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房产是家庭财富的重要载体和象征。在现实生活中，买房卖房是老百姓理财的重要形式。对买房而言，什么时候买，买多大面积的，才能较省税？对卖房而言，什么时候卖，需要注意什么事项，才能较省税？这些问题看似简单，但操作起来并非易事。如果能掌握好政策规定，进行精心筹划，就可以少交不少税款，毕竟房产交易需缴纳的税款是一笔不菲的数目呢。在此本文作以梳理分析。

一、购买一手房住房（只需买房人交契税）：

（一）购买家庭不多住房，面积在90平米及以下，减按1%缴纳契税（《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%-5%）；面积在90平米以上的，减按1.5%缴纳契税(按照成交价或存量房交易计税价格乘以适用税率，下同)。为两档税率。

（二）购买家庭第二套改善性住房（指面积不超过144平米的普通住房），面积为90平米及以下，减按1%缴纳契税；面积在90平米以上的，减按2%缴纳契税；面积大于144平米的非普通住房不享受优惠税率，按照3%缴纳契税。为三档税率。

我们发现，购买一手房需要注意三个要点：一是须是家庭不多住房，为此如果想买房，可以先把其他房子卖掉，使自己成为无房户（房管登记中心有记载），就可以享受不多住房的待遇，契税税率较高才1.5%，可以节税一半；二是注意面积的三个档次，90平米及以下，90--144平米，大于144平米。面积越大税率越高。很多人买了145平米、148平米，到头来多交了不少税，悔之晚矣。房地产开发商如果按这三个档次的面积来盖房子，肯定会受买房人的欢迎，这是否可以成为一个营销策略呢？

需提供的资料：购房人身份证原件、购房合同正本、竣工决算书、购房发票、补充协议（购房合同与竣工决算书面积有差异的需提供）。如符合上面的契税优惠政策，需到不动产登记大厅开具家庭住房情况登记证明。注意：买方需在不动产登记中心调取不存在两套以上房产的书面证明。

二、二手房买卖交易（办证两年或五年是关键）：

出售住房，买卖双方均需缴税，但时间不同，缴税不同。这里主要有一个两年或五年的时间界限，关乎到交不交税，十分关键。

（一）契税完税证或房产证填发日期满两年：

卖方：免征增值税；属于家庭不多住房，且房产证填发日期满5

年暂免征收个人所得税。

所以，房子缴纳了契税或者办了房产证满五年后再卖的，就可以免增值税和个人所得税。也就说满五年卖的就不用交什么税了。

免征增值税的政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营

业税改征增值税试点的通知》规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”

买方：1.属于家庭不多住房，面积在90平米及以下，减按1%缴

纳契税；面积在90平米以上的，减按1.5%缴纳契税。

2. 属于家庭第二套改善性住房，面积为90平米及以下，减按1%缴纳契税；面积在90平米以上的，减按2%缴纳契税；面积大于144平米的非普通住房不享受优惠税率，按照3%缴纳契税。

（二）契税完税证或房产证填发日期不满两年：

卖方（需缴纳增值税、个人所得税、印花税）：按房产交易系统评估价（购房合同价格高则依合同价），全额缴纳5.67%增值税及其附加；

个人所得税  按差额20%或全额1%缴纳。（差额=转让收入-房屋原值-已缴税金-合理费用）

说明：卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证，或者主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，按照转让所得20%计算缴纳个人所得税；卖方无法提供完整准确的房屋原值凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税以本次交易价格或存量房交易计税价格乘以核定征收率1%计算缴纳。

实际操作中，个人所得税的征税原则按差额20%或者1%哪个少按哪个征收。

可见，不满两年卖的要比满五年卖的，多缴纳房价全额6.67% 的税金，实在是差距悬殊啊。是两年内必须卖，还是2—5年期间卖，还是坚持到5年后再卖，要好好规划，就可以节省一笔不小的税费呢。

买方（只缴纳契税）：1.属于家庭不多住房，面积在90平米及以下，减按1%缴纳契税；面积在90平米以上的，减按1.5%缴纳契税。

2. 属于家庭第二套改善性住房，面积为90平米及以下，减按1%缴纳契税；面积在90平米以上的，减按2%缴纳契税；面积大于144平米的按照3%缴纳契税。

需提供的资料：（1）房主与购房人身份证原件；（2）房产证原件；（3）存量房买卖合同（房改房、经济适用房需提供原房主夫妻双方的身份证）；（4）房管部门原房产档案；（5）购房发票和契税完税证明；（6）如符合上面的契税优惠政策，需到不动产登记大厅开具家庭住房情况登记证明。

三、营业房买卖交易：

购买一手房营业房：

1.契税  按购房总价款乘以3%的税率全额缴纳。

2.印花税  按购房总价款乘以万分之五的税率全额缴纳。

需提供的资料：购房人身份证原件、购房合同正本、竣工决算书、购房发票、补充协议（购房合同与竣工决算书对房屋面积有差异的需要）。

购买二手房营业房：

买方：1.契税  按3%全额缴纳：评估价全额×3%。

      2.印花税  按评估价乘以万分之五缴纳。

卖方：1.增值税及附加  按差额（评估价-原值）的5.6%缴纳增值税及其附加，按差额的0.07%缴纳水利基金。

2.土地增值税  按增值额的30%-60%缴纳。

3.个人所得税  按差额的20%缴纳（差额=评估价-原值-印花税-土地增值税-上次契税）。

 无发票又无契税完税证明的按全额1.5%缴纳个人所得税。

4.印花税  按评估价乘以万分之五全额缴纳。

需提供的资料：房主与购房人身份证原件、房产证原件、原始购房发票、原契税完税证明、存量房买卖合同、不动产登记中心调档资料（查清房屋是否有共有人、是否有他项权利登记等）。

可见，卖房子的要比买房子的缴纳的税款多多了。

按照有关规定，购房人在办理房产证之前，必须先到税务部门缴纳相关税费，然后持完税证明到房管部门申请办房产证，即“先税后证”。即买卖房屋需缴纳应纳税款是办理房产证的前置条件。

现实中还经常碰到继承房屋和赠与房屋如何缴税的问题。这个问题税法的规定比较复杂，应结合《中华人民共和国民法总则》、《继承法》等法律法规进行理解。限于本文篇幅，将另文专题介绍。这里简要说一下。

对于法定继承人（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房屋遗产的，不征收契税和个人所得税。

对于无偿赠与配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；或房产所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，对当事双方不征收个人所得税，赠与方免缴增值税。除上述规定的免税情形外，房屋产权发生转移应按规定缴纳相关税款。

四、运用房产和土地涉税综合管理系统评估

房屋买卖双方在交易时要签一个买卖合同或协议，上面要写明房屋的交易价格。有的人为了少交税就协商把价格标低。但到房管局办过户时，必须先缴清税款递交完税证，才能给办理房产证（即先税后证）。为了取得一个客观公允的房地产价格，税务部门开发了房产和土地涉税综合管理系统，进入其中的存量房交易管理模块，进行评税。如果评估系统评出的价格高于合同价，就以税务评估价格为准；如果合同价高于评估系统评出的价格，就以合同价为准；即孰高原则。

具体录入信息：输入买卖双方的基本信息，其他处房屋产权证书号、购买方套次、卖方套次、原取得方式、房屋地址、面积、市场价格等项，均需根据合同、房产证、不动产登记信息查询结果证明及提供的其他资料准确填写，评估生成房地产计税价格。

五、录入金税三期系统征收税款和信息共享

在确定房地产计税价格后，就要进入金三系统存量房销售信息采集模块录入信息、缴纳税款了。信息是根据房产证与不动产登记信息查询结果证明上提供的信息进行填写的。程序是→录入卖方信息（房产证有共有人，身份证信息都要录入，所占份额和交易份额根据共有人数划分比例）→录入购买方信息（二手房买卖合同备案几个人，身份证信息都要录入，所占份额和交易份额根据备案人数划分比例）保存→是否进行存量房交易申报→是，然后录入评估价格，根据涉及到的税种，再录入相关数据，计算扣缴税款。

在互联网大数据支撑下，多部门共治共管共享相关信息。借助政府大数据云，公安、人民银行、金融监督管理等相关部门须协助税务机关确认纳税人的身份、金融账户信息等。政府多个部门实现了房产交易信息的全国互联互通。个人转让不动产的，税务机关根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。从而在税务、房管、银行等多部门建立了完备的监控网络，个人在全国进行房地产交易、登记、纳税等情况尽在掌握，税务大透明机制已经建立。这也为房地产税的开征创造了条件。纳税人要用好用足税收优惠政策，做好经营规划，科学管理，降低成本，规避风险，依法纳税，实现效益较大化。

作者   吴 声  税务公职律师

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