文章转载自千户猴

2月12日深夜，无锡十七条叩开了房地产政策松动的大门，西安、江西、上海、安徽等城市紧随其后出台政策。截至今日，全国已有13个省市相继发布了关于房地产新政。

房产线下销售停摆大半个月后，就有地方政府开始出手救市了。

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的确，自从疫情爆发以来，全国数百城市关闭售楼处，根据克而瑞的数据，84个城市春节假期新增供应总量仅为25万平方米，同比下跌95%。尽管2月10日以来，已有少数开发商陆续复工，但由于全国各地仍处于严格的疫情防控期，复工后的销售情况仍然持续低迷状态。

由于房子属于大宗消费品，故而以房子为核心商品的房企多为高杠杆企业，而在高杠杆之下，多数企业不得不通过“拿地快、开工快、开盘快、去化快”的高周转模式以维持企业的正常运行，然而眼下的疫情使得房企线下销售几近停滞、线上营销难以大面积成交，所有的快周转因而都变成了不可能，房企的资金链受到巨大压力。

而另一方面，2020年房企债券（包括海外债）偿还总规模为7493.9亿元，2021年偿还规模将超万亿至10496.2亿元（公司债规模达4438.8亿元，海外债规模达3174.3亿元），2022年行业偿还规模开始回落，但仍高达7350亿。

房企短期流动性不足加之大规模短期债务到期，楼市在此难关下可能瞬间分崩离析。所以各地政府在这个节点纷纷出台救市措施。

但楼市需要的不是救世主，只有当市场回归常识，楼市才能真正得救。

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纵观目前各地已出台的各项救市政策，多围绕税费、土地出让金等做文章，譬如延长或减免开发商的缴税、放宽预售条件、延长公积金贷款期限、延期或分期缴纳土地出让金等等方面，其核心在于缓解房企短期的资金压力。

但对于房企而言，资金端的困难源头其实集中在融资环节。

这一点对于民营房企尤甚。民营房企目前的融资渠道极为有限，多数投行告知民营房企发债融资较好要达到信用评级AA+以上，且发债融资利率较好达8%以上。在此基础上，民营房企的融资成本自然是极高的。根据2019年上半年各房企披露的半年报，民营企业融资成本普遍在6%-9%区间内，以恒碧万为例，三者的融资成本分别为8.6%、6.13%和6%，激进如泰禾，融资成本甚至高达9.3%。但与之形成强烈对比的是，央企则普遍将融资成本控制在了5%以内，譬如保利的融资成本为4.99%，华润为4.45%，中海则为4.28%。

不可忽视的是，自2003年以来，民营企业的效率提升了24倍，而国企的效率仅提升了6倍，活力更强的企业反而面临着更大的融资压力。从宏观层面上来看，这一点无疑会为整个行业的持续性发展带来负面影响。

对于融资成本极高的民营企业而言，他们需要的并不是偏袒的救市政策，或许面对他们放开与国企同等的渠道与平台，便能行之有效地救市。

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在一些地区的救市措施中，已经涉及到部分税费问题，但目前来看还远远不够。

在中国，所有房企、乃至全部企业都背着沉重的税费负担。中国规定的社保费率（包括养老、医疗、失业、工伤、生育）需占员工工资比例的40%以上，其中企业则需要缴纳其中四分之三（约员工工资的30%），个人缴纳大约四分之一。

在全球较大的20个经济体中，中国的社保费率排在第二，仅次于法国（51%），而与中国社保费率接近的排名前列梯队国家主要是欧洲的高福利国家（如意大利40%、德国38%、西班牙37%）。

根据世界银行提供的数据，以企业利润作为分母的话，中国社保缴费的负担在全球189个经济体中排名第12 ，在较大的20个经济体中排名第二。

2015年以来，我国的社保费用经过了多次下调，但下调幅度有限，对于占比高的养老保险和医疗保险部分并未有实质性调整，仅在失业、工伤等部分有不同幅度的下调。

企业社保负担过重仍然是客观存在的事实。当各地思考救市时，理应考虑企业的实际困境，从社保税费体制着手，为企业减轻一部分负担。

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当前房地产市场的较大问题，在于政府限制土地价格、户型后，导致市场资源错配。

2017年以来，北京出让了大量的限竞房地块。2017年北京成交限竞房用地44宗（建面357万㎡），限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗（建面383万㎡），限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。2019年北京土地市场供应了15宗共有产权房地块，因此限竞地块相对减少，共成交21宗限竞地块（建面299万㎡），仍占整体住宅用地比例40%以上。

限竞房限定了房企的售卖价格，这直接导致了部分项目限价不合理。房企利润率过低，只能通过压缩成本以保障利润，极限压缩成本后，房屋出现质量问题几乎是必然的结果。

与此同时，大多限竞地块还同时受到70/90政策的限制，由此导致了80-90㎡首置面积段供应集中，而110-140㎡的改善面积段供应有限。2019年80-90㎡首置面积段供应激增达23439套，成交仅15251套，供求比1.5，去化压力极大；而110-140㎡改善面积段仅供应7500套，成交6300套，供求比仅为1.2。

同面积段集中且泛滥，这使得房企不得不面对严峻的库存难题。北京目前为止共有74个限竞房项目亮相，合计房源6.23万套，占到2018-2019年供应量的84%，但限竞房签约率仅有41%，库存高达3.67万套，市场出现了明显的供求不平等。在部分限竞房集中供应的区域，开放商不得不降价促成交，多个限竞房项目的实际售卖价格已远低于政府限价。这显然与指定政策的初衷背道而驰

除限竞房外，同样旨在保障底层住房需求的共有产权房亦存在隐形问题。2017-2019年北京共出让共有产权房地块建面541万㎡，目前累计已有44个项目入市形成供应380万㎡，累计成交256万㎡。其中24个项目去化率达80%以上，共同特点为具有区位优势（四到六环之间靠近轨交）及明显价差（价格为周边商品房的40%-60%），另有9个项目去化率不及50%，不具有明显区位和价格优势。"

但事实上，以共有产权房的售卖情况来看，买家仍然集中于中层偏下人群，底层人群依然无法企及共有产权房的资金门槛。对土地产权的限制实质上并未保障到目标人群，对于这类人群，或许需要更货币化、市场化的手段才能使他们得到合理保障。。

由此可见，通过政策干预土地市场固然可以在短期内有效调节市场价格，但政府对于供求关系的反应显然不够灵敏，由此带来的政策继续执行实质是以伤害房企、伤害市场预期为代价，长此以往，相当于饮鸩止渴，会对整个经济环境造成恶劣的影响。

但只要让土地重归市场化，市场看不见的手自然会根据供求反应做出较为灵敏的价格调整，如此才能营造健康的楼市。

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上文是从市场供应端出发对于救市的一些想法，当换从需求端来思考时，又出现了新的问题。即政府当下调控的本意是保障中低层人士的住房刚性需求，但从政策实行效果来看，刚需恰恰被抑制了。

一方面，限购限贷迟迟未放开。

限购即限制买房资格与数量，限贷为限制贷款资质与可贷比例。譬如，在北京买房，需要本地户籍或连续在本地连续缴纳五年社保才有购房资格，严格限购区域诸如通州则在此基础上还要升级资质条件。而且一般情况下，一人名下只能买两套住房。限贷常常与限购搭配进行，具体表现为二套的首付比例相对一套高许多，通过降低贷款额度以限制购买力。

如在北京购买首套，普宅首付35%，非普40%，而二套普宅首付则为60%，非普宅首付高达80%。目前北京是认房也认贷的，刚需如果在老家县城有一套房，在北京购房就算作二套，面对高达80%的首付，大部分刚需都会放弃购房欲望，严重影响市场预期。

鉴于一二线城市的供求关系在短期内不会发生改变，房价调控仍然有必要，因此一二线城市的限购政策不能放开，但限贷方面显然还有为需求放松的空间。

另一方面，普宅标准仍未调整。

北京的普通住宅首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下，其次，单价不可超过较高限价，或总价不超过较高限价。如今执行的普宅认定标准为2014年的版本，5年多来未曾修订过。

其中，具体的较高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普宅。

反观2019年北京的房价水平：140㎡以内平层住宅，五环内成交均价为64696元/㎡，超普宅标准63%；五六环之间成交均价为54239元/㎡，超普宅标准71%；六环外成交均价为33638元/㎡超普宅标准42%。

简而言之，目前执行的普宅标准与2019年北京市场实际成交价格水平存在高达40%-70%的差距，如限贷部分所言，普宅非普宅的认定关系到差额不小的贷款额度标准，多年滞后的认定切实影响了首置刚需客户的购房预期与信心。且不说要将普宅标准调整至何程度，但与时俱进的调整是极合理且必要的。

未来或有更多城市跟进救市，但救市一定要回归市场常识，政策上其实无需给房企过多繁杂支持，摒弃过多的控制、让市场进行自由调节才是有效的救市方法，公平融资渠道、调整普宅标准、放开不限价土拍政策、让价值、品质回归市场化或许才是救市的不二良方。