章某某与邵某某、吴某某

确认合同无效纠纷案

审理法院：浙江省淳安县人民法院    

案号：(2018)浙0127民初792号    

裁判日期：2018.03.23    

案由：确认合同无效纠纷   

浙江省淳安县人民法院认为：

一、原告与邵某某、吴某某之间签订的《协议书》效力问题。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵某某、吴某某所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》排名前列百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；排名前列百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与邵某某、吴某某之间签订的《协议书》应当认定为无效。

二、三被告是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为三被告应承担共同责任。理由是：1、原告是基于邵某某、吴某某与王某某之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵某某、吴某某签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵某某、吴某某有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系三被告与原告共同行为促成。2、根据三被告之间的合作建房行为，邵某某、吴某某提供宅基地，无偿获得1-2层及55%柴间的所有权，王某某负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵某某、吴某某与王某某为共同出卖人，合作建房系三被告的内部关系，王某某收取了购房款，邵某某、吴某某享受了拆迁利益，三被告对外应共同承担责任。综上，三被告应当共同返还购房款及利息。

三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》排名前列百五十二条、排名前列百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告章某某与被告邵某某、吴某某于2007年4月8日签订的《协议书》无效。

二、被告邵某某、吴某某、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告章某某购房款58150元并支付利息68623.5元。

拓展阅读：关于农村房屋买卖的裁判规则

对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。

（一）一般裁判规则 [来源：微信公众号易居房产律师团的文章-【精华】农村农村房屋买卖合同法律裁判规则]

1.较高人民法院

《较高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

2.各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2004]391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日），对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（2012年3月5日）第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同；除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号），对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

（二）特殊裁判规则（北京地区） [来源：微信公众号易居房产律师团的文章-【精华】农村农村房屋买卖合同法律裁判规则]

1.集体经济组织成员资格的判断标准

根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。

另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。

2.出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力 

出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件？换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定？

从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。

3.连环交易中农村房屋买卖合同效力

出卖人将农村房屋转让给排名前列手买受人，排名前列手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力？

从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若排名前列手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，排名前列手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要较终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。

（三）认为合同有效的八种情形（结合案例） [来源：微信公众号房产土地纠纷法律讲堂的文章-从108份判决书中看农村宅基地上房屋买卖的司法裁判规则]

1.房屋买卖行为发生在“国办发( 1999) 39 号通知”颁发之前。

有判决认为“《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》( 简称‘国办发( 1999) 39 号通知’) 规定‘城镇居民不能购买农村房屋’之前，尚未明确非本集体成员不能购买农村房屋，故之前非本集体成员签订的购房合同，并不违背法律和行政法规的强制性规定或公共利益，应为合法有效”。（参考案例：山东省烟台市中级人民法院( 2015)烟民四终字第667号;浙江省杭州市中级人民法院( 2015)浙杭民终字第471号;辽宁省沈阳市中级人民法院( 2015)沈中民二终字第1024号）还有再审案例在原一审和二审均判决非本集体成员购房合同无效后，以“当时施行的《土地管理法》( 1988 年修正) 及其实施条例( 1991 年发布) 等法律、行政法规，对城镇居民购买集体土地上的房屋并未禁止”为由，改判 1996 年签订的合同有效。（参考案例：北京市排名前列中级人民法院( 2015)一中民再终字第4652号）

2.宅基地必将或已经由集体所有转变为国有

有案例根据“诉争房屋土地性质必将或已经转变为国有土地，房屋买卖合同已不存在城镇居民或非本集体成员不得购买农村房屋之违反法律强制性规定的情形”为由，认定房屋买卖合同有效。（参考案例：浙江省金华市中级人民法院( 2015)浙金民终字第755号、第899号;重庆市第五中级人民法院( 2014 )渝五中法民终字第05731号;辽宁省大连市中级人民法院( 2015)大民二终字第00015号）

3.买受人一方有本集体成员居住于诉争房屋

有案例针对买受人为非本集体成员( 非农业户口但原为本集体成员) ，其配偶( 及子女) 仍为本集体成员，该房产由其家庭成员共同居住的情形，以“该房屋由夫妻共同购买”（参考案例：江苏省徐州市中级人民法院( 2015)徐民终字第00310号）和( 或) “该处宅基地的转让并没有超出本集体经济组织，该房产买卖合同并未损害国家、集体、第三人及社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定”（参考案例：河南省洛阳市中级人民法院( 2015)洛民终字第1307号;山东省泰安市中级人民法院( 2015)泰民一终字第580号;山东省烟台市中级人民法院( 2015)烟民再字第3号;北京市第二中级人民法院( 2015)二中民终字第01857号;北京市第二中级人民法院( 2015)二中民再终字第05526号）为由，认定有效。

4.买受人购买房屋后成为本集体成员

有案例以“虽然在签订协议时，买受人尚不是涉案房屋所在集体经济组织的成员，但其后取得了该集体经济组织成员身份”（参考案例：江苏省南京市中级人民法院( 2015)宁民终字第2002号;陕西省安康市中级人民法院( 2015)安中民二终字第00224号;湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院( 2015)鄂恩施中民终字第00517号），或“户籍已迁入房屋所在村，已属于该村村民”（参考案例：江苏省苏州市中级人民法院( 2014)苏中民终字第04184号），或“村委会已明确表示接受其为本集体经济组织成”（参考案例：湖北省宜昌市中级人民法院( 2015)鄂宜昌中民二终字第00057号;辽宁省沈阳市中级人民法院( 2015 )沈中民二终字第501号;北京市第二中级人民法院( 2015)二中民终字第02108号）或经“社员代表会议讨论同意成为集体经济组织成员”（参考案例：重庆市排名前列中级人民法院( 2015)渝一中法民终字第00119号）为由，认定房屋买卖合同有效。亦有判决认为，“农村社会状况属熟人社会，买受人购买房屋时虽非本集体成员，但已入住涉案房屋长达 8 年村委会未提出异议，相反却在其后的征收过程中经过严格征收程序确定其为被征收人，说明村委会事实上已认可其成为本集体经济组织成员”（参考案例：湖北省宜昌市中级人民法院( 2015)鄂宜昌中民二终字第00182号），故认定房屋买卖合同有效。

5.诉争房屋较终转让给本集体成员

针对“出卖人将农村房屋出售给非本集体成员后，买受人又将该房屋卖给房屋所在地集体成员”的情形，有案例驳回了出卖人请求宣告买卖合同无效的诉讼请求（参考案例：北京市第三中级人民法院( 2015)三中民终字第02969号、第03823号;北京市排名前列中级人民法院( 2015)一中民终字第4027号、第08440号）。还有案例针对买受人( 非本集体成员) 再将该房屋卖给具有房屋所在地集体成员资格的第三人的情形，以“宅基地使用权还保留在本集体经济组织内部”为由，认定买受人与第三人之间的房屋买卖合同有效。（参考案例：北京市第三中级人民法院( 2015)三中民终字第00125号;山东省威海市中级人民法院( 2015)威民一终字第103号）

6.买受人为非本集体经济组织农民

有案例以买卖双方“虽不是同一集体经济组织成员，但均属于农村户口，也得到了房屋所在地的集体经济组织的同意”为由，认定房屋买卖合同不违反法律的禁止性规定，即为有效。（参考案例：辽宁省沈阳市中级人民法院( 2015)沈中民六终字第150号;重庆市第四中级人民法院( 2015)渝四中法民终字第00951号） 

7.非本集体经济组织农民之间买卖

有案例一审和二审均认为，“我国目前已有的法律法规并未明确禁止非本集体经济组织农民之间宅基地上的房屋转让行为”，故对双方均非房屋所在地集体经济组织农民( 但系同镇农民) 之间的房屋买卖，以“违反法律、行政法规强制性规定”为由主张无效的，不予支持。（参考案例：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院( 2015)乌中民四终字第702号）

8.转让人为非本集体成员或后转为非本集体成员

针对出卖人不是本集体成员( 尤其是城镇居民) 或“出卖人现已转为非农业户口，不再具有宅基地使用权人的资格或不在该村生产生活和居住”的情形 ( 除第 7 种情形之外) ，有案例认为出卖人与非本集体成员的买受人签订的房屋买卖合同，并不完全符合 “农村集体经济组织成员不得向非本集体成员转让宅基地使用权”的禁止性规定，故应为有效。（参考案例：浙江省宁波市中级人民法院( 2014)浙甬民二终字第840号;山东省威海市中级人民法院( 2015)威民一终字第116号;北京市第二中级人民法院( 2015)二中民终字第02108号）

还有案例结合第 5 和第 8 两种有效情形，针对出卖人与买受人均非本集体成员、买受人又将该房屋卖给具有房屋所在地集体成员资格的第三人的情形，以 “诉争房屋已由本村村民占有，不违反法律强制性规定，亦未损害本村集体经济组织利益”为由，驳回出卖人要求确认出卖人与买受人合同无效并返还房屋的诉讼请求。（参考案例：辽宁省锦州市中级人民法院( 2015)锦民一终字第00102号）

拓展阅读：认定合同有效的一则案例

李某某与李海某、杜某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理法院：重庆市第二中级人民法院

案号：(2018)渝02民终142号

裁判日期：2018.03.19

案由：房屋买卖合同纠纷

本院（重庆市第二中级人民法院）认为，本案的争议焦点是李某某将案涉房屋于1992年10月转让给原塘坊乡畜牧兽医站的行为是否有效的问题。1984年，李某某与其丈夫胡绍安受让原塘坊乡1队刘信书经调换得来的鱼塘，经过生产队全体社员和原塘坊乡人民政府同意用于建房，该土地成为宅基地，建造房屋后，李某某于1985年取得契本契，故李某某、胡绍安对案涉房屋享有相应权益。在胡绍安病亡后，1992年10月，李某某将该房屋卖给原塘坊乡畜牧兽医站，对于该行为的效力，应适用交易当时的法律规定，故应适用1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，而在该法中并没有规定，本身就不具备同一集体经济成员资格的人，不能出售自己所建的房屋。本案中，李某某与其丈夫胡绍安不是原塘坊乡1队的成员，李某某于1992年10月将案涉房屋转让给具有公益职能的原塘坊乡畜牧兽医站，并收取转让款，在原塘坊乡畜牧兽医站接受使用后二十多年，双方也未提出异议，因此，双方的转让行为不违反当时法律的禁止性规定，一审法院（重庆市巫溪县人民法院）认定转让行为有效正确，双方应当遵守诚实信用原则，维护交易安全和稳定，遵守法律法规并尊重历史，履行合同义务。