导读：从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？

这是一个难以回答的问题。

国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外的房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。

我们本着几个基本原则，分别从宏观和微观两个视角来对比一下。

从微观看，1000 全能在世界各地买到怎样的房子呢？

宏观视角对比

中国内地城市几乎是全球较高

01 特别房价：修正后，京沪深仅次于香港

宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上较大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。

为提高可比性，我们选取全球较具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的特别房价和相对房价水平。

我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现排名排名前列的是中国香港，而内地一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和香港相比还有一定的差距。

根据Numbeo较新7月份核心城市中心城区的房价数据：

排名前列：香港 28836美元/平方米 遥遥先进

第二：伦敦 17219美元/平方米

第三：新加坡 16494美元/平方米

第四：上海15232美元/平方米

第五：北京15088美元/平方米

第七：深圳13115美元/ 平方米

北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

但是考虑到内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现：

上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。

根据Numbeo网站较新7月份核心城市非中心城区的房价数据，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院 单位：美元/平方米

02 相对房价：京沪深全球较高

排名前列个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球较高。

房价收入比一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。

Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在较新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，房价收入比：

排名排名前列：香港 47.36

排名第二：北京 44.35

排名第三：上海 43.96

排名第四：深圳 40.14

遥遥先进其他城市，排名第五的孟买只有30.84倍。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深分别达到63.36、62.8和57.34，成为全球买房负担较高的城市。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

第二个指标是房价租金比：全球较高。

从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。

京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。    

在较新7月核心城市房价租金比数据中：

排名前列：深圳中心城区75.07

第二：北京中心城区70.75

第三：上海中心城区61.65

非中心城区也是如此，占据前三位，均超过57。

国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。

如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

资料来源：Numbeo、如是金融研究院

微观视角对比

1000万在各国核心区能买什么房子？

宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。

我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。

微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。

我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市较核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。

注：以下1000万可买到的房子大都位于各大城市较核心的金融区，交通便利，生活方便，附近有学校等资源。

01

香港：中环汇贤居 总价991万 2卧 实用面积41平方米

香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。但整体配套较为齐备：一是交通设施便利，距离较近的地铁站西营盘500米左右，步行到国际金融中心15分钟，共有多条巴士路线经过，不到半小时就可到铜锣湾。二是教育资源丰富，附近共有17所小学，距离香港大学1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施，可供休闲娱乐。

02

伦敦：伦敦金融城Park Vista Tower公寓 总价925万 2卧2浴 80平方米

伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。Park Vista Tower公寓交通便利，处于伦敦中心城区，步行5分钟可至Wapping Station，有前往金融城和金丝雀码头的便利交通路线，约15分钟车程。Wapping区内教育资源丰富，有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。

03

新加坡：金融中心滨海湾嘉御苑 总价1009万 3卧2卫 112.6平方米

新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。嘉御苑公寓交通便捷，处于中心核心区域的第3邮区，开车5分钟即能到达乌节路购物区，步行10分钟到红山地铁站（Redhill），四站地铁可抵达中央商务区CBD，附近有伊丽莎白医院，项目周边设施便利完善，从公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富，有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院，新加坡管理大学等高校。

04

上海：陆家嘴附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米

陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满五不不多，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。世茂滨江花园位于内环核心区域，有四条地铁和四条公交线路通过，其中距离较近的9号线商城路1000米左右，一站地铁可至陆家嘴金融中心，附近2公里范围内有大型三级甲等综合性医院上海市东方医院。教育资源优质，有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等重点小学。生活娱乐配套完善，距离上海排名前列八佰伴商圈不到1000米。

05

北京：金融街晶华小区 总价1000万 1居室 78.24平方米

金融街西城晶华小区精装修一居室，2008年建成，满二不不多，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。晶华小区位于二环内，距离金融街不到800米，小区西门就是公交站，有三条公交路线经过，往西有地铁2号线阜成门站，往东有地铁4号线西四站和灵境胡同，均不超过1000米。周边教育资源丰富，有实验二小幼儿园（知名幼儿园）、北师大附中（北京市首批重点中学）、北京八中（北京市示范重点中学）、中央音乐学院（中国较高等音乐学院）等重点学校。周边配套齐全，医疗条件良好，距离北京大学人民医院（白塔寺院区）500左右、北京协和医院西院1000米左右。生活娱乐便利，小区西侧距离金融街购物广场约800米，到西单商场约1500米。

06

纽约：曼哈顿下城区FLATIRON公寓 总价920万 1居室 66平方米

纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元。公寓位于曼哈顿下城区繁华街道，转角就是华尔街，靠近联合广场公园，交通十分便利，距离6街地铁和14街地铁F、M、L，1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH距离500米左右，出行十分方便。周围教育资源丰富，有纽约排名No.6、全美排名No.38的New Explorations Into Science， Tech and Math High School和纽约排名No.10、全美排名No.61的New Explorations Into Science， Tech and Math High School及2016年世界排名53的纽约大学。

07

深圳：福田区雅颂居 总价990万 2室2厅 86.99平方米

深圳福田区CBD附近的雅颂居，精装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。雅颂居位于市民中心附近，出行交通便利，100米内有三个公交站台，多条公交线路经过，不到2000米的范围内有9个地铁站点，距离较近的岗厦北和市民中心站约500米。周边聚集了大量的教育资源，小区自带维多利亚双语幼儿园，对口的天健小学为深圳市一级重点学校。

08

旧金山：旧金山湾区蒂伯龙公寓 总价1019万 3卧2卫 198平方米

旧金山湾区蒂伯龙精品公寓，精装修，3卧2卫，1990年建成，总价1019万元，室内面积198平方米，单价为5.15万元。蒂伯龙公寓地理位置优质，直面旧金山湾，穿过Shoreline Park就可达到海边，碧海蓝天，景色优美。生活便利，步行10分钟左右可至购物商区，有多家连锁购物中心，可满足日常生活需求。同时该地区为先进学区，拥有多所全满分学校，如10分小学Bel Aire Elementary School，10分中学Del Mar Middle School，10分高中Redwood High School等。

09

巴黎：中心商务区拉德芳斯附近顶楼公寓 总价926万 3卧2浴 176平方米

巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的顶楼公寓，3卧2浴，总价926万元，套内面积176平方米，单价为5.26万元，还附带一个38平方米的冬季花园。公寓距离巴黎商业中心拉德芳斯只需5分钟，出行交通便利，附近地铁、公共汽车等主要交通枢纽十分便捷。

10

波士顿：市中心公寓 总价1049万 1卧1浴 83平方米

波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。公寓位于市中心Downtown Crossing街区，靠近地标性建筑千禧塔和波士顿公园，距离波士顿金融区仅数分钟路程，较近的公交站和地铁站距离不到100米，交通十分便利。教育资源丰富，包含多所中小学，如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。

11

东京：新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 总价930万 3卧1浴 75平方米

东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位于47层，视野优质，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12． 4万元。公寓坐落于新宿区富久町，交通十分便捷，有3个车站、3条线路可以搭乘，较近的车站是新宿御苑前站，步行9分钟即可到达。周边设施完善，临近超市、保育园、商业设施等，生活便利。

总结

综上，对比的结论已经很清晰：

排名前列，从特别水平来看，中国核心城市的房价在全球位居前列。

第二，从相对水平来看，中国内地的核心城市房价在全球是较高的。

第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。

第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比京沪深等城市房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。

格林斯藩那句经典名言——“泡沫只有在破裂之后才知道是泡沫”，这也许是对我们国内房地产较贴切的形容！

洛杉矶尔湾 —阿尔泰高端社区

尔湾 Irvine

❶  新兴城市，环境优美、市容整齐、绿树成荫 ❷  华人聚集区域，亚裔人口占比38.2% ❸  35所公立学校中，30所评分是满分10分

❹  连续11年全美10万人以上城市较低犯罪率

❺  南加州“技术海岸”，众多知名公司所在地

❻   距离海滩、迪士尼仅15分钟车程

关于阿尔泰社区

Altair Irivne

作为尔湾市难得一见的奢配豪宅社区，全封闭式的社区只有两个大门，全部带门卫，并且是主客双车道，极具私密性。小区提供的高端住宅将奢华品质提升到了新的高度阿尔泰社区共有6个子社区，与尔湾当前设施较现代较新的Portola高中仅为一街之隔，再进一步的提升了整个社区的品质。项目紧邻橙县大公园东北侧，是由莱纳和托尔兄弟公司联手以4.72亿美元买下的一块占地278英亩（约112.5公顷）的土地，从这片丘陵上，可以俯瞰整个大公园的所有景观。

项目概况

项目名称 : 豪华独栋

房屋性质：永久产权

卧室：4 间起

面积：235 平方米起

价格：125万美元起

“阿尔泰社区”

项目亮点

➤ 地理位置先进：位于尔湾中心的拥有豪华住宅的整体规划型高档门禁社区，可俯瞰大公园。该社区集奢华、休闲于一体，优质融合新旧风格。

➤ 优质社区：阿尔泰社区是封闭社区，该社区为封闭式整体规划型社区，配有一整套优质生活设施，为社区营造了私人的生活空间，高端大气，独具一格，项目皆属于豪华型独栋。

➤ 学区优异：美国较著名的教育优质区域，小学、初中都是满分10分学校，高中是尔湾较先进的学校Portola高中，该高中获取无数奖项。

➤ 先进开发商：全美先进开发商打造，可贷款6成，首付只需要40%，算下来仅需$26万，投后托管全代理。

阿尔泰周边地标距离

型购物商城 

• Irvine Spectrum Center 11 分钟

• Oak Creek Shopping Center 14分钟

• South Coast Plaza 25分钟 

大型连锁超市 

• Whole Foods 有机超市 12 分钟

• Target百货 12分钟

• Macys 商场 17分钟

• Costco 8 分钟 

• 沃尔玛超市 10分钟 

• Home Depot 9分钟 

• 7-11 便利店 13 分钟

亚洲超市  

• 99 大华 亚洲超市 12分钟

• H Mart 亚洲超市 20 分钟

娱乐健身 

• AMC 电影院 18 分钟

• 24 hours Fitness 健身房 12 分钟

• LA Fitness 健身房 10 分钟

• UPS 邮局 12 分钟

医疗设施 

• Hoag Hospital Irvine 医院 14 分钟

• Kaiser Irvine医院 12 分钟

• CVS 药店 13 分钟 

公园 

• Oak Creek Community Park 公园 12 分钟

• Orange County Great Park 公园 8 分钟 

实景拍摄—阿尔泰公馆

阿尔泰社区与尔湾当前设施较现代较新的Portola高中仅为一街之隔，再进一步的提升了整个社区的品质。Portola高中的土地及设施建设总计耗资3亿多美元，占地43英亩（17.4公顷），预计未来可容纳2600名学生就读。Portola高中隶属于大名鼎鼎的尔湾联合学区，于2016年开始运营，是目前尔湾市较令家长趋之若鹜的高中之一。

阿尔泰户型赏析

Aurora

卧室 3 - 4 间  浴室 3.5 - 4.5 间

275.36-325.16平方米

128 万美元起

 Celestial

卧室 3 - 5 间 浴室 2 - 4.5 间

270.25-394.19平方米

142 万美元起

Solstice

卧室 3 - 4 间 浴室 3.5 至 4.5 间

235.32-309.09平方米

128 万美元起

Eclipse

卧室 4 - 4 间 浴室 3 - 4.5 间

297.85-352.66平方米

152 万美元起

Starlight

卧室：3-4间  浴室：3.5-4间

286.5 - 404.8平方米不等

145万美元起

Lumierer

卧室 3 - 6 间 浴室 3.5 - 6间

面积 281.31-614.37

价格：开盘公布

本宣传不作为邀约，尊重原创，转载如涉侵权,请联系我们