注。报道说：2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。于是，北京市空置房屋有380万套的说法不胫而走。380万套，按照三口之家，足够1000多万人居住。

其二，2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，"目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。"由于笔者后来也没有看到这个报告的完整版，所以无从知道10亿平米的空置面积是如何计算出来的。10亿平米其实不算一个很大的数字，2015年房地产销售面积为13亿平，不到一年的销量，倒不算可怕。

其三，2014年，西南财经大学发布的一份关于中国城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4％。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。这个报告当年引发了房地产行业人士的反驳，认为这个数字非常不严谨，中国不可能有高达20%以上的住房空置。

但是，究竟有多少是空置的，官方又从来没有启动任何调查，甚至进行指标设置的探索，而是任其成谜。现在，在加快建立长效机制的周期中，要贯彻“房子是住的，不是炒的”的基本定位和理念，也要明确房子不是“空”的，空置的房子是对资源的严重浪费。

民间和学术机构过去在调查中国住房空置率的时候，曾经用亮灯率，以及电表半年没有走字作为标准。其实，关键不在于用什么标准，而在于是否愿意去搞清楚事实真相。

从空置的角度而言，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。用这个指标来衡量中国住房库存，显然存在严重的误导。严重低估了住房资源浪费的情况。

笔者认为，在中国热点城市的住房市场已经步入存量房市场，政策对租赁市场重视空前的情况下，搞清楚中国有多少空置的房子至关重要，通过设置科学的指标，通过专门的调查，搞清楚空置房的大数，并通过“胡萝卜加大棒”的措施，一方面鼓励把空置的房子拿出来出租，一方面对长期空置的房屋征收“空置税”，这样可以大大缓解热点城市供应层面的压力，对于房子回归居住功能也有重要的作用和意义。

基于此，我再次呼吁放弃“去库存”政策，重视存量房的空置情况，并在政策层面给予积极的回应。搞清楚住房空置情况的意义远远大于目前的“去库存”，搞清楚空置的情况才能更清楚中国住房总体存量状况，缓解大城市住房不足的恐慌症。把空置的房子搞清楚，并征收“空置税”，其意义远大于障碍重重的房产税。房产税三五年很难征收，但空置房征收舆论和外界的障碍和阻力要小很多。房子是用来住的，不是用来炒的，我再加一句，房子更不是用来“空着”的。

空置税：

分析人士认为，“空置”标准的界定才是较大的难题。由于技术条件尚不具备，北京市短期内开征“空置税”的难度较大。空置税即只对空置的房子征税。许多人之所以反对物业税，是担心自己住的房子还得交税，等于平空多了一笔开销，自然心里会有疙瘩。但空置税不同了，物业税是普征，空置税则算是惩罚性税收。一家人拥有一套房，那是合理需求，你为了炒房买了三套五套的，待价而沽，那么对不起，你得交税了。

尽管物业税的出台尚无明确时间表，但类似的税种已经开始酝酿。

从知情人士处获悉，在北京市住建委于上周召开的“座谈会”上，不少业内人士提出开征“空置税”的建议，对此，市住建委相关负责人表示 “赞成”。这是继重庆提出开征“房产特别消费税”以来，又一个城市做出类似的尝试。

但同时，多数业内人士也认为，由于技术条件较为复杂，如何对“空置”现象进行界定成为该税种开征的较大障碍。

论证

上述参加座谈的人士向记者表示，不少业内人士在会上提出开征“空置税”的建议，对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税，并得到市住建委的“赞成”。

该人士表示，目前北京市的空置房屋数量巨大，且多为投资投机性需求。这部分房屋急需进入市场交易，进行出售或出租，以扩大市场供应。

该人士还表示，尽管开征物业税的条件尚不具备，但可以尝试开征“空置税”，以达成同样的效果。他透露，“空置税”的开征目前还在讨论阶段。

记者就此事向北京市住建委求证，但对方并未给予明确答复。

据了解，作为物业税“空转”的试点城市之一，北京对商业物业进行了多年的“空转”试点。但由于商业地产中的投资性需求比例较小，且会加重商家的负担，因此一直没有“实转”。

与此同时，由于住宅物业的数量较多、布局分散，且房屋的产权确定、统计口径、征收标准等技术条件较为复杂，一直未能进行试点。

同样地，开征“空置税”的建议也提出多年，由于可行性不强，较终都未能进入实际操作阶段。

按照规定，开征“空置税”除具备各项基本条件外，还要报国税总局进行审批，需要一个较长的过程。

障碍

和物业税一样，“空置税”的开征也面临着巨大的技术障碍。“北京的很多房子都是外地人买的，一个月才来住几天，这算不算‘空置’？”中原地产三级市场研究部研究员张大伟向《每日经济新闻》记者表示，如何界定“空置”是较大的技术障碍。

上述人士也向《每日经济新闻》坦言，与产权确定、房屋统计等基础条件相比，“空置”标准的界定才是较大的难题。

他表示，曾有人提出通过每月的用电、用水量来确定是否空置，但因不够严谨被否定。也有人提出根据未入住的时间来界定，但考虑到出差、装修等因素，同样难有一致的标准。

此外，与物业税一样，在根据面积征收还是根据套数征收上，业界也存在不同的意见。

近日，重庆提出征收“房产特别消费税”的建议，拟对高端物业进行收税，此举引发了业界对“物业税”的广泛猜想。上述人士表示，类似的税种如果确定征收，将由建设部门负责基础工作，税务部门负责执行。

但该人士也认为，由于技术条件尚不具备，北京市短期内开征“空置税”的难度较大。张大伟也表示，短期内“空置税”几乎不可能开征。

国外

该税收在我国还没有实行，但在欧美国家已经很成熟：

荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人闲置房，这在欧洲并不少见。荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过12个月。

瑞典针对闲置房的措施则更为有力，为了遏制闲置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为闲置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。

通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋闲置率较低的两个国家，均不超过2%。

此外，英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了强有力的措施，向闲置房开战。

在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。

而法国、意大利和英国的法律则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋闲置的排名前列年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。

丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

除了欧盟的一些国家外，其他地区的一些城市也对闲置房采取了相应措施。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这也是针对这一全球性问题出台的较严厉措施。

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房屋空置是种病征空置税乃大势所趋

房子的排名前列属性是居住，而不是投资和投机。空置房在楼市，就像人体里的毒瘤一样，蔓延开来就能致人死命。开征房屋空置税是大势所趋，国外有很多成功的先例。从1999年，法国开始在巴黎、里昂、波尔多等8座大城市征收房屋空置税。近几年来，韩国利用多处住宅进行投机的现象日益严重。韩国政府出台了“一户一宅”的政策遏制房地产投机。对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。

多国实践已证明，向房企及投机者征收房屋空置税非常有效。一是投机者买了房子不租出来，自己又不用，浪费社会资源就该纳税。如果所有的投机者把房子租出来，租金就会掉，租金掉下来，房价也会受影响。二是征收房屋空置税，可避免房企捂盘惜售，囤积居奇。当然，一定数量的合理库存是客观必然。但如果追求利润较大化，故意扭曲市场供需状况造成的空置，必须征收房屋空置税。