昨夜入睡前，一位多年的好友发来微信，说要在北京买一套别墅，总价在1000万以内的，并且位置不要太偏的。

朋友说这段时间一直在看房，家里老人也帮着看，但看过的总价基本都在1500万左右，有点超出了他的预算。

说起这位小兄弟，当年曾是所在城市高考状元，毕业后又挤过千军万马的独木桥考上了国家公务员，但终是耐不住寂寞，下海加入了创业大潮，如今也算小有成就。

应需求，红姐盘点一下北京的别墅项目，发现不是总价太高够不着，就是位置太偏，尤其是总价千万量级的可作为排名前列居所的城市别墅，可谓极度少有。

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北京楼市别墅盘点

目前北京总价2000万以内量级的别墅格局如下：

1000—2000万别墅

基本分布于五六环之间，形态一种是合院，地块多为限竞房（限房价，竞地价），合院形态是为了平衡限竞房投入产出，而拉高设计的产品，规划密度偏大；

一种是叠拼，也是这两年北京别墅供应主力，通州、大兴、门头沟的项目总价基本在1500万之上，昌平和顺义在1000—1500万之间，丰台、朝阳在2000—3000万。

600万以内别墅

大多分布在远郊县，距离市区较远，如密云、平谷，做不了长期居住的排名前列居所，只能满足临时度假或者养老储备需求。

700-900万别墅

虽距市区不太远，有轨道交通，具备做排名前列居所条件。与距离市中心稍近的限竞房项目平层住宅总价相当，但可以满足别墅居住梦想。

盘点一圈下来发现，北京目前千万总价级别的别墅供应，位置适中，有轨道交通，且能够做到独门独院独立入户，有天有地有院子的，只有房山有供应了。

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罕见的800万叠拼面世

在北京房山区，天恒置业已经深耕十多年。从“居房山，选天恒”，到“墅领京西”，天恒在房山开发了一系列优质的别墅产品，沿着刺猬河诞生的京西南高端别墅区，已经成为北京重要的高端宜居板块。

作为区域重点项目，天恒京西悦府新近推出了重量级作品——双叠院墅，总价800万起，无论从区位还是产品本身打造看，都代表了北京城市别墅的新高度，看得到，但真的不一定能够买得到。

1、总价800万起，可做排名前列居所的城市别墅，匹配高端人群的改善型居住需求，很多人都有能力购买，

2、产品设计上，独门独院，上下双叠，均为独立入户，主卧室、衣帽室、卫生间面积配比1：1：1，做到了先进豪宅的标准。

3、目前北京叠拼供应多为上中下三叠拼，生活空间更为舒适的上下双叠类产品十分稀少。

4、按照9.26《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》（以下简称“《目录》”）中的“独户独栋类”禁建令，类似京西悦府这样“独门独院独立入户”的类独栋，今后也许会被禁止新增，有钱也买不到。

5、国企打造，秉持匠心，更注重产品细节人性化设计。比如地下空间，设置了南北双向采光井，保证可以像地上居室空间一样具备居住、会客等多项功能；上叠还有两个超大，采光、观景均佳。

6、城市别墅，动静相宜，配套完善，可做排名前列居所。

京西悦府西北角是地铁燕房线阎村站，燕房线可同台换乘地铁房山线到达四环郭公庄，仅需40分钟左右。

自驾出行也便捷，项目北侧为京周路，到京港澳高速口仅一个红绿灯，行车25分钟可到达西四环，抵达城区各大商圈。

7、项目周边还有天恒乐活城、绿城百合、燕化星城三大成熟社区，项目西侧7000㎡华冠超市已经开业，生活配套成熟。

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京西南别墅区价值凸显

前文提到的朋友同时还有个担忧，他不确定北京房价会不会往下走，现在是不是适合买房的时点。

红姐认为，首先，从整体政策和市场形势来看，北京别墅的保值增值性明显。

北京已经明确今后禁止建设独户独栋类房地产项目。9月26日，北京市政府公布《目录》中关于房地产业明确规定，禁止新建容积率小于1.0(含)的住宅项目，并明确禁止建设独户独栋类房地产项目。

显而易见，该政策利好市场上存量的独栋别墅项目的销售，今后北京不会再有新增建设供应。

同时，也利好类独栋双拼及叠拼的销售。由于《目录》对“独户独栋类”没有具体明确，有可能会影响独栋类双拼及叠拼的新增供应。因此，北京独栋及类独栋类别墅产品将越来越少有。

其次，第三轮城南计划加持，房山区迎来发展利好，区域升值潜力进一步放大。

9月19日，酝酿多时的北京《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》正式发布，这是北京市第三轮城南三年行动计划。

新一轮城南行动，将在丰台区、房山区、大兴区和北京经济技术开发区实施，聚焦“一轴、两廊、两带、多点”。

其中“一轴”，是指南中轴生态文化发展轴。形成贯穿中心城区、南苑—大红门、北京新机场的生态文化发展轴。

“两廊”，是京津发展走廊和京雄发展走廊，促进功能产业梯度转移，优化生态环境，形成京津冀协同发展各种要素流通与集聚的“大动脉”。

“两带”：是指南部科技创新成果转化带和西山永定河文化带，高质量打造首都西南部文化展示与休闲度假功能区。

“多点”，是指高品质规划建设房山、大兴、亦庄三个新城，完善教育、医疗等公共服务功能，积极引入重大项目在房山区布局。

独栋禁墅令，叠加第三轮城南计划中对房山区高品质规划建设及引入重大项目布局的明确，让房山的区域价值得到进一步提升，京西南别墅区的价值将逐步兑现。

再次，从房山过去3年别墅成交的价格走势看，基本是稳定上升的态势，洼地效应的后发优势明显。

2015—2016年，房山别墅成交均价一直保持在2.5万/平米左右，2017年变成了2.8万，2018年已经到3.5万左右，基本上每年保持了同比10%的增速。

院门正开，紫气东来。

于城市中买一处带院子的房子，平日孩子们可以快乐嬉戏玩耍，老人可以修身养性种植花草，假日可以在家里的院子搭上太阳伞，邀约三五好友前来品茶、烧烤……生活场景该是多么美好啊！

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