近期，都市情感剧《离婚律师》男女主角住所公寓取景地——位于北京远洋国际中心B座的北京辉盛庭国际公寓，由泰禾集团去年底收购后将会重新推出销售。

泰禾集团收购北京辉盛庭国际公寓全部房产时的交易单价不到4.4万元/平方米，但是据《中国经营报》记者向多位市场人士获悉，泰禾集团预计重新散售公寓住宅的价格会达到15万元/平方米。

“我期待这个项目价格卖到15万元/平方米，因为开发商需要销售业绩。”一位熟悉北京辉盛庭国际公寓项目的房地产服务机构人士说。

泰禾集团已经将该项目重新命名为“泰禾·金尊府”作为高端公寓散售，但该公司没有向记者进一步披露项目拟售价格。

泰禾集团一位人士告诉《中国经营报》记者，北京辉盛庭国际公寓已经分割成单套公寓，可以直接以二手房交易形式出售，销售价格原则上不用取得北京市住建委等部门审批，但是由于目前北京房地产市场仍在调控，对二手房交易价格亦有一定程度限制，针对单价15万元/平方米以上的二手房，北京市住建委限制了挂牌和网签。

与北京辉盛庭国际公寓项目位置相邻的同类项目“公园1872国际公寓”，目前挂牌成交的二手房价格都在10万元/平方米以内。

拟售单价15万元

泰禾集团在去年底完成了对北京辉盛庭国际公寓项目全部房产的收购，对价11.8亿元，较该项目全部房产评估价值12.2亿元有所折价，交易价格里将扣除交易税费（不含契税），因此该项目交易单价不到4.4万元/平方米。

北京辉盛庭国际公寓在2007年10月份建成，位于北京远洋国际中心B座，建筑面积接近2.7万平方米，规划用途为商业办公和公寓，由天津欧神诺置业有限公司和朋石（北京）投资有限公司持有。

该项目共23层物业，其中1-2层物业规划用途为配套商业，建筑面积约1600平方米，欧神诺置业持有这些配套商业；3-23层物业的规划用途为酒店式服务公寓，建筑面积2.5万平方米，共有房屋228套，每套房屋均具有单独的房屋所有权证，其中欧神诺置业持有226套房屋，朋石投资持有2套房屋。

《中国经营报》记者从泰禾集团此前披露的交易前北京辉盛庭国际公寓项目的评估报告内获悉，其中商业房地产位于1-2层，建筑面积未进行分割；3-23层公寓主要房屋户型面积介于70-180平方米之间，一居室168套，主要分布在3-13层，二居室54套，主要分布在14-20层，三居室6套，分布在21-23层。

北京辉盛庭国际公寓项目1-2层商业产权为40年，3-23层均为酒店式服务公寓，则拥有70年产权。

评估机构对北京辉盛庭国际公寓项目选用了市场法估值，也就是选取周边同类房地产交易及类似房地产可比实例价格进行估值，最终评估228套公寓价值接近11.4亿元，商业配套价值8200万元。

泰禾集团去年签订收购协议时，北京辉盛庭国际公寓1-23层房屋全部处于出租状态，且租期未满。欧神诺置业和朋石投资负责按照约定时间解除这些房屋的租赁合同。

《中国经营报》记者进一步从前述房地产服务机构及泰禾集团相关人士处获悉，该公司整栋收购北京辉盛庭国际公寓项目后，将重新命名为“泰禾·金尊府”作为公寓住宅对外散售，泰禾集团预期销售价格会达到15万元/平方米。

“北京辉盛庭国际公寓物业类型是酒店式公寓，拥有70年产权，而且公寓部分建筑面积已经分割成单套公寓住宅，以二手房形式销售即可，而不需要像其他物业分割改造类项目向北京市住建委等部门申请价格审批。”泰禾集团一位人士告诉《中国经营报》记者。

不过，一位房地产中介机构人士则解释，由于目前北京房地产市场仍在调控，对二手房交易价格亦有一定程度限制，单价15万元/平方米以上的二手房限制了挂牌和网签。

北京辉盛庭国际公寓项目的评估机构选择了“公园1872国际公寓”项目作为可比房地产项目，与北京辉盛庭国际公寓项目类型一样，公园1872国际公寓也是散售型二手房项目，并且位置相邻，目前该项目挂牌交易价格在10万元/平方米以内。

历经多次转手

值得注意的是，泰禾集团收购北京辉盛庭国际公寓项目的交易形式是整栋买卖物业房产，而非收购持有该栋物业的项目公司股权。

据《中国经营报》记者向多位机构人士确认，北京辉盛庭国际公寓项目出售给泰禾集团之前，该项目已经发生了多次转手交易，过去近10年时间里，该项目房屋产权则一直由欧神诺置业持有，此前的多笔转手交易则通过股权交易完成。

其中一位房地产服务机构人士告诉记者，泰禾集团这次是从境外投资机构睿诚资本接过了这些房产。

一间国际商业地产服务机构人士介绍，2014年11月份，睿诚资本通过境外股权交易形式从JP Morgan（摩根大通）收购了北京辉盛庭国际公寓项目，交易价格9.5亿元，成交单价3.5万元/平方米。

睿诚资本原本计划将该项目用以散售，但直到转售给泰禾集团时仍在出租。按照上述交易价格计算，睿诚资本持有北京辉盛庭国际公寓2年时间里，实现投资收益逾2亿元。

JP Morgan最早则从凯雷资本收购了北京辉盛庭国际公寓，具体收购价格不详。上述国际商业地产服务机构人士进一步介绍，远洋地产2007年10月份建成远洋国际中心B座以后，旋即出售给了凯雷资本，凯雷资本通过新设立的欧神诺置业持有这些物业房产。

据接近这次出售交易的人士介绍，欧神诺置业在中国境内的主要作用就是持有北京辉盛庭国际公寓项目，本次交易完成后，该公司预计会解散注销。之前凯雷资本、JP Morgan和睿诚资本均是通过收购欧神诺置业境外股权的形式完成了交易。

据《中国经营报》记者了解，房地产服务机构排名前列太平戴维斯作为该项目此次与泰禾集团交易的卖方代理，并负责相关交易税费缴纳。

“境外资本从2007年接过远洋国际中心B座之时，已经与酒店公寓服务运营商辉盛国际集团签署了为期10年的管理服务合同，今年刚好到期。”上述接近出售交易的人士说，“资本方也是觉得目前酒店式公寓出租的收益相对较低，因此选择与辉盛庭的租期到期结束后完成出售。”

《中国经营报》记者查询获悉，去年北京辉盛庭国际公寓对外出租时，一居室房源月租金报价约为2万元，两居室房源月租金报价约3万元，三居室房源月租金报价则介于4万元-6万元之间。