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说回正题，西城学区F“炸雷”之后，2020年7月31日之后拿到房本或者户籍的家庭，几乎都被随机调剂到了“普小”甚至“渣小”。

尤其是“教育高地”中的“高地”：西城的德胜和月坛片区，“731”政策之后全部被调剂出区。

西城德胜学区调剂情况

据血拼哥多方打听，这两个片区被调剂出区的娃大多被志成小学或者西外附小录取，虽是普小，但好在有80%直升区重点的名额。

结局虽不算太差，但对比一下房价，每平米平均相差2~4万。

德胜片区房价一览，来源绿中介

志成小学对口小区之一，来源绿中介

西外附小对口小区之一，来源绿中介

个中滋味大概只有家长能懂了。

以往高价买学区F就能上“牛小”的确定性彻底被打破，“买房上学”成了“拆盲盒”。这对德胜和月坛两个片区的房价影响也是不小。

有大V整理了学区F”暴雷“后的房价对比，个别房源真的是直线“跳水”：

“新外大街6号院”的一套60多平的两居，于2021年6月9日挂牌，挂牌价968万，最终于7月10日成交，成交价868万。整整降100万。

“黄寺大街24号院”一套94㎡的三居，5月份同户型价高达1400多万，而7月15日这套房最终以1256万元的总价成交，相当于降价了100万。当然，“断崖式”般的价格下跌背后也和卖家急于出手有关，多为个例。整体来看，德胜、月坛两个片区房价目前降幅在5-10%左右：

7月4日，南礼士路甲62号院一套61.5㎡的两居成交总价898万，而之前同户型成交价在910万左右。

7月13日，西街东21号院，一套49.3㎡的两居，报价从760万降到730万，最终以686万成交。

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随着北京多个地区的“多校划片”政策开始实行，感觉学区房的价值在逐渐的被瓦解，此处点一首凉凉送给众多的学区房。

北京学区房的价值真的被敲碎了吗？

帝都这一顿操作是为了什么呢？

后续还会有什么动作吗？

这一切还要追溯到今年4月份，中央政治局会议上首次提出“防止以学区房名义炒作房价”，直接将矛头指向学区房。不难看出，政府也是在一步一步的将入学与购房脱钩。

同时会议继续强调“房住不炒”的中心思想，并提出增加保障性住房与共有产权房的供给。

除了在学区房这一方面进行了“精准爆破”，北京市也在其他方面对房价上涨进行调控。

从拿地入手，限地价、竞配建

在今年5月初的北京排名前列次集体供地中，针对今年排名前列批次通过挂牌方式出让的29个项目，公布了土地合理上限价格、竞建“公共租赁住房”上限面积等，并要求竞买人对未来房屋售价及住房较低品质保障等内容做出承诺。

在限地价的基础上，然后竞配建，成为了土地出让新模式。在一方面上有利于房企根据合理利润空间理性拿地，更大一方面是将限价的政策执行下去，防止了开发商过分抬高房屋售价，造成房价的波动。同时，也加大了保障性住房的建设。

专家表示，设置地价上限的目的就是限房价。先从源头上把地价控住，这样就可以稳住后端的房价了。地价上限的设置一方面应确保土地要素市场化，另一方面也应确保地价占房价的比重在合理区间，使最终成交的土地价格既是市场化的，也是合理的。

不难看出，北京已经开始从源头上对影响房价的因素进行干预并调控，同时保障性住房成为今后的一大发展趋势。

不过，从5月首次集中供地看，政策制定好了，参与的房企显然没有看清局势，疯狂拿地后的两个月里不断有退地传闻，一地鸡毛。

为了进一步“降温”，眼瞅第二次集中供地即将开始，政策端又下狠手了！

从资金源头入手，加快发展保障性住房

在7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从五个方面入手：土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持，继续加大保障性租赁住房的发展力度，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

国家发改委相继印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确了保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，为加快发展保障性租赁住房在资金源头上提供帮助。

中央较新定调：房地产调控持续从严

7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话指出，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

当天下午，住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读，分为以下三点：

加快发展保障性租赁住房：新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上，且供应计划将在今年10月向公众公布。

坚定不移全面落实房地产长效机制：说白了就是剃除房地产刺激经济的手段。

对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责！

推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

持续完善房地产金融管理长效机制：通过“三条红线”和“两道杠”，针对房企及金融机构贷款体系，从资金源头“卡住”，防止水大量进入房地产行业。

红线一：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不小于1。

根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，“红档”房企为“三道红线”均踩，依此类推，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”，四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5%、10%和15%，“红档”房企将不能新增有息负债。

排名前列道杠是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道杠是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

8部委发布房地产市场3年整治计划

7月26日，住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，房地产市场进入整治关键阶段。通知明确，“因城施策”突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。管控面趋于全面系统。

房住不炒，调控收紧，对于咱们刚需，有啥必须看清的呢？

1、房子被“追捧”无非两点，一是过去三十年“房子永远涨”，作为资产，价值极高且稳定性强；二是房子绑定了教育资源，增加了附加价值。但是如果这两个价值点都爆破了，房地产需求端热度是不是就减弱了？

相比去年，2021年房地产调控政策可以说是井喷了，且上半年最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

政府“房住不炒”决心之大不可小觑，防范房地产行业金融风险、整治市场将是未来的主旋律。房价大涨不是可能不大，简直就是违背主旋律！

另一边，房子的附加价值在逐渐剥离，教育公平，尤其是义务教育的公平被不断提及，买没有居住价值的“学区房”风险会越来越大。

2、我们从政府的这一步步政策中发现，几乎每次都会提及“发展保障性租赁住房”。

不难看出，在未来保障性租赁住房将会在保障房体系里占据大份额、也会是未来刚需过渡期门槛较低的选择。

但如果此举的目的同样包含稳房价、稳预期，在需求端减少购房热度的话，那么“租购同权”特别是绕不开且亟待完善的课题。

毕竟，人民幸福生活要的不仅仅是有地方住。

未来的路，任重道远！