北京土地市场执行两年之久的“限地价竞房价”出让规则终于出现了解封曙光。

春节前，随着门头沟永定镇和密云区溪翁庄镇两宗未限定商品住宅售价地块的推出，标志着北京限竞房大一统的局面被打破。

过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。

自2017年到现在的两年多时间里，北京共出让了93宗限竞商品房地块，可开发的限竞房规划总建面约为821万平方米。

821万平方米的限竞房开发面积究竟有多惊人，由市场供销存层面的三组数据对比，可以直观地体现出来。

其一，由市场供给来看，自2018年6月开始陆续上市后，限竞房的预售许可面积为322万平方米，在短短8个月时间里，一举占到商品住宅供量的六成比重，但还有499万平方米限竞房有待上市。

其二，由市场需求来看，限竞房累计成交面积为73万平方米，已供应未成交的面积达到249万平方米，叠加土地已出让但限竞房未上市部分的全部库存为748万平方米。

其三，由库存去化周期来看，限竞房在8个月销售周期中的签约总面积为73万平方米，按此推算，目前库存限竞房的静态去化周期长达82个月。

同质造成滞销，滞销形成库存，库存挤占资金，资金影响再投资，长此以往，这股襟起于土地出让规则青萍之末的风波，恐将成为掀起楼市动荡的浪潮，让市场陷入僵局。

截止目前，93个已出让的限竞房地块中，仅有43宗地块（41个项目）取得部分或全部住宅面积的预售许可，并推向市场销售，还有50个地块仍处于开发前期。

这50个地块中，除去2019年刚刚摘牌的7宗限竞地外，2017年和2018年出让的43宗地块，理论上年内均可完成前期的报规报建手续上市销售。

然而，其中有11宗地块出让于2017年，时间最早的一宗地块拿地迄今已有两年，但仍未上市销售。

至此，北京限竞房虽然优质达成了“抑需求、稳房价、控预期”的政策初衷，但却因庞大的土地供量、地段位置的集中、产品的严重同质化，衍生出新的市场去化问题。

背负着748万平方米库存的房企们如芒在背，仅50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元，748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元。

房企面临着业绩与资金的重压，却在地段、产品、价格的重重管控下，几乎丧失了自主调节行情节奏的所有工具。

作为一把双刃剑，限竞房的不利因素正在浮现，并上溯作用于事件源头的土地市场。

开年之初，门头沟龙泉镇、大兴庞各庄两宗住宅用地双双流拍，虽然该地块的住宅部分均用于建设“共有产权房”，但土地市场的遇冷已经令政策与市场的博弈得以尽显。

而两宗未限价地块推出后顺利出让，可以说在市场对调控政策的适度微调给出的积极反馈，其实，土地市场松绑的脚步还应迈的更大一些。

首先，“9070”应当尽快取消。单套面积为何限定为90平方米？小户型的产品配比为何限制在70%？一直以来，并没有看到足具支撑的理论依据。更何况，这一规划条件限制早已在2010年-2013年的市场周期中被印证弊大于利。

市场在发展、行业在进步、需求在升级，我们却还用十年前的老眼光来评判当下的楼市，本身就是一种倒退。

其次，一次性规划未来五年的土地供给带有强烈的计划经济属性，商品房已经滞销，生产资料却还在源源不断地推出，造成更大的去化压力，其实，建设用地的推售本应结合微观市场需求而动态调整。

最后，应对限房价地块制定更为清晰的标准。城市发展的结果本就应当体现在资产价值的增长中，占据更多土地资源的居住产品也理应让拥有者付出更高的成本代价，因此，对于这些地处城市核心区，以及低密度地块不应再继续限定售价。须知任何商品，只要价格低于价值，必然衍生寻租空间，也会造成更大的不公。

不能用长期性政策来处置周期性的市场问题。当前，在行政手段干预下，楼市的短期高热已经得以降温，市场问题终将交由市场去自行调节平衡，混沌的楼市也亟待回归常态。