通州新城最后的限竞房产品 单价5.2万上车南北通透两居

京楼无非那点事儿，最近有朋友问我通州的新房现在还能不能买或者说值不值得买，那今天咱就来一起聊聊，看看还有哪些项目我们可以值得一看。

2015年8月14日， 在当时去库存的大背景下，为了保证通州新房市场的稳定性，北京市住建委、通州区人民政府联合发《关于加强通州区商品房销售管理的通知》，至此通州的双限政策正式开始执行，在我看来正是因为有了双限政策才保证了16年北京一轮报复性的房价上涨中，通州的新房价格并没有受到多大的影响，但这并不意味着通州的新房就不能上车了，所以你首先要明确自己购房的目的是什么？

假如你在通州购房是因为工作的需要或者说为了孩子的上学等需求的，那么你完全可以在通州考虑换房，但如果您的购房目的是以单纯的投资为主的话，我个人劝您还是算了吧，毕竟双限的政策还是会在二手房市场买卖时筛掉绝大多数的购房者的，即便我们的通州被定义为副中心，即便未来的城市界面发展会越来越好，那么他也会因为双限的原因导致通州的房价并不能跟您预期的是一样的，所以只有当您明确了自己的购房需求后才能判断是否可以在通州购置房产。

明确了购房需求咱们再来看通州的新房，这几年通州新房的供地跟其他区域比起来可以说是少之又少，限竞房和纯商品房加起来顶天也就11宗左右，并且随着通州购房需求的释放，这11宗新房地块也卖掉了大部分，今天我们要看的就是位于通州新城板块的帅府潞苑

我们先来看看地块的整体情况

帅府潞苑位于通州新城板块内，该地块北侧为潞苑二街，东侧为陈列馆路，南侧为靶场路，西侧为小中河，目前该项目已接近现房状态，小区自身商业目前尚不完善，但可以依托周边得商业配套，地块东南侧有东潞苑农贸市场，向南还有福源生活超市，医疗方面向东可到达友谊医院通州院区，总的来说随着通州新城板块的发展，该区域的城市界面发展也将越来越好，另外该地块属于我们常说的限竞房产品，在2019年2月被通州房地产以18.8亿元竞得，地块楼面价3.18万元/平米，限售均价52508元/平米,该项目于2020年12月30日开盘，截止2022年11月网签114套，网签均价52400元/平米，从销售去化速度来看卖的一般，是因为项目有什么硬伤吗？并不是，原因很简单就是我开头提到的通州双限政策所导致的，只要双限不取消这个影响一定就会存在，所以在通州购房一定要有充足的购房居住需求，否则还是谨慎为好。

适合人群

1、通州本地改善换房人群

2、在通州工作或在朝阳工作的人群

项目规划 通州新城刚需上车盘

帅府潞苑总占地面积39084平米，地上建筑规模59071平米，容积率1.5，将全部建设洋房和小高层类产品，社区共计556户，户型面积为89-160平米的两至四居产品，户型得房率在80%左右，一梯两户精装修。

项目价格 通州刚需上车盘

帅府潞苑限售均价为52508元/平米，目前在售产品网签均价52400元/平米，按照89平米两居户型计算，总价467万起。首套首付186万起可以上车，目前周边在售二手次新房金地格林格林网签价格为41904元/平米。

户型分析： 限竞房中的低密洋房社区

虽然是限竞房产品，但是由于地块拿地时的属性容积率仅为1.6，这就保证了后续产品的功能性和舒适性，小区人口密度没有那么大同时得房率又能很好的保证，甚至超越了他之后的某些纯商品房社区，刚才我们说了该社区已经接近现房状态，如果您在该区域有购房意向，可以自己实地去考察一下，接下来我们就来看看本次帅府潞苑的户型产品。

89两居：在限竞房时代我们更多看到的是89平米做三居，而帅府潞苑的89平米户型只做了两居产品，理由在于为了保证居住的舒适性开发商舍去了一间屋子的面积，将剩出的空间匀给了另外两间卧室及客厅，可以让室内的空间更大，居住起来不会显得很憋屈，但是每个人的想法是不一样的，有喜欢的就一定有不喜欢的，总之89平米面积就这么大不管是做两居还是三居，完全要根据您的个人喜好来决定了。

130四居：帅府潞苑的户型很有意思直接跨过了三居做四居，130的四居采用了当下主流的三面宽设计，客厅的位置还增加了阳台区域，南向主卧做了卫生间套间设计，南向次卧为您单独预留的了衣帽间区域，这个在当下的户型设计中并不常见，同时北向的两间次卧既可以独立使用，也可以根据家庭人口需要进行拆改。

接着我们来看看150平米的四居户型，该说不说150的户型设计超过了市面上多数四居，既可以作为三面宽户型也能看做为四面宽户型，客厅的位置可以根据自身需求改动，南向面宽做到了13.6米，同时该户型了做了动静分区，所有的我是集中在了该户型的东侧，基本上没有浪费面积。

最后我们来看看160平米的四居户型，该户型同样采用了四面宽格局，唯一的问题是户型没有那么方正，客厅位置西向还有两扇侧窗，夏天会有西晒情况出现，北向的两间次卧可以根据家庭人口需求进行拆改，总的来说从整体结构上我个人还是更喜欢150平米的四居。

交通出行 公共交通及自驾出行方便

城市快速路：

朝阳北路、通燕高速、京哈快速路、潞苑北大街、广渠路

朝阳北路位于小区正北，直达呼家楼，全程20公里，距离长楹天街仅7公里，；通燕高速与京通快速相连接，距朝阳大悦城15公里，距国贸约20公里；此外规划中的潞苑北大街将与姚家园路对接，开通后，可直达东三环

轨道交通：

地铁6号线北关站、物资学院站

项目距离最近的6号线通州北关地铁站，物资学院站均约3公里

公交：824路、通60、通70路、615路、667路、824路、111路、专77路、快速直达专线54路、通62路

生活配套 自身配套待建周边配套完善

教育

中小学：兴顺实验小学

幼儿园：通州区育童幼儿园、新苗双语艺术幼儿园、阳光起点幼儿园

商业：远洋悦满街商街、朝阳大悦城、通州万达广场、九棵树罗斯福广场、家乐福、国泰百货、贵友大厦、通州合生汇(规划中)，项目南侧约1.5公里处，运河商务区远洋新光天地大型购物中心（规划中）

医院：龙北京友谊医院通州院区、中国人民解放军第二六三医院、安贞医院通州院区(建设中)儿研所通州院区(建设中)、首都医科大学附属北京潞河医院、首都医科大学附属北京胸科医院、北京中医药大学东直门医院

公园：新地家园城市森林公园

最后咱们来总结下项目亮点：通州为数不多的限竞房社区

1、社区密度低人车分流

2、既适合刚需上车，又适合改善置换

项目不足 自身配套不足、目前社群暂不临铁公共交通出行略有不便