家家户户南北通透 73平洋房首付110万起!房源不多 且买且珍惜

京楼无非那点事儿，大家好，这周咱们来说说北京的西南方向房山，一提到房山就让我回想起10几年前我坐着公交车往长阳、良乡跑的场景，那是我从事房产行业职业生涯开始的地方，那时哥们儿主要负责房山片区各新房项目信息收集工作，隔三差五就要跑过去一趟，但那时可没有现在的地铁房山线，也没有现在你看到的京良路，只有一趟公交车从五棵松出发至少咣当两个小时才能到达，那时的房山遍地都会沙子地，我清楚的记得那时房价在8000元/平米左右，而如今的房山普遍价格都已达到4-5万左右， 也许你会说房山的价格涨幅跟其他区比起来差了一些，对没错确实是，但正是因为特有的价格，才使得房山在房主不炒的大背景下，更适合咱们刚需买房群体上车，这里的配套已经日益成熟、这里的交通也已经四通八达、这里的生活氛围也是日益浓重，而对于刚需来说这就足够了，反正咱就是要住的。自住为主保值为辅，妥妥的上车没毛病，这周我不想给大家讲刚出来的新房，我们可以放到后几期去说，今天要说的这个新房项目现在已经进入的销售的尾声期了，而更多的目的是想通过这个项目让大家更好的了解房山目前的市场情况，他就是京西印玥。

先来看看地块的整体情况

京西印玥这块地是在2020年5月的拍卖中成交，被中建一局和房山新城两家开发商的联合体一起拿下，楼面价1.89万，地块位于长阳路南侧，阳光北大街西侧，地块容积率1.6，地块总建筑面积140242平米，全部规划6层左右的洋房产品，共计1294套房源，这在当时的市场环境下大体量的洋房洋房产品是不多见的，因为在2020年小户型产品并不多见，直到22年开始，我们的小户型产品才开始陆续回归市场，

适合人群

1、刚需上班族

2、对洋房有特殊需求的人群

3、京西房山、丰台区域购房人群

项目规划 低密洋房，距离地铁线路稍远

京西印玥总占地面积87651平米，底衫建筑规模140242平米，社区容积率1.6，是该区域内为数不多的洋房产品，共计33栋住宅楼，全部为6层左右，绿化率30%，户型面积73平米两居、83、89平米三居、106平米四居户型，采用中小套型户型设计，一共4中户型更加适合自住的朋友上车，即保证了价格有兼顾的小区品质，未来居住舒适度还是很高的。

项目价格 对比板块内二手次新价格相对适中

然后咱们来看看该板块的房源价格，按照当时北京市住建委下发的预售证来看，该项目的批证价格在4.18-4.61万之间，从当前项目的网签情况来看签约均价在4.21万左右，说明在该区域大家普遍的心理价位就是这个价格，周边二手房次新原香小镇2月网签报价4万左右，也基本符合周边新房和二手房的价格比例，而且可以很负责的告诉您，这个价格是被买房人所认可的，住建委的官网上该项目的网签率已经接近85%，算上可能还有一些网签滞后性，很可能房源销售已经到了90%，这就足以证明洋房的产品配上4.2万的网签价是有客户买单的，因为数据是不会撒谎的。

户型分析： 洋房的品质刚需的价格

接下来我们看看什么样的户型让京西印玥卖出了如此好的成绩。

1、73A户型，这是南北通透的2居室，别看面积没多大，依然做了LDK的通透格局，而且还是动静分区，再配上4万多价格总价300万上下就能上车一套小两居是不是对于刚需朋友来说还是挺香的，况且还是洋房产品，你在现在的市面上找找70多平给你做两居还是洋房的能有几个？。

2、83B户型，这个户型算的上是经济适用型的小三居产品，U型厨房设计让两个一起做饭不会出现干扰，亮点是客厅的位置3.5米的面宽保证了会客空间，270度的大飘窗设计采光观景效果特别是优质，当然了到了夏天的时候会有西晒的情况出现，所以这个户型特别适合年轻人选择。。

4、83C户型，要说83B是给年轻朋友准备的，那83C中规中矩的格局就更适合年龄稍大点的人了，当然了这也不是觉得，完全还是要看个人的购房的需求。

5、89D户型，从89D做了标准的三面宽设计，之前说过进入二手房流通后南向面宽越大越值钱LDK餐客厨一体，让室内的空间感更强，进门就是客卫在疫情下可以更好的起到进门消杀的作用。客卫外面做了储物空间，稍加改动就能做成客卫的衣帽间。并且主客卫都带了飘窗设计。

6、89E户型：89E您可以把它看成是83B的升级款，套内空间更大了一些，功能性也更强了一些，资金实力够的又喜欢小资情调的朋友89E是不错的选择

7、106F户型：最后是106F户型，同样也可以看成是89D的升级版户型，北向的客卫面积更大居住起来更加舒适，而且还做到全明格局特别的舒适型三面宽设计。

交通出行 周边路网发达且完善

城市快速路：

紧邻阳光北大街、长阳路、良乡西路

轨道交通：

近地铁房山线广阳城站，5站即达郭公庄站，同站换乘9号线，1站可达丰台科技园站；

项目规划有社区巴士服务，无缝接驳地铁

生活配套 商业配套相对完善基本满足日常生活所需

教育

目前地块周边已有北京市高井中学且地块南侧已明确规划了两块教育性用地

商业：首创奥特莱斯、龙湖北京房山天街、绿地缤纷城、北京万科半岛广场、北京熙悦天街等商场

综合商场：首创奥特莱斯、龙湖北京房山天街、绿地缤纷城、北京万科半岛广场、北京熙悦天街

医院：待建

最后咱们来总结下项目亮点： 低密度小户型洋房产品

1、小区全部中小套型面积适合刚需人群上车

2、社区全部洋房产品，用刚需的价格上车洋房的品质

项目不足 地块西侧有京广线，对噪音敏感的朋友需要注意，但是经过现场实测，京广线路过时声音并不大车速较慢，不过这一点还是因人而异。