前两天，在朋友圈看到有人这样感慨：都说楼市在下行，但为什么开盘售罄的楼盘屡见不鲜？

这还是一位业内人士发出的疑问，

『地产营销人』觉得代表了很多人心中的困惑，值得简单剖析一下。

首先，所谓的楼市下行主要体现在成交量上，整体看北京市场的成交量确实同比有很大降幅，但对于新房来说，受控的网签速度是一个制约因素。如果把积压的网签量释放出来，未必见得成交量下滑这么明显。

其次，都说二手房价格有松动，但你去中介门店看看，正常想要的房子价格一点没便宜。

所谓降了价的都是附带苛刻条件和特殊情况的房源，不是全款在一个月之内付清，就是社区或户型令人惨不忍睹，想买占便宜又好的二手房跟中奖彩票机率差不多。

较后说说为什么楼市低迷，但依然会有新盘售罄？

其实，也并不是所有的新房都卖得很好，开盘能售罄的也仅仅是一小部分项目。在如此周期里，开盘热销是一种能力，当然要广而告之。这不仅是项目品质受到客户认可的明证，更代表了营销人操盘水平的高度。

越是艰难的市场，越是分化严重。热销项目强者恒强，占尽势能红利，而大部分品相一般的项目则消弭于无形，沉寂于无声。

所以，对于购房者而言，从热销信号去寻觅符合自身需求的楼盘也是一种置业捷径。

另外，『地产营销人』在跟朋友们提供购房建议的同时，也发现了一些置业决策中舍本逐末的问题，需要在此及时分享出来，希望能帮助到大家。

1、优先选择大社区

这是一个常被人忽略的问题，因为人们对于沙盘上的社区规模没有大小概念，对几万、十几万、几十万平米的项目体量没有亲身感受，结果在置业时就不太关注此类问题。

但『地产营销人』告诉你的是，社区规模很重要，将直接影响未来居住的品质。

首先，什么规模的社区算是大？

如果放在十年前，建筑面积50万平米以上的社区还比比皆是，例如：世纪城、富力城、星河湾、萬橡府等，但现在随着供地风格的转变，超过20万平米的就算是“大社区”了。

其次，“大社区”到底好在哪儿？

一方面，居住人口的集中会带来社区的繁荣和活力，这就如同大城市更具吸引力的逻辑一样，人气足、发展快、效率高。由此能降低社区运营成本，丰富配套种类，形成居住氛围。

另一方面，由于社区大，建筑密度和绿化率都会实现较优匹配，经常能在小区中看到近百米的楼间距和几万平米的园林绿化。

其中仅绿化面积一项就有可能超出其他项目整体占地。

这就为业主造就了更大的社区室外休闲空间，扩展了活动范围，共享了更多绿地面积。

所以，买大不买小，对于社区来说很重要。

2、关键性配套不能远

在售楼处，置业顾问在介绍项目周边配套时一般会做夸张性的介绍，让人感觉配套很多很丰盛的样子。但具体到买房决策，配套不在多，而在精、在近。

先说“精”。其实有时配套的多并不是我们所需要的，真正在生活中依赖性比较高的是几种关键性配套，譬如说一个地铁站、一个购物中心、一个医院、一个好学校、一个公园。除此之外，其他配套都是锦上添花。

再说“近”。上面提及的关键性配套不能远，较好大部分都能在步行可解决的范围之内，也就是方圆一公里内的生活半径之中。

但现实是，这一指标相当苛刻，很多项目会把配套吹得天花乱坠，但能做到近距离的关键配套却没有几个。

3、空间大小是相对的

对于户型的理解，购房者通常都会把概念混淆，尺度大不代表空间大，空间大不代表功能全。

在过去，我们经常能看到120平米的两居，170—180平米的三居，240—260平米的四居，从尺度上来说堪称奢侈，但住起来却不实用，很多空间被浪费，很多功能出现缺失。

这些年，人们的居住观念发生了转变，同样的面积尽可能增加居室，复合功能，在提高空间利用效率上下功夫，不仅购房的总价能得到适当的控制，在满足家庭成员不同生命周期的居住痛点时也能做到游刃有余、从容应对。

空间的大与小是相对的，有的房子面积大，但进去感觉空间小；有的房子面积小，但住进去感觉空间大，其中的差别全在于开发商经验的积累和对居者生活细节的观察体悟。

说白了，房屋的每一平米面积都是我们花几万，甚至十几万买来的，让每一平米在空间中都能有效利用，让每一平米都能参与居住功能的施展，这样的房子才算物有所值。

『地产营销人』发现，

置业升级的过程，也是人们追求心理平衡的过程，置换不可能带来全部需求的满足，但关键生活痛点能够得以解决，而其他要素条件的期望值可适当调低。

细看刚刚过去的10月楼市成交排行，丰台区域依然为市场热点所在，其中由中粮天恒联合打造的天悦壹号成为8万以内新房成交销冠楼盘。

据悉，天悦壹号首次开盘便斩获了20亿的爆红业绩，随后续网签开闸，签约额扶摇直上，开始向区域销冠进发。

天悦壹号，“纯居”大规模社区，2015年由国企天恒与央企中粮联手拍得地块。项目占地10.6万平米，建筑面积23.3万平米，是如今北京市场上罕见的四环高端居住大型社区。

丰台槐房板块

项目所在的槐房板块是南城丰台核心发展地带。随着北京《总规》的出炉，首都功能将进一步集聚、明确，丰台作为主城六区之一，格局再次重塑。

一方面，丰台本就拥有先天的生态资源优势，依托首都的整体规划及升级改造以后，丰台区域的生态体量实际上超过了北部的“奥林”。

另一方面，丰台区已有的丽泽商务区、中关村科技园以及后续建成的首都商务新区，多重生态、产业和居住价值的叠加，将丰台拔升到少有的高度。

“北有奥森，南有槐房”，环绕天悦壹号项目的，包括：北京国际汽车露营公园、世界公园、槐新公园等

12大城市公园在内的生态资源及2200亩国际足球小镇，在加以连接、整合、升级之后，将形成南、北两大城市生态绿化对称的格局，对此其他板块只能望其项背。

中曌广场

几大关键性配套距项目仅有咫尺之遥。

1、天悦壹号

东侧与槐房西路间隔80米左右，后期将建设成为5万平米的城市文化体育用地，可以满足社区业主对于运动休闲的需要。

2、地铁4号线的新宫站紧邻天悦壹号，步行距离约为500米。未来该站将于规划中的L5、L6以及建设中19号线形成四轨交汇。届时，一站四线将在此得到实现。

3、与项目隔路相望即是槐房万达广场，直线距离约为800米，超大型购物中心可满足所有生活所需。

槐房万达广场

一站地铁之外，还可抵达荟聚、宜家、鸿坤广场、华联等各大商超，即将开业的体育商业综合体中曌广场、花香奥特莱斯等商业配套也指日可待。

4、天坛医院于花乡桥的新址已于9月15日开始搬迁工作，根据计划将于12月底开始运行。占地面积425亩，建筑面积36万平方米，为原址4倍的新天坛医院，床位总数从现有的1150张降增加至1650张，周边居民享受先进医疗服务不再遥远。

新天坛医院

在打造产品上，天悦壹号特拿出9个月时间，走访调研了多达40余个项目，在经历26轮方案调整之后，终给出了回归居住初心的解决方案——23万平米低密墅区。

借助于地块规模优势，天悦壹号特拿出7万平米的土地来建造园林，为社区预留出更多休闲空间，让业主在家门口拥抱自然、回归健康。

天悦壹号样板示范园林

社区中138—170㎡全景洋房，180—220㎡独院叠墅全产品系的规划，得以满足不同置业者改善性的自住需求。

为了兼顾“上有老，下有小”的家庭结构，天悦壹号将全部平层产品皆设定为四居室，符合“三代同堂”的居住功能，在适当匹配户型面积和承受总价的基础上，让客户有了“一步到位”的终极选择。

天悦壹号样板间（客厅）

特别是之前热卖和即将加推的138平米产品，实现了三套房系统设计，南向三面宽，南北通透餐客一体空间，儿童房和书房既可合一又能分离，增加了功能的复合性和拥有“二胎”之后的居住灵活性。

而具有强大收纳功能的厨房、衣柜系统等附加值设计，以及可作为栽种花草和洗衣空间的小阳台设计，让该户型获得了舒适性、实用性、温馨感。

天悦壹号样板间（厨房）

建造符合人性的、“用来住”的好房子，打造更适合全家人生活的、温情的、诗意的社区，这便是天悦壹号所坚守的“建筑的初心”，也是其大获赞誉，赢得热销的根本原因。

据悉，天悦壹号将在本月乘胜追击，应客户的热烈需求，加推约126—138平米的墅景四居产品，相信后市会助力项目销售额再攀高峰。

约138平米户型示意

所以对于购房者来说，当下不必追求面面俱到，抓住自身家庭的核心诉求，让所选楼盘在大调上有优势、无硬伤，在局部上有特点、有突破，以此为置业原则一般都能心遂人愿。