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市场变了、环境也变了！

当你已经意识到身边人已经从楼市捞到了一大桶金，才考虑进入楼市，并且想和他们一样获得高额收益，你就已经晚了！大多数人都能看到的盈利机会往往不会带来暴力或者过大的利润，咨询专业人士也只是相对稳妥给到你资金沉淀或者房产保值增值或者相对获得更多利益的建议！

很多专家的建议或者指导在政策面前一文不值，有过市场投资经验的人都应该能够领悟这句话的含义！

经常有人问我，关于买房是全款划算还是贷款划算，贷款是首付多付划算还是付较低划算？

没有特别的答案，根据每个人自身情况不一样，每个方案适用不同的人群。

今天想跟大家分享的是，如果自身没有过于稳定现金收入和抗风险的能力，千万不要用高杠杆买房，尤其是一夜暴富投机买房的心理更要舍弃。

雄安新区，相信大家都不陌生，房价从6千到2.5万，24小时，冰火两重天，抢房大战一触即发，时隔1年零8个月，高杠杆的购房客户还好吗？

事件回顾：

2017年4月1日，中央宣布成立雄安新区，主要包括河北雄县、容城、安新3县等地，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。这一消息在京津冀乃至全国“爆炸”开来，牵动人们敏感的神经和“嗅觉”。各城市的投资、炒房人群纷纷而来，马路上除了购房者就是中介人员；

现场声音一：

雄安新区消息一出，雄安新区下辖的雄县、容城、安新3县即刻成为投资者和资本的共同目标。而雄县成了经典样本。

据当地人介绍，在4月1日之前，雄县好一点的房源单价大概在6000元左右，然而消息出来后，房价涨得让卖家都感觉心里没着落。

“我有套120多平米的房子，刚才有人打电话来说要以2.5万每平米的价格买三套。房价涨这么快，太疯狂！”记者在现场接触到一位雄县当地居民，话语中带着惊叹和不可思议。

新区成立、北京人来买房，成为雄县街头巷尾谈论的共同话题。

“从来没见过这么多外地车在街上跑。”当地人说，下午四点坐在饭馆里吃饭的都是开车从北京来的买房者。

不过当地早已对此有所防范。昨天上午10点半，县里召开了房地产整顿的紧急会议，不管违法还是正规的中介机构都已封停，房产市场全面冻结。记者昨日看到诸多售楼处和中介大门已被贴上了封条，无法提供交易。

想买房？只能私下交易，但权益难以维护

“现在要买房，不多方法就是私下交易。”一位置业顾问表示。自称姓孙的男士向围绕在身边的10多位购房者解释道，“如今所有楼盘中介交易都被冻结，要买房只能找户主个人。”

据他介绍，自4月1日开始，当地各个楼盘中介机构已被陆续封停。而此前能正常售房的白沟区域，也在4月2日下午被“叫停”。“我手上有3套房产，都是自己的，愿意以每平方米2.5万元价格出售。”该男子一句话瞬间点燃现场热情，数位购房者迅速将其围住，纷纷要求其出示房屋照片，以及房产证等证件，同时希望其能带领大家到现场看房。

“2.5万元，不讲价。”在面对部分购房者提出“上午才2万元价格”的疑惑，该男子神色很是理所当然，“都是我自己准备拿来送父母养老的房子，装修很好。而且必须全款。”

而当记者问及如何交易时，其坦言称，现在只能签订私下协议，由购房者出全款购房，一旦“限购政策”取消后，再由双方到公证处签署协议。

有律师表示，私下协议，违反了房产过户必须到房产登记机关办理所有权变更的规定，一旦出现纠纷，会被认定为无效合同，守约方也无法维护自身权益。

现场声音二：

“我让你昨晚来，你不来！现在雄县的房子一分钟一个价！”2日清晨6点半，我飞驰在北京前往雄安新区的大广高速上，接到中介小金发来的微信语音，这时距离中央宣布雄安新区的时间仅有不足15小时。我反覆想起小金在朋友圈裡发过一段话：你还在看不起雄县么？现在的雄县你爱理不理，以后的雄县你高攀不起！雄县，这个距离我生活三十多年的北京只有一百多公里却几乎闻所未闻的县城，一夜之间翻了身。

中介小金是我窥探到雄县楼市的一个窗口。1日傍晚，当中央刚刚宣布雄安新区成立时，他在电话中兴奋地说，“对，我们还在卖，现在是4200元一平，可能明天就不一样了”。凌晨，小金的微信朋友圈发佈了「北京人抢房」的视频。2日清晨，他责怪我为什么昨晚没有来。“北京来的把我们售楼处都全部抢光了！一套不剩！警察也来了，怕买房把这里挤爆，我们一直营业到夜里2点，你再也不买到了！”小金代理的楼盘，是雄县距离白洋淀附近的一处“新民居”产权项目。新民居产权与小产权也就是所谓的“村产”不同，但也区别于可以正常上市交易的商品房。

“谁还看什么产权，你知道雄县的房子意味着什么！”小金的语气，跟我接触的所有雄县中介一样。时间到了早上8点多，小金在微信中的语气变了，“所有楼盘一律封盘停售，你真的买不到了”。这时我刚刚从拥堵的大广高速挤下来，只能漫无目的的在雄县县城大街小巷“扫街」，这里据说有着比较繁荣的殡葬业。在一处外观看起来比较像样的小区，刚走近就发现小区墙外就是一座公墓。

雄县的白洋淀区域是另一幅场景，是这一片区规划高端的别墅楼盘。一改县城中“乡土”风格，洋气的联排和独栋，还有物业执勤站岗。售楼人员就站在门口，「抱歉不能看房，会打扰业主。我们这里的均价是4万以上，而且现在也买不到了，可能有二期，但什么时候出售不清楚。」面对动辄数千万的白洋淀别墅，人群渐渐散去。“这开盘的时候5000块，我没买，后悔啊！”只听到周围人群传出这样一句话。

一路上，我继续被中介们“刷屏”：白沟一夜涨了一万，现在均价18000元，不卖！白沟全面封盘！霸州楼盘15000元，业主急需钱，今天就签约！.....

房价一夜涨1万，强调一下是一平哦，100平的房子就是100万，从来没有感觉到100万距离我们这么近，竟然是一夜间！

24小时，冰火两重天，6000单价一跃2.5万，100平房子为例，190万差价！

主编想说，如果能给我一次这样的机会，彩票我就抛弃了！

雄安新区三县此前作为四级城市，不算人口流入地，产业较少，本身房产的数量也少。一年平均也就几百套的房产交易。现在下达设立雄安新区的通知，引来蜂拥而入的购房者，99%应该都是为炒房而来。盲目的购房除了投机我实在想不出还有更好的理由为大家开脱，结果如何，各位才是真正的见证亲历者！

现如今那些买房的客户还好吗？

依据2017年链家网成交系统显示，以燕郊“纳丹堡小区”为例，2017年4月份成交单价高达3.5万元，直奔4万的趋势；2017年11月份成交单价仅为1.8万元。

以2017年4月份购买该小区的业主为例，当时面积79.11平米的房屋总价278万，忽略各种税金中介费等项目的情况下，仅按30%的首付计算，首付约为84万元。而按照2017年11月份该小区其他房屋成交的单价来看，每平米降幅16709元，那么这套79.11平米的房屋总价降幅约为132万，首付完全赔了进去，甚至于还得倒贴49万元。

2017年8月，中介小杨（化名）正式加入外卖，成为了“外卖骑手”中的一员，此前，他是燕郊某中介的店长，手下有8个业务员，2017年3月前团队每月都可以成交10单以上，高的时候可达到20多套，2016年平均每月工资可以达到4万多元。

2016的9月，小杨以单价2.6万每平米购入一套燕郊住宅，当月就涨了10万，由于利润巨大，12月份又以单价3万又购入一套燕郊房产。两套房产用了各种形式的贷款，共计贷款400多万，平均每月还款4.5万左右，当时小杨的工资只能勉强还贷，但是考虑涨涨就卖一套，利润巨大，也就咬牙买了。

然而2017年3月21日廊坊市发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，2017年6月6日，燕郊归属的三河市发布调控政策，规定非本地户籍家庭购房要提供当地3年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，且购房首付款比例不低于50%。

那么，燕郊楼市现在有多惨？2017年7月，全燕郊一个月只卖了8套新房。

2017年7月份的成交量让小杨的彻底失去了信心，一夜之间，各大小中介公司纷纷停业，大量的中介离开房产销售这个行业，一个月4.5万的贷款对于小杨可谓说是压力巨大，因为学历较低，只能加入了“外卖骑手”。

小杨较后发现，自己之前所信赖的专业知识、行业经验在政策面前根本就一文不值，之前能赚到不是因为自己眼光有多独到、经验多么丰富，完全是整个市场在上行，人人都相信买房就是较大的风口。但现实是一条政策就足够摧毁一个市场，让所谓风口随风飘散，小杨发现，自己借着风口能飞到天上呼风唤雨，而风口消失之后，身下已是万丈悬崖，想安全着陆完全是幻想。

小杨说：当时想着挺挺就过去了，没想到这都过去了1年半，房价腰斩，现在首付已全部陪到里面去了，我也真的还不起贷款了，前两个月想着白送，给他背户都行，可因为当时购买价格太高，没有人愿意接手，只能断供，现在一天我工作15个小时，我一个月能赚一万多，根本还不起贷款，我现在睡觉都睡不着，头发一掉一大把，银行一天3.4个电话找我。我都怕我自己想不开，但我有老婆，孩子，还有老母亲，我没办法……

小杨的故事在燕郊绝不是个案，有的人因为一时失业还不起房贷忍痛断供，有的人高点买入结果发现后来根本没人接盘只能断供割肉，有的人因为同时买了好几套房子后来资金周转不开而断供，这些都是大量发生在燕郊的真实故事。

2017年初，当时的燕郊楼市达到了疯狂的顶峰。很多人发狂了一样冲了进去，有些楼盘从较高点3.5万元/平米，跌至目前1.7万/平，缩水超5成。不少户型二手房挂牌价为1.5万元/平米，仍然无人问津。2017年3月较高点的燕郊已有4万成交的房源，我想问问你过得好吗？因为疯狂的上涨，很多人申请了网贷，信用贷，面对每个月还款日的来临，我想你内心一定不会平静，据不完全统计2016年2017年买入燕郊的客户，已有30%还款压力大，绝不炒房，合理投资才是王道。

二哥真心的奉劝大家千万不要把楼市当为赌场，甚至用几百万套杠杆，一旦房价下跌或者经济下行，房子短时间无法出手，会导致直接性破产！在中国，弃房断供无疑是较糟糕的决定，意味着个人财富破产，信用也被拉入黑名单，对今后的生活影响非常大，贷款、出行甚至工作都会受到限制。

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