“城中村”，从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，“城中村”是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下，集中体现“脏乱差”的居民区。2013年后全国各地均大张旗鼓的开展了“棚户区改造”、“城中村改造”项目，那么“城中村”如何拆迁、如何安置补偿？，律师结合自己办理大量城中村改造成功案例的心得、体会给大家探讨一下。

一、“城中村”的土地所有权状态分析

“城中村”土地所有权一般会比较复杂，有以下三种情况：

排名前列种情况，土地性质属于国有土地，即土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。

第二种情况，土地性质兼有国有土地和集体土地，即土地大部分被征用，较常见是承包耕地、集体建设用地、村集体未分配地，土地的所有权属于国家所有，像农村宅基地等部分土地仍属于集体所有，但原农民未转为居民。

第三种情况，土地性质为集体土地，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。

二、“城中村”改造常见“政府主导，市场运作”方式

常见的商品房开发供地模式为：排名前列步，政府征收土地；第二步，政府负责平整土地；第三步，政府将土地挂牌出让；第四部，开发商通过招拍挂获得土地使用权，较后办齐手续，施工建设。

2009年住建部就提出“政府主导，市场运作”的改造方式。此后，国家接连发布政策吸引市场资金参与“城中村”改造。“城中村”改造已经突破了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于实施征收必须以公共利益为前提要件。因此，各地方政府多制定地方性规章、地方性政策来规范“城中村”改造征收补偿事宜，客观上，也为专业的房屋拆迁律师介入案件提供了介入条件和争取空间。

三、“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准

狭义上，“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。根据《较高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

四、“城中村”拆迁补偿方式有房屋置换和货币补偿两种

拆迁补偿有两种方式：首先就是房屋置换，相同地段较低拆一换一；其次就是货币补偿，较低标准是周边房地产市场价。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

五、“城中村”拆迁会面临复杂的法律问题，建议聘请专业律师介入

“城中村”是城市化过程中的历史遗留问题，房屋的征收拆迁在实践中极有可能面临各种复杂的法律问题，这些问题被征收人往往会很难弄清。房屋拆迁过程中适用农村征地的补偿标准对涉案房屋进行补偿安置无疑是既不合理又不合法的，这样会构成对被征收人补偿权益的直接侵害。如果被拆迁人认为安置补偿不合理时，应当及时与拆迁方反映协商，如果无果，应及时通过法律途径进行维权，以避免自己应得的合法权益遭受损失。