固安的商业版图在迅速扩张中。近日，固安国土局连批2块大面积的商业用地，根据坊间流传的规划，固安还将建设5A级写字楼、5星级酒店等。详情请戳：固安商业中心版图再扩容！

几乎与此同时，《固安县城区便民市场专项规划》出炉，根据规划，今后三年或七年，固安还将建设12座大型便民综合市场。另有可靠消息，永辉超市也将入驻固安，目前已经与尚品IGO城市生活广场签约。详情请戳：固安将新建12个大型便民市场！具体位置公布！

固安的商业版图在扩展，商圈的概念也在日益火热起来。我们梳理了四个颇具代表性的固安商圈，聊一聊未来发展及投资的机会与趋势。哪四个商圈，分别为：以宝德为代表的新中街商圈、尚品IGO城市生活广场（大家俗称的百荣综合市场）、幸福港湾以及新开业的大湖天地。稍后再做具体的解释。

两个维度看商圈

商圈的概念与楼市投资密不可分，衡量某个楼盘价值的时候，商圈的匹配程度确实也是一个加分项。但如果把高度提高一个层次，从城市发展的宏观视野下，审视商圈的繁荣与没落，对于我们的投资也就更上了一个层次。这个高度上还需要确立两个维度，一个是当下，短中期商圈的发展程度，一个则要放眼更长远，从城市中心的转移来寻求较具投资潜力的商圈。值得注意的是，城市中心的转移与我们之前说过的城市发展边界有着异曲同工之处。

长远来看，固安城市的发展边界大的方向上可能有两个，一个是向南，一个是向西。

“向南”多半为“政策性主导”，如之前固安总规中提到的“固安新城”，政策在这个趋势中发挥着很大的作用。

“向西”更多为“市场性主导”，我们从近些年固安的规划中也能得出这个结论，固安某品牌楼盘多半富集于此，高端产业也多半富集于此，其西边宫村镇的各项规划也愈来愈规范、愈来愈高端。

“向西”还是“向南”，既要考虑政策与市场的“角力”，也要考虑时势与宏观环境的相互影响。总体来看，西向发展的可能性可能更大一些。这还与雄安因素有关。

雄安新区的横空出世，环雄区域出现强大的“不可抗力”，地方政府权力受限，交界地区的管控也逐渐加强，当局自上而下的管控之下，县一级地方不太可能盲目推行某项工程，这也是雄安之后，环京增加“社保调控”的一个主因。政策权力受限，市场就要自发主导，西向发展的可能性就大。

且从投资来看，产业、市政建设、基础设施等这些“硬指标”，天然的就在向固安城西聚集。这也是在“用脚投票”。

四大商圈综合比对

所以，从这个维度来看四大商圈的话，西边的商圈就更具长期的投资潜力，因为城市发展的“新重心”在西边，搭上了这个便利，长期的投资价值也必然逐渐增大。

四大商圈中，幸福港湾及新开业的大湖天地都在西边，但幸福港湾更靠近中枢区位，不偏不倚，大湖天地过于靠北，北向已无供地，但大湖天地坐落于某品牌别墅群中，消费能力及产业、功能形态也显得更高端，大湖天地也有可能会成为代表固安城市形象的一张“名片”，地标就是这样来的，由此产生的经济效益可能远胜于其他商圈。

另外一个维度是在当下，即短中期的趋势。短中期来看，固安商圈的支撑力量仍然在老城，因为老城有足够的人口基数，商圈的发展机会关键还是要看人口，由人口又有了购买力等因素。

老城虽然有人口基数，但购买力层面恐怕不及新开业的大湖天地，所以，在老城以宝德为代表的新中街商圈，主推的仍然是物美价廉的大型商超形式，商业形态及产品功能等明显要低出一个档次，代表的可能就非物美超市莫属了，人流性较大，但不能算是“新形态”。

所以，短期来看，老城新中街仍要占据一席之地，但随着北京的“疏解非核心功能”，人口的优势也在发生转移，她逐渐在向北转移，大致路线就是沿着国道往北，为什么要沿着“国道”而非其他，关键还是在于北京上班族及通勤工具。

北京的外来人口资源今后会源源不断的疏解至固安，固安人地的人口构成也将面临重塑，外地人口比例或不可避免的会显著提高，为固安当地注入新鲜血液。而又由于固安的产业基础尚不匹集，所以，在固安居住、生活，去北京上班就业，仍会是短中期的一个主流。出于通勤的考虑，沿国道一线人口北移也就顺理成章。

由此，也发展出了“百荣商圈”，百荣商圈学名叫“尚品IGO城市生活广场”，但百荣的名声在外，大家今后可能会记住“百荣”，却刻意忽略“尚品”。

百荣商圈周边也叠加了两大开发商元素，固安较具实力的量价开发商在此交汇了，一个国企，一个本地较大品牌运营商。所以，叠加了人口以及通勤等因素，使得“百荣”较“新中街”更具活力。

“新中街”更像是个老牌的即将没落的暮年老汉，而“百荣”即不像“大湖天地”是个毛头小孩，也不像“新中街”的暮年老汉，他更像是个壮年大小伙子，发展后劲十足，笔者在这个维度颇看好“百荣商圈”。

综合来看，两个维度上，长期看好“幸福港湾”，短中期看好“百荣商圈”，但新开业的“大湖天地”更有可能成为固安的一张“名片”，经济效益不能同日而语，这更像“资本与实业”，你在努力开张卖货，他已经着手玩股票了，两者不在一条跑道上。至于“新中街商圈”，或许，已经看不到更大出息了。

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