指尖财经 | 1000万RMB在高级大都市能买什么样的房?中国房价全球较贵?!

指尖上的生活 2018-08-25 17:04:46
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导读:从全球来看,中国的房价到底有没有泡沫? 这是一个难以回答的问题。 国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外的房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样,直接对比很容易产生系统性偏差。 我们本着几个基本原则,分别从宏观和微观两个视角来对比一下。 从微观看,1000 全能在世界各地买到怎样的房子呢

导读:从全球来看,中国的房价到底有没有泡沫?

这是一个难以回答的问题。

国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外的房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样,直接对比很容易产生系统性偏差。

我们本着几个基本原则,分别从宏观和微观两个视角来对比一下。

从微观看,1000 全能在世界各地买到怎样的房子呢?

宏观视角对比

中国内地城市几乎是全球较高

01 特别房价:修正后,京沪深仅次于香港

宏观层面上,我们选取Numbeo的数据,这是目前世界上较大的在线协作数据库网站,通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新,便于进行数据比较。

为提高可比性,我们选取全球较具代表性的全球核心城市作为样本,具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下分析全球核心城市的特别房价和相对房价水平。

我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比,可以发现排名排名前列的是中国香港,而内地一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅,但和香港相比还有一定的差距。

根据Numbeo较新7月份核心城市中心城区的房价数据:

排名前列:香港 28836美元/平方米 遥遥先进

第二:伦敦 17219美元/平方米

第三:新加坡 16494美元/平方米

第四:上海15232美元/平方米

第五:北京15088美元/平方米

第七:深圳13115美元/ 平方米

北京、上海中心城区房价已超过纽约,深圳超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米

但是考虑到内地常用的为建筑面积,核心城市多为带电梯住宅,选用70%的得房率,进行折算后可以发现:

上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米,已经超过伦敦和新加坡,仅次于香港,且与香港差距进一步缩小。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米

再来看一下非中心城区:20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显,部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半,但非中心城区总体排名几乎无变化,仅有个别城市调换顺序。

根据Numbeo网站较新7月份核心城市非中心城区的房价数据,上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区平均价格分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米,约为中心城区的一半,位居第六、第七、第八,排名依然靠前,但相对中心城区排名有所后移。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米

非中心城区也按照70%的得房率进行折算后,上海、北京和深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米,仅次于香港。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院 单位:美元/平方米

02 相对房价:京沪深全球较高

排名前列个指标是房价收入比:修正前仅次于香港,修正后全球较高。

房价收入比一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度,比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到40倍,意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。

Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值,公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值,公寓中位数为90平方米,假设50%为女性劳动力,净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资,在较新7月份核心城市中心城区的房价收入比数据中,房价收入比:

排名排名前列:香港 47.36

排名第二:北京 44.35

排名第三:上海 43.96

排名第四:深圳 40.14

遥遥先进其他城市,排名第五的孟买只有30.84倍。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院

注意,这还没有按得房率折算,如果用折算修正后的房价去计算房价收入比,那京沪深分别达到63.36、62.8和57.34,成为全球买房负担较高的城市。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院

第二个指标是房价租金比:全球较高。

从直观上说,每平方米的房价与年租金之比,度量房屋出租取得的投资回报情况,可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说,租金更能反映实际的居住需求,房价如果相比租金高出很多,那意味着房价存在投机炒作的金融成分,可以理解为存在泡沫。

京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列,租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米,三卧室公寓有110平方米,未考虑税收或维护费用。    

在较新7月核心城市房价租金比数据中:

排名前列:深圳中心城区75.07

第二:北京中心城区70.75

第三:上海中心城区61.65

非中心城区也是如此,占据前三位,均超过57。

国际通行的临界点是25,超过临界值表明该区域房产投资价值变小,租房比买房更加经济。

如前所述,租房的都是实际居住需求,买房的有些是投机需求,房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求,有一定的泡沫。

资料来源:Numbeo、如是金融研究院

资料来源:Numbeo、如是金融研究院

微观视角对比

1000万在各国核心区能买什么房子?

宏观上的数据更全面,但可能也意味着更多的误差。

我们可以再从微观层面进行一些感性的对比,有时反而更贴近现实。

微观对比无非两种思路:一种是同样的地段和房子对比房价,另一种是同样的价格去对比房子。

我们把这两种方法结合一下,从购房者角度出发,假定现在手头上有1000万左右的预算,投资地点限定在全球各大城市较核心的金融区,然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比,由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。

注:以下1000万可买到的房子大都位于各大城市较核心的金融区,交通便利,生活方便,附近有学校等资源。

01

香港:中环汇贤居 总价991万 2卧 实用面积41平方米

香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅,楼龄12年,底层西向,建筑面积615尺(合57平方米),实用面积仅为443尺(合41平方米),实用率72%,总价1150万港元(合991万人民币),单价高达24万/平方米,全球排名靠前。但整体配套较为齐备:一是交通设施便利,距离较近的地铁站西营盘500米左右,步行到国际金融中心15分钟,共有多条巴士路线经过,不到半小时就可到铜锣湾。二是教育资源丰富,附近共有17所小学,距离香港大学1公里左右。三是生活配套完善,附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施,可供休闲娱乐。

02

伦敦:伦敦金融城Park Vista Tower公寓 总价925万 2卧2浴 80平方米

伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓, 2017年8月份竣工,装修简洁舒适,位于14层,中高层,视野良好,可俯瞰伦敦壮观景色,室内面积80平方米,总价100万英镑(约925万人民币),单价为11.56万/平方米。Park Vista Tower公寓交通便利,处于伦敦中心城区,步行5分钟可至Wapping Station,有前往金融城和金丝雀码头的便利交通路线,约15分钟车程。Wapping区内教育资源丰富,有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。

03

新加坡:金融中心滨海湾嘉御苑 总价1009万 3卧2卫 112.6平方米

新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓,2018年1月份竣工的新房,精装修,房屋面积112.6平方米,总价211万新币(约1009万人民币),单价为8.96万/平方米。嘉御苑公寓交通便捷,处于中心核心区域的第3邮区,开车5分钟即能到达乌节路购物区,步行10分钟到红山地铁站(Redhill),四站地铁可抵达中央商务区CBD,附近有伊丽莎白医院,项目周边设施便利完善,从公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富,有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院,新加坡管理大学等高校。

04

上海:陆家嘴附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米

陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅,2009年建成,精装修,满五不不多,建筑面积85.07平方米,总价950万,单价为11.17万/平方米。世茂滨江花园位于内环核心区域,有四条地铁和四条公交线路通过,其中距离较近的9号线商城路1000米左右,一站地铁可至陆家嘴金融中心,附近2公里范围内有大型三级甲等综合性医院上海市东方医院。教育资源优质,有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等重点小学。生活娱乐配套完善,距离上海排名前列八佰伴商圈不到1000米。

05

北京:金融街晶华小区 总价1000万 1居室 78.24平方米

金融街西城晶华小区精装修一居室,2008年建成,满二不不多,建筑面积78.24平方米,总价1000万,单价为12.78万/平方米。晶华小区位于二环内,距离金融街不到800米,小区西门就是公交站,有三条公交路线经过,往西有地铁2号线阜成门站,往东有地铁4号线西四站和灵境胡同,均不超过1000米。周边教育资源丰富,有实验二小幼儿园(知名幼儿园)、北师大附中(北京市首批重点中学)、北京八中(北京市示范重点中学)、中央音乐学院(中国较高等音乐学院)等重点学校。周边配套齐全,医疗条件良好,距离北京大学人民医院(白塔寺院区)500左右、北京协和医院西院1000米左右。生活娱乐便利,小区西侧距离金融街购物广场约800米,到西单商场约1500米。

06

纽约:曼哈顿下城区FLATIRON公寓 总价920万 1居室 66平方米

纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓,1989年建成,总价920万元,使用面积66平米,单价为13.94万元。公寓位于曼哈顿下城区繁华街道,转角就是华尔街,靠近联合广场公园,交通十分便利,距离6街地铁和14街地铁F、M、L,1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH距离500米左右,出行十分方便。周围教育资源丰富,有纽约排名No.6、全美排名No.38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和纽约排名No.10、全美排名No.61的New Explorations Into Science, Tech and Math High School及2016年世界排名53的纽约大学。

07

深圳:福田区雅颂居 总价990万 2室2厅 86.99平方米

深圳福田区CBD附近的雅颂居,精装修,2室2厅,2004年竣工,总价990万元,建筑面积86.99平方米,单价为11.38万元。雅颂居位于市民中心附近,出行交通便利,100米内有三个公交站台,多条公交线路经过,不到2000米的范围内有9个地铁站点,距离较近的岗厦北和市民中心站约500米。周边聚集了大量的教育资源,小区自带维多利亚双语幼儿园,对口的天健小学为深圳市一级重点学校。

08

旧金山:旧金山湾区蒂伯龙公寓 总价1019万 3卧2卫 198平方米

旧金山湾区蒂伯龙精品公寓,精装修,3卧2卫,1990年建成,总价1019万元,室内面积198平方米,单价为5.15万元。蒂伯龙公寓地理位置优质,直面旧金山湾,穿过Shoreline Park就可达到海边,碧海蓝天,景色优美。生活便利,步行10分钟左右可至购物商区,有多家连锁购物中心,可满足日常生活需求。同时该地区为先进学区,拥有多所全满分学校,如10分小学Bel Aire Elementary School,10分中学Del Mar Middle School,10分高中Redwood High School等。

09

巴黎:中心商务区拉德芳斯附近顶楼公寓 总价926万 3卧2浴 176平方米

巴黎中心商务区拉德芳斯购物中心附近的顶楼公寓,3卧2浴,总价926万元,套内面积176平方米,单价为5.26万元,还附带一个38平方米的冬季花园。公寓距离巴黎商业中心拉德芳斯只需5分钟,出行交通便利,附近地铁、公共汽车等主要交通枢纽十分便捷。

10

波士顿:市中心公寓 总价1049万 1卧1浴 83平方米

波士顿市中心建造于2016年的优质公寓,1卧1浴,总价1049万元,室内面积83平方米,单价为12.64万元。公寓位于市中心Downtown Crossing街区,靠近地标性建筑千禧塔和波士顿公园,距离波士顿金融区仅数分钟路程,较近的公交站和地铁站距离不到100米,交通十分便利。教育资源丰富,包含多所中小学,如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。

11

东京:新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 总价930万 3卧1浴 75平方米

东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓,3卧1浴,位于47层,视野优质,东京夜景一览无余,总价930万元,室内面积75平方米,单价为12. 4万元。公寓坐落于新宿区富久町,交通十分便捷,有3个车站、3条线路可以搭乘,较近的车站是新宿御苑前站,步行9分钟即可到达。周边设施完善,临近超市、保育园、商业设施等,生活便利。

总结

综上,对比的结论已经很清晰:

排名前列,从特别水平来看,中国核心城市的房价在全球位居前列。

第二,从相对水平来看,中国内地的核心城市房价在全球是较高的。

第三,如果房价没法进一步的上涨,目前的租金回报是严重偏低的,房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。

第四,全球大部分核心城市都面临高房价的难题,尤其是香港,比京沪深等城市房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理,即便有泡沫,也不一定会崩溃,至少短期不会。

格林斯藩那句经典名言——“泡沫只有在破裂之后才知道是泡沫”,这也许是对我们国内房地产较贴切的形容!

洛杉矶尔湾 —阿尔泰高端社区

尔湾 Irvine

❶  新兴城市,环境优美、市容整齐、绿树成荫 ❷  华人聚集区域,亚裔人口占比38.2% ❸  35所公立学校中,30所评分是满分10分

❹  连续11年全美10万人以上城市较低犯罪率

❺  南加州“技术海岸”,众多知名公司所在地

❻   距离海滩、迪士尼仅15分钟车程

关于阿尔泰社区

Altair Irivne

作为尔湾市难得一见的奢配豪宅社区,全封闭式的社区只有两个大门,全部带门卫,并且是主客双车道,极具私密性。小区提供的高端住宅将奢华品质提升到了新的高度阿尔泰社区共有6个子社区,与尔湾当前设施较现代较新的Portola高中仅为一街之隔,再进一步的提升了整个社区的品质。项目紧邻橙县大公园东北侧,是由莱纳和托尔兄弟公司联手以4.72亿美元买下的一块占地278英亩(约112.5公顷)的土地,从这片丘陵上,可以俯瞰整个大公园的所有景观。

项目概况

项目名称 : 豪华独栋

房屋性质:永久产权

卧室:4 间起

面积:235 平方米起

价格:125万美元起

“阿尔泰社区”

项目亮点

➤ 地理位置先进:位于尔湾中心的拥有豪华住宅的整体规划型高档门禁社区,可俯瞰大公园。该社区集奢华、休闲于一体,优质融合新旧风格。

➤ 优质社区:阿尔泰社区是封闭社区,该社区为封闭式整体规划型社区,配有一整套优质生活设施,为社区营造了私人的生活空间,高端大气,独具一格,项目皆属于豪华型独栋。

 

➤ 学区优异:美国较著名的教育优质区域,小学、初中都是满分10分学校,高中是尔湾较先进的学校Portola高中,该高中获取无数奖项。

➤ 先进开发商:全美先进开发商打造,可贷款6成,首付只需要40%,算下来仅需$26万,投后托管全代理。

阿尔泰周边地标距离

型购物商城 

• Irvine Spectrum Center 11 分钟

• Oak Creek Shopping Center 14分钟

• South Coast Plaza 25分钟 

大型连锁超市 

• Whole Foods 有机超市 12 分钟

• Target百货 12分钟

• Macys 商场 17分钟

• Costco 8 分钟 

• 沃尔玛超市 10分钟 

• Home Depot 9分钟 

• 7-11 便利店 13 分钟

亚洲超市  

• 99 大华 亚洲超市 12分钟

• H Mart 亚洲超市 20 分钟

娱乐健身 

• AMC 电影院 18 分钟

• 24 hours Fitness 健身房 12 分钟

• LA Fitness 健身房 10 分钟

• UPS 邮局 12 分钟

医疗设施 

• Hoag Hospital Irvine 医院 14 分钟

• Kaiser Irvine医院 12 分钟

• CVS 药店 13 分钟 

公园 

• Oak Creek Community Park 公园 12 分钟

• Orange County Great Park 公园 8 分钟 

实景拍摄—阿尔泰公馆

阿尔泰社区与尔湾当前设施较现代较新的Portola高中仅为一街之隔,再进一步的提升了整个社区的品质。Portola高中的土地及设施建设总计耗资3亿多美元,占地43英亩(17.4公顷),预计未来可容纳2600名学生就读。Portola高中隶属于大名鼎鼎的尔湾联合学区,于2016年开始运营,是目前尔湾市较令家长趋之若鹜的高中之一。

阿尔泰户型赏析

Aurora

卧室 3 - 4 间  浴室 3.5 - 4.5 间

275.36-325.16平方米

128 万美元起

 Celestial

卧室 3 - 5 间 浴室 2 - 4.5 间

270.25-394.19平方米

142 万美元起

Solstice

卧室 3 - 4 间 浴室 3.5 至 4.5 间

235.32-309.09平方米

128 万美元起

Eclipse

卧室 4 - 4 间 浴室 3 - 4.5 间

297.85-352.66平方米

152 万美元起

Starlight

卧室:3-4间  浴室:3.5-4间

286.5 - 404.8平方米不等

145万美元起

Lumierer

卧室 3 - 6 间 浴室 3.5 - 6间

面积 281.31-614.37

价格:开盘公布

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