转载自：通货朋仗

北京楼市9·30平安落地，意料之外，情理之中。

今天，我反而想和大家聊聊，9月中下旬先后落地的两个政策，一个是公积金新政，另一个是东西城禁止新建商品房。

这两个政策，都隐含了一层逻辑：疏解。

公积金新政对北京楼市，算是微弱利空，影响了少部分人买房的成本，不过整体来看，它的实质影响很小，更多的是影响预期。

比较有意思的一个细节是，如果城六区户籍人员，到城六区之外买房，贷款额度就可以增加10万到20万。

这点钱对买房来说，并没有太大帮助，反而是信号意义更大：政府的态度就是要对城内进行疏解，鼓励大家去城外买房。

然后，我们再来看东西城禁止新建商品房，这个规定不算新闻，我记得几年前就有北京三环内不再新批住宅项目的消息。

不过，听话要听音儿，政府对外宣传的目的还是为了疏解，而这种疏解看似是人为主导的，但如果你这么理解，就有点因果错乱了。

实际上，当一个城市的内部发展足够成熟之后，城市下一步的进阶发展，一定会是向外走的。

这时原有的城市基础设施，无法满足新的产业扎根，何况从城市体量上来说，原有配建的体量，也远不能覆盖。

资源本来就会自然外溢，政府疏解只是加速度而已，这样带来的较终结果，是城市向外扩张，而后形成区域式核心。

讲了这么多，其实是为了给大家讲明一个简单的道理，那就是城市重心会随时间发生转移。

过去我们常说，买房要买地段，今天我要告诉大家，这句话永不过时。

很多人之所以认为这句话出现了问题，是因为大家对地段的理解太原始，认为好地段永不变，而实际上好地段是会变的。

过去的好地段今天可能就未必是，过去的差地段，今天可能就变成好地段，而地段是否会发生变化转移，需要结合当前的历史背景（时间维度）来看。

1

北京的区域化发展

拿北京来说，整个北方北京是超级大城市，少有，天津虽然是直辖市，但跟北京比起来，实在是没有办法比。

即使是放眼全国，北京依然是中国较好的城市，没有之一，这话我经常讲，也经常招来“不同意见”。

大家都看到了，北京就很难通过单中心的模式发展，因为人实在是太多，单中心外溢早就无法满足城市扩张的需求，所以逐渐衍生出了区域化发展模式。

现在北京城市框架已经形成多区域，多核心样式，北京未来的房价高位，一定会出现在区域核心地段，而非原来的环状价格规律。

我常跟人开玩笑说，千万不要把北京当成一个城市，应该把北京当成一个省，这个省内有多个城市，比如望京、比如亦庄、比如通州，等等。

而各个城市的居民，未来的交流未必有大家想象的那样频繁，因为城市内部可以自给自足，产业、居住、教育、医疗、生活配套等一应具全。

从全局上看，北京这样一个大城市实则是多个城市的集合体，又或者说，一个大城市逐步分化成了多个“小城市”。

这样的趋势在未来会越来越明显，所以提前抢占区域核心地段非常重要。

2

石景山的未来潜力

北京向西，我建议大家多关注石景山，前几年土地几乎断供的石景山，从去年开始放出大量土地供应，今年北京拟供应的66宗地块中，石景山占了5宗。

而土地出让，是关系到区域发展的重要指标。

大概十年前我在石景山住过一段时间，那个时候，首钢还没有完全搬迁，我没有其它事情要处理，就整日游荡在石景山的大街小巷。

由于当时是和首钢有合作的实习，所以干脆就住在了首钢的园区宿舍里。

首钢对石景山的影响深刻而长久，如果从诞生时期计算，到搬离北京，前前后后有90年的时间，大半个江山都是北京首钢的。老厂房，老企业，老公房，老街道，但这导致整个区的未来开发潜力几乎消失。

首钢搬迁之后，石景山迎来了新机遇。

首先，园区改造提供大量了可发展空间，过去石景山整体国企化严重，以传统行业为主，这次趁首钢新园区改造正好引入了大量的新兴产业，增加区域活力。

所以，新规划撇开了以往资源依赖型的发展路径，产业以高端体育，商务金融和文创产业为主，未来会呈现一个多功能的办公区。

不过，看一个区域的发展，不能只看规划，还要看执行能力，石景山因为要为冬奥会提供大量的场地和服务，在2022年之前，相关的配套建设会有比较完成的体现，落地时间表相对更靠谱。

另外，石景山还配套有高级保险产业园和中关村石景山园，2017年中关村石景山园实现全年收入，已经突破2000亿。现在去逛逛石景山，长安街西延线上，现代化的都市气息已经非常浓厚。

我个人判断未来石景山的潜力，要超过丰台。

3

浅山之居

除此之外，石景山区山体面积占地20%，城市绿化覆盖接近50%，自然环境也不可多得，近些年，石景山也开始向西向北发展，打造生态居住区。

过去，对石景山、海淀部分区域及门头沟等区域来说，改善住宅选择不多，主要原因是区域的成熟度过高，品质盘相对要少。当时，石景山新房几乎断供，西部片区的改善需求，继续外溢带，热了门头沟片区，房价高时几乎稳定在6.5万/㎡左右。

在这种强力需求的簇拥之下，新区发展自然水到渠成，单纯就石景山来说，西北区域的五里坨与西山一脉相承，可谓依山傍城，既能躲掉老城的喧嚣，又能吸附浅山的佳境，地脉价值不言而喻。

而今年五里坨的供应量，也足够热闹。

位于五里坨的先进万科翡翠山晓，可以说是目前主城区规模、体量较大的项目，近三年难得一见。

我之前提到过，买房一定要选择大盘，因为大规模的小区优势在于，可以形成完善的居住氛围。万科在翡翠山晓项目周边设置了社区商业、邮局、健身会所等完善的生活配套，全面满足五分钟的生活便利，这是一些小型社区所无法满足的。

地块条件上，万科在翡翠山晓也很有优势，北京土拍政策调整之后，不少土地在达到价格上限之后需要竞拍自持，这也导致了非常多的项目会有不同比例的自持产品。

如果没记错，同样在五里坨的绿城西府海棠和远洋五里春秋，就有20%的房源需要自持，先进万科翡翠山晓很幸运，在进入竞拍自持环节前成交，所以没有任何自持产品，保证了项目的纯粹性，社区品质更为优质。

在社区规划上，先进万科翡翠山晓是5-7层的洋房＋叠拼别墅设计，整体容积率仅有1.55，在大城市中，土地作为少有资源，容积率往往都很高，而万科为了打造宜人居住的品质社区，依浅山建造如此低密度社区，足见其匠心诚意。

产品方面更不用多提，户型设计上，万科相当有经验了。

就拿项目的主力户型90㎡三居来说，7.2米的面宽，超过市场同期同品类产品，南北通透户型设计，也让家庭的通风采光更加良好。餐厅一体整体面积达到20㎡，卧室面宽3.5米，面积达到15㎡，使舒适性与功能性，都得到了良好平衡。

当然，跟产品力同样重要的，是物业。

作为中国排名排名前列的物业，万科物业累计服务多达394万户家庭，超过1194万人口，相当于半个北京城的规模。

更重要的是，万科物业的价值，在二手房市场上，能得到充分体现。有数据统计，万科物业服务的小区往往比周边同时期的小区价格要高出10～35%。

买过万科物业的朋友对此都有体会，你懂的。

据悉，先进万科翡翠山晓项目样板间已经盛大绽放，热销抢购中。地址：石景山区五里坨北师大附中京西分校东侧。来电咨询：400-032-5802 转 353121.