说起环京楼市，就不得不提燕郊，由于离北京的通州只隔着一条潮白河，因此，不少北漂刚需客都将燕郊，定为首次置业的起点，曾经的“售楼一条街”也是远近闻名。随着去年燕郊限购政策的出台，让曾经热闹多年的燕郊楼转为平静。然而，近日，我们的记者来到燕郊走访，却看到了这样的一幕。

1

“商住”房成燕郊楼市的成交主力

▲燕郊某商住项目售楼中心

从去年6月开始，燕郊楼市连出限购政策，让市场逐渐的回归了理性，“抢房”现象早已一去不复返。但是，实地走访的时候，我们的记者看到的却是另一番景象：在位于燕郊燕顺路的一处售楼中心里，三个一伙，五个一群，售楼处里满是人。据这里的销售介绍，周六日过来的人更多，仅周六就能卖80套房。

经记者仔细打听才知道，原来这是一个商住项目。去年，燕郊针对住宅产品连续出台限购政策，但是商住房，并不在限购政策范围内。住宅买不了，购房者就只能买商住房。这部分购房者手头没有多少资金，对于总价在二三十万的一居室小户型以及Loft这类产品，首付35万就能买到。

商住房在燕郊如此抢手，有几个原因：首先，受限购政策影响，一些购房者没有购房资质，无法购买普通住宅；其次，商住房价格低，每平米仅1.8万元左右，而普通住宅单价则将近3万元每平米；此外，还有一些具有购房资格的人，因为手头资金不富裕而选择购买商住房。

因为商住房不受限购政策限制，而且价格低，所以，无论是没有资格的北漂族，还是有资格但手里钱紧的本地户，都开始把目光投向燕郊的商住房。不过，对于购买商住房的购房者，还是需要考虑未来可能存在的风险。

“我们发现燕郊整个成交结构里面，商住公寓依然是比较火的产品形态。作为商住产品，我认为还是有较大风险的。因为，商住的买卖的条件比较苛刻，交易的时候依然存在流动性的困难。”中国房地产和互联网研究员院长相国良表示。

2

新房项目稀少，二手房市场成交有所回暖

在此番调查中，除了看到商住房热销，记者还发现燕郊楼市又一个新现象:燕郊目前在售的新房，几乎没有普通住宅项目，都是商住房在销售。即便有一两个纯住宅项目，也因为没有预售证，而无法入市销售。

相国良表示，燕郊在去年3月份的调控政策和6月份的调控政策发布之后，整个新房的市场去化率非常迅速，导致整个燕郊的新房的库存并不多。此外，整个燕郊的开发商，由于现在商品房住宅的价格回调了不少，推盘的动力非常的弱，也并不急于以一个价格比较低的水平进行开盘销售。

据销售介绍，目前燕郊的住宅价格在2.5万每平米左右，而2017年3月份的时候，燕郊的房价曾达到3.8—4万每平米。通过走访，记者了解到，燕郊的二手房均价与调控前相比整体下跌幅度大概在1万元左右，个别小区降了几乎一半的价格，年后燕郊二手房成交量有了小幅的回暖。成交客户主要以换房为主，以小换大是主流交易人群。

“燕郊二手房主要是结构性的价格变动，一些品质比较好的二手房还会有一些成交。所以，二手房在2017年12月份以及今年年初的时候出现了部分的回暖。从长期来看，燕郊的房价还会出现回调的趋势。”含中南财经政法大学金融协创中心研究员李虹表示。

“首先，是成交产品的结构变化，比如说，燕郊从商品房住宅到公寓产品。其次，从两居的主要需求过渡到改善三居的主要需求，原来是购买小户型的首套房刚需为主，然后过渡到我们现在是改善性的这种购买为主。”中国房地产和互联网研究员院长相国良表示。

通过此次对燕郊楼市走访调查，记者看到燕郊楼市目前呈现了几个比较明显的特点：排名前列，由于限购，燕郊的商住房成为优选；第二，目前在售新房几乎都为商住房，纯住宅项目极少在售。第三，二手房市场，以小换大是主力。而目前，燕郊楼市尽管有小幅回暖，但仍然处于冷淡期。

回顾燕郊的发展，最初只是一个不足3万人口的小镇，因为与通州只隔了一条潮白河，因而划到了环京重地，短短几年的时间，人口破百万，房价从最初的每平米1200元到1500元左右到每平米3万到4万左右。然而随着限购令的出台，燕郊由原来的“炙手可热”，进入到了现在的理性发展阶段。

本期记者：李婧                 编辑：于菲菲