开发商被约谈,自持商品房严禁通过“以租代售”等方式变相销售
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导读:今年以来,租房成为房地产市场的关键词。2016年,北京市提出企业自持商品住房的政策,鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。2017年北京住建委会同国土委发布企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知明确企业持有年限70年,且不得以任何方式对外销售,但在实施时,却变味了。从媒体获悉称中国铁建旗下理想家向外出租,一次性须交10年租金,20年押金,共计180万,买断10年租房权。对于租房者来说,不愿吃亏,与其交给开发商,还不如把180万去做理财,以收益率7%计算,10年后将得到近180万的收益。对于开发商来说,被迫成为长期房东,面临投资回报期长等问题,因此不得不打擦边球以快速回笼资金。
北京住建委约谈开发商,开展以租代售行为调查
近日,北京住建委约谈了中国铁建旗下“理想家”项目负责人。据了解,中国铁建理想家主打80到100平方米的两居,2018年春节前后将正式对外预租。该楼盘销售人员介绍,租户需要交付十年的租金和二十年的押金才能入住。按照目前100平方米的两居室每月市场租金5000元计算,也就是说,要想在这里租住10年,需一次性缴纳租金60万元、押金120万元,共计180万元。
如今,理想家项目起租10年一次性交将近200万元的模式引起了市场多方的质疑。目前老百姓接纳的方式是押一付三,付四个月的房租就可以入住了。(这个楼盘)现在等于要交30年的租金,有点以租代售的嫌疑。
针对北京住建委的约谈,开发企业表示,目前,“中国铁建理想家”项目的运营方案尚未确定,也没有明确租赁价格、缴纳方式和押金数额等事宜。虽然未在该项目发现存在违规收取租金和“收取20年押金”的实际销售行为,但该项目存在客服人员未按要求进行押金及租赁信息表述的不当行为,市住建委已要求项目开发企业北京欣达置业有限公司立即进行全面自查和整改,进一步加强和改进项目服务管理水平,严格按照《通知》要求进行租赁。
企业自持商品住房,这样出租是否合理?
首都经济贸易大学土地资源管理系教授(北京市房地产法学会副会长兼秘书长)赵秀池表示,这样的做法和目前的租赁市场的一般习惯不太吻合,有点以租代售的嫌疑。
中原地产认为,租10年的房,要求租户一次性付款近200万元,这样的做法既不合规,从市场角度来看,也很难推行。首先从政策角度来看,是不太可能的。预计很快会有相应的政策细则出现。另外,从市场角度来说,也不太可能有租房者有这么大的能力提供相当于三十年周期的租金。
今年4月,北京市住建委和市规土委联合发布的《通知》中明确,企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,行为一旦予以认定将纳入“黑名单”,规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。
其实,这样的情况在北京并不是排名前列次发生了。今年10月,通州马驹桥地区一房产项目为商住房,在去年通州区限购后,该商住房开发商为了规避限购政策,采取“以租代售”方式,与购房人签署所谓的“租房协议”,收取的“租金”实际上是购房款。
事情被曝光后,与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至通州区法院,要求开发公司退还房款。在案件审理过程中,开发公司也意识到其与个人所订立的《租赁协议》存在不妥之处,故同意解除协议,并退还当事人全部“租金”。经通州法院调解,某开发公司最终与“承租人”达成一致意见,即解除《租赁协议》,某开发公司限期退还“承租人”相应的“租赁押金”及“租金”。
长租房普遍面临投资回报期长难题
企业自持商品住房“以租代售”的背后,也反映了长租房市场投资回报期过长的难题,是房企为尽快回款的选择。
云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例,传统租房月租金平均为2990元,而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月,分散式公寓为4100元/月。即便如此,长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士表示,在北京行业盈利水平平均在2%左右,不挣钱也是普遍现象。
看似“赔钱”的买卖,为何引得多家房企进入?业内认为,在存量房时代,楼市限购政策从严,长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。
(内容来源:每日经济新闻、中国经营报等)
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