土地以宗地为单位进行登记，土地的合并与拆分，专业的说法就是合宗和分宗。宗地的划定，一般需要通过地籍调查程序和权属来源考证程序。宗地一经确定，不得随意调整。

土地的合宗和分宗在实践中并不少见。将零散的土地整合利用，或是将成片的土地进行区分，这项工作做好了，大大有益于提高的土地的利用效率。但换个角度看，宗地的用途和面积毕竟是土地利用总体规划和城乡规划制定好的，随意的合分宗地，既有悖规划，又影响土地的长期发展。

《关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）指出，宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。通常来说，宗地的分割较为容易，在不改变土地规划用途的情况下，不过是单纯地以一变多。这样的分割常常是用来方便抵押和转让，部分宗地是不能抵押、转让的，但分设的宗地可以。涉及改变原有土地用途的，不仅需要规划部门批准，还需补交土地出让金。土地合宗相对就麻烦多了。

土地合宗中有两大难点，一是剩余使用年限不统一，二是土地用途不统一。使用年限不统一肯定没办法颁发统一的土地证，这对于某块使用年限较短的土地就涉及到提前续期的问题了。鉴于目前我国土地使用权提前续期的政策少有和实践困境，尚不具备办理提前续期的条件，实践中一般不予以办理。广东的三旧改造中对这种情况倒有规定，合宗后用地的使用期限按照原土地使用权出让合同剩余使用期限最短的进行约定，避免了续期问题。但这毕竟只是一时一地的政策，恐怕不能推及全国。

土地用途不一致则涉及到土地用途变更的问题，这方面只需要依法办理土地用途变更审批手续，保证拟合宗的土地性质、土地用途基本一致即可。

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