严肃点  

买得起票的时候，上不上车？

祁老师的N个500人置业群中不时有人问，首付100万，北京还能买哪儿？以前祁老师特别坚定地劝大家，京不要想了，津冀瞅瞅吧。

但是10月份排名前列个入市的限价商品房项目，两居较低首付117万，小小diss了一下祁老师。

【关于限价商品房，你真的了解吗？】

1、 限价商品房是保障房吗？

限价商品房不是保障性住房，是商品房。

2、 限价商品房谁能买？

只要你符合北京限购政策，具有购房资格，就可以买。

3、 限价商品房是不是质量不好？

限价商品房就是商品房，符合一切商品房交付规定。为避免开发商偷工减料或私自加盖，政府在出让地块时甚至限定了容积率、绿化率等具体要求。

旭辉城沙盘图

以旭辉城为例，为达到政府要求，其楼间距达60米，街心花园面积近一万平。

就大众直觉上来说，楼盘靠谱程度一般是商品房>限价商品房>保障性住房。

4、 限价商品房是不是都特别偏远？

已经出让的33个限价商品房地块，有10块位于城六区，其中东城永外大街地块，限均价8.9万；朝阳孙河有2个地块，海淀的四道口、翠湖科技园有3个地块，总价都很感人。（地块信息详见文末）

5、 会捆绑销售，签阴阳合同抬高价格吗？

市住建委专门出台规定：要求项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，任何迫使购房人接受高价的附加条件均不允许。

6、 限价商品房就没缺点？

限价商品房拿到房本后，5年内不能上市交易。但相比较于保障性住房，限价商品房5年后交易不需补地价。

经济适用房 5年后上市交易需交纳土地收益金，2008年4月11日之前签约的是出售价*10%，2008年4月11日之后签约的是（出售价－购买价）*70％。

两限房 满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款。

自住型商品房 满5年后上市交易，需交纳（出售价－购买价）*30％的土地等价款。

【OK 快具体说说这个盘吧】

位于房山的旭辉城将于10月首期开盘200套房源，均价不超过38994元/平，且较高销售单价不得超过40944元/平。

以75平两居为例，总价约为75平*38994元/平=293万，首付仅为293*0.4=117万，惊喜不惊喜？

【地段】旭辉城位于地铁良乡大学城西站以南约5公里处，六环以外。销售表示，交房后有24小时地铁摆渡车，车位配比是1:1.3，保证出行。

【配套】项目位于房山正在规划的良乡新城板块，北侧规划有医疗用地与小学用地，东侧规划有商业、市场及综合性商业金融服务用地。

但这只是规划，暂时还没有具体落地时间点。

【户型】75平两居，89平、105平三居。75平仅30余套，此户型目前已停止排卡。

【优势】人车分流设计；1万平中央花园；2梯3户，入户直梯，自营物业。

【现状】一切都还在纸上，周边还是一片工地。

【周边主要竞品】

新房

次新房

综上，严肃君认为：

首先，旭辉城与周边在售新房、次新房相比，均价优势并不明显，关键在于小户型、低总价、低首付，对于正在迈向改善的房山楼市来说，给了更多人上车的机会。

其次，房山目前共有5块限价商品房地块，其中西潞街道地块和良乡镇01-02-03地块，与旭辉城位置相近，价格相当。

西潞街道地块位于房山高教园区，临近地铁房山线始发站，位置远远好于旭辉城。较高销售限价为38994元/平，大概能供应50多套90平及以下的中小户型房源。

良乡镇01-02-03地块与旭辉城比邻，入市后是旭辉城的直接竞品。

第三，目前良乡新城板块很薄弱。毕竟长阳较近几年才发展起来，良乡也刚有起色，六环外的良乡新城，还得多看几年。

较后，旭辉城与地铁站5公里的距离不可忽视，同样远离地铁的北京城建·琨廷项目直到现在仍未售罄，29000元/平起的价格也远不如地铁盘可观。

除了旭辉城，北京接下来将有一大批限价商品房入市，如下。

备注：

1）此表包含北京目前已知所有限价商品房地块，包括已公示未成交。

2）某些地块位置临近，均价、较高价都一样，但拍地的开发商不同，以后也将会是不同小区，是以区分。