2018年倒计时，北京楼市较后冲刺。记者从北京市住建委官网统计，截止12月26日，本月北京已经有16个住宅项目获得了预售许可证，预售房源达到11661套。其中，共有产权房扎堆取证，海淀、延庆、石景山、平谷、门头沟的5个共有产权房共获批6967套住宅。此外，尽管懋源·璟玺、西城天铸、中海云熙等本月新开盘项目销售表现喜人，但总体难改整体市场去化率偏低的惨淡局面。

共有产权房年底井喷供应

弃购率再创新高

记者了解到，截至目前，本月获批预售的5个共有产权房项目中，海淀永靓家园、延庆中交富力雅郡、石景山玉景阳光、平谷观岭家园四个项目均已结束选房。位于门头沟永定镇的中国铁建·西山梧桐也将于2018年12月28日至12月31日进行集中选房。

据悉，中国铁建·西山梧桐房源共588套，全装修均价23000 元/平米。这个价格对比周边均价51205 元/平米的限竞房华萃西山，以及均价60000元/平米的普通商品房华远·裘马四季，几乎一半都不到，吸引了约1.3万户家庭申购，相当于一套房约有220户家庭来抢。

在已经完成选房的共有产权房项目中，弃选率可以说没有较高只有更高。12月21日，石景山排名前列共有产权房玉景阳光的申购人数达到2.8万户家庭，中签率64：1。虽然452套房源全部售罄，但弃购率也有约72%。12月24日刚刚结束选房的海淀永靓家园，弃购率则高达78%。12月25日开始选房的四季盛景，尽管产权比达到了80%，但当天仅选房28套，剩余2196套，弃选率接近99%，刷新了年内共有产权房弃购率新高。

尽管从年初开始，因为位置偏、户型差、价格没有竞争力等诸多原因造成了共有产权房极高的弃购率，但政府大力推进共有产权房供应的决心不减。数据显示，年内已经开始申购的共有产权房项目合计28个，供应住宅套数超过3.1套。相比2017年的5个项目、合计3752套住房，供应同比涨幅达到了738%。

而根据北京市规划和国土资源管理委员会发布的北京市2018年度建设用地供应计划，2018年北京共有产权房的供应计划为200公颂，约可提供房源5万套。为了加快完成共有产权房土地供应，12月北京市规划和自然资源委员会挂出的第二批和第三批住宅用地均为共有产权房。

其中，12月14日的2宗共有产权房宅地分别位于密云和东坝，12月25日再次挂出4宗共有产权房地块，分别位于海淀清河、海淀西三旗、怀柔雁栖镇和通州马驹桥镇。按90平米的套型计算，6宗宅地预计将新增5600余套共有产权房。

中原地产首席分析师张大师认为，共有产权房每套200万元至300万元的售价远低于普通商品房和大部分限竞房，在扭转了刚需市场供需结构的同时，也对需求形成持续分流。

12月获批预售项目（截止2018年12月26日）

中海云熙较低单价直降8千

普宅领证门槛仍未突破10万元

据记者统计，本月获批预售证的7个限竞房项目，合计供应房源共4272套。其中，西城天铸此次开盘的280套小户型房源，当天去化率达到了97%，成为2018年三季度以来单次开盘去化套数较多的项目。而房源较多的中海云熙首期开盘约400套房源，当天也实现了约75%的去化率。

可以说，这样的去化率在今年限竞房项目开盘去化率普遍只有3-4成的市场环境下，已经堪称优秀。而之所以可以实现较高的去化率，主要原因还是项目自身的地段和价格优势较为明显。

西城天铸位于丰台区西三环丽泽桥西北角，项目土地属于西局旧改地块，2017年9月被老牌港企九龙仓以62.6亿元的价格摘得，折合楼面价60905元/平米。按照土地出让条件，项目执行“70/90”政策，均价不超过77800元/平方米（含全装修费用），且较高销售单价不得超过81700元/平方米（含全装修费用）。

相比之下，西局区域内目前已经入市的中国玺、昆仑域、泰禾西府大院、龙湖西宸原著等高端项目的价格均超过了11万+，总价在650万元-1500万元之间的西城天铸可以说是“买了就可以净赚180万”的超值项目。

另一个去化率表现也不错的中海云熙则上演了以价换量、闪电入市。公开资料显示，项目所在的地块是在今年8月23日，被中海地产以17.27亿元竞得，楼面价19755.88元/平方米。根据土地出让条件，项目均价不超过40058元/平方米（含全装修费用），且较高销售单价不得超过42061元/平方米（含全装修费用）。中海云熙从拿地到取证入市仅用了3个多月的时间，并且首期较低32000元/平米的起价，比销售均价降了近8000元/平方米，成开盘单价降低较多的限竞房。

粗略统计，大兴作为今年限竞房供应大区，已确定案名或入市的项目已经达到12个，包括中国铁建·理想家、瀛海府、万和斐丽、颐璟万和、熙悦林语、和悦华锦、金地悦风华、金悦府、禧瑞天著、中海云筑、中海云熙、招商雍和府等，这些限竞房的均价多数在5万+以上。

此前，张大伟曾分析认为，大部分溢价率在40%以上的地块从成本角度，很难有降价空间。限竞房市场较大的变数来自溢价率在10%以内的地块，这些土地成本低，有一定的价格下降空间。

记者注意到，除了中海云熙，开发的中海云筑36000元/平米的在售均价，相比42158元/平米限售均价也降了6158元/平米。而该地块的溢价率达到了42.39%，由此不难看出，在竞争惨烈的限竞房市场，中海地产或希望借以价换量的策略跑赢同行，实现快速回款。

此外，本月获批预售的金悦府开盘推出的454套房源，截至当日仅卖出76套，去化率不到17%。总体来看，在明年还将有约5万套限竞房入市的“井喷”压力下，北京限竞房普遍去化率低的局面已经很难逆转。很多业内人士认为，2019年限竞房价格将出现明显调整，以价换量的现象将更为突出。

普通住宅方面，一直备受市场关注的懋源·璟玺和壹·亮马也顺利取证入市，但每平米预售均价均未超过10万元。其中，朝阳孙河板块的懋源·璟玺本次获批房源154套，产品为500-700平方米“层境别墅”，以及少量240-270平方米瞰景叠墅。由于项目是目前比较供应少有的低密度别墅产品，因此开盘便卖了12亿。东四环板块的壹·亮马在12月15日和16日共获批房源130套，产品为171-195平米四至五居，取证均价远低于之前预期的10万+以上，考虑到项目的地段位置，开盘去化率值得期待。

综合数据显示，截止12月26日，年内北京楼市入市的商品房住宅套数已达到41898套，同比涨幅超过50%。商品房住宅库存逼近7万套，为较近3年的较高点。从12月依然很高的取证积极性来看，开发商仍有冲刺较后销售业绩的压力。持续放量也带来了成交量的短暂上升，本月排名前列周、第二周和第三周的北京商品房成交套数分别为601套、1350套和1335套，但年内成交量刷新年度较低纪录已成定局。（文/仰镜伊）