2024年是房地产变幻的一年，很多早就习以为常的事被改变，新的方向出现，分化扩大，

2025年天崩开局，买房思路也必须跟着变化，

基于此，今天咱也不说别的了，跟大家分享一点2025年的买房建议，未来变化就藏在其中！

希望大家在新的一年，能如愿安家落户！无痛置换！

No.1 大多数朋友当下更适合买二手而不是新房

2024年全年的成交量减少了30%，但二手房随着每一次政策的推出，成交量都屡创新高。

这个结果无非就是三个原因造成。

第一个就是二手房现在确实能捡漏，有性价比，

二手房的价格纯市场决定的，对市场的反应更真实也更迅速。但是新房像2018年-2020年那种价格倒挂，新房品质更好还比旁边二手房更便宜这种情况，现在基本上已经没有了。

今年这种特别好的新房地块像永丰北、功德寺已经非常少了，而且还贵。

第二个就是新房选择变少了，像2023年61块地，到了2024年大概是41块，这个整体的供应量少了三分之一，能符合您需求的，品质也还说的过去的，确实选择都变少了。

三、像当前这种经济环境确实一般的情况下，你没发现，新房配套推进建设都变慢了吗？

那说白了就是您配套现在的确定性就决定了您这房子未来居住的舒适性以及流通性。

北京房地产市场目前整体还属于二手市场占大头，如果着急配套、书包🎒，建议可以多看看二手，毕竟这个行情下，你真的可以“砍”出性价比。

No.2 买新房3个当心

首先是产业，并不是所有产业都有价值，尤其文化、智能制造、传媒，有些产业孵化时间长、变现能力有限，有些则是因为很难实现规模效应，所以都很难短期实现板块价值托举，

讲大白话，你买这些产业周边新房，除了你支付溢价，没啥好处。

其次，买新房要对比你邻居的签约价，不是八卦，是要判断你成本有多少安全垫，你的邻居是未来砸盘最大的隐患。

最后，不要买错配盘，尤其非改善地段的改善。说白了，你站错队了，小心风口赶不上，还吃瓜落。

No.3 不要高杠杆买房，就是不要贷太多的款

当前政策，大多数都是去降低首付比例，降低购房门槛。

同样是五百万的房子，之前30%首付的比例，现在15%首付，还完贷款加上利息这些总购房成本几乎是没有什么变化的。那啥变化了呢？月供多了啊。

所以现在为了减轻压力，真正去核定自己预算的方式应该是由自己的月供能力去逆推能贷多少款以及总价能买多少房。

No.4 不刚需自住的话，不建议买太大户型

买房其实你还是得考虑流通性的，好多人觉得买了我自住就一直住下去不就得了吗，不用考虑变现。但是漫漫人生路难保没变数，资产最重要的还得流通，真遇到点什么事咱该卖能卖，卖得出去这才不难受。

北京的每个区域其实都有它主流的总价段跟户型面积段，预算有限情况下宁选城区老破小，他也不选郊区老破大，因为那个流通性是更差的。

No.5 北京一般都是两居的流通性大于三居大于一居

原因是什么呢？其实是供应跟需求端共同决定的。

北京房价确实贵，所以你想买三居跟四居这个确实总价段很多人够不上。

再者就是供应端，其实北京大多数区域您看在过去这个户型设计比南方落后一代的情况下，两居确实是绝大多数区域的主流成交面上基本上都能看到五成左右。

如果您看的是刚需小三居，那今年开始，大量90平左右三居限竞房的流入，将冲击市场，主要分布在昌平、大兴、房山包括丰台这些区域，他们都是拿房本五年之后才能流入到二手房市场去交易的。今年正好时间陆续到了。

另外，如果买新房，尽量买三面宽，因为户型代际差异逐渐凸显了，新房越来越多卷三面宽了，你买个两面宽的，没有优势，还有新房溢价，不老划算。

No.6 选地段选小区除了看配套、产品外，咱也得看看数据

你去评价一个小区它流通性好不好，看成交比肯定是一个很重要的数据，指的就是小区待看多少次能成交一套房源。

北京近两个月的平均数值基本上是待看六十次成交一套房，这是市场的均值，

你可以看一下你那小区是强还是弱。

另外同样这个能表现流通的还有换手率，包括价格回调时期它价格波动的区间是8%还是15%还是12%，都可以去横向对比。

No.7 避免急中出错

如果是刚性需求，就是需求已经贴脸了，马上就要孩子上学，马上就要结婚，必须得买房了，那您最近呢也不用太着急，急中出错。

现在基本面是没变，别听现在很多人说“最近有些小区开始跳涨”，

这个跳涨是因为之前这房源攒了这么多，您好谈价，最近成交量大起来之后他可挑的房源少了，那业主心态可不就变化了，这种一般都是区间的。

当重新进入价格博弈期之后，慢慢又会开始成交，像最近不减速了吗，攒的房源量又多了，那就又开始能谈价，这都是一个动态的平衡。

咱经济大环境包括收入预期没变，北京大中介前台12万8的二手房，7.9万套新房，可挑的房源还是很多的。

No.8 交通跟学校依旧是价格支撑的重要因素

现阶段买房，交通跟学校依旧是房产价格支撑的一个重要因素。

交通决定了什么样的人能买您这小区，他决定了您未来的受众，受众多他必然就好流通。

学校，确实现在在做这个教育均衡，在做教师轮岗，但不变的是就近入学。

只要是租售没有达到完全的同权，比如说您这个租房上学顺位都能跟买房一样了，那么这个学校的好坏依旧是支撑房价的一个很重要的因素。

但是！如果新房，不要被名校集团校迷惑，村小换个名还是村小。

No.9 着重去看套内的单价

提醒大家，接下来买房，着重去看套内的单价。

因为过去咱都按建筑面积的房价单价算，但是随着好房的计划，包括第四代住宅的推出，未来，得房率会越来越高，现在也有很多城市都开始说“取消公摊”，那就说未来可能大家再去讨论一个房子性价比，说房价的时候，可能就都变成了讨论套内使用面积的单价了。

所以，有一些像塔楼它得房率极低的，到时候缺点就原形毕露了。

No.10 房子的品质越来越重要

除去地段之外房子的品质确实越来越重要。

因为随着好房子计划的推行，未来这种什么架空层做会所等等变革会越来越多。

除非您这房子有地段的绝对优势，简单说就是周边都很难再有新房的位置，像二环以里，否则如果地段普普通通，比如四环五环，未来边上可能还有新房，不那么稀缺，你就得注意品质了，否则可能会被后来的新房在品质这件事上卷死。

No.11 户型楼层同样重要

现在得花更多的精力在挑户型跟挑楼层上了。

过去市场好的时候，只要挑对地段挑对小区，普涨都不会落下，

但是现在的市场，自住的买家不再指望房子增值，那好楼层，好位置的户型他就迎来春天，不好的肯定被挑剔。差距会慢慢显现。

No.12 年轻人尽量选核心区

对年轻人而言，最缺的是社交、学习、和陪伴家人的时间。

把时间耗费在通勤上，不如核心区买个通勤较方便的房子。

等自己成长起来，再置换也不迟。

总而言之，根据需求买房子，不一概而论。

No.13 2025是刚需上车友好年

2025年是刚需上车友好年，更是上车核心区友好年。

首先，房子不仅仅是用来住的，更要考虑未来的预期价格。

买房的尽头是地段。核心地段不仅稀缺，还有人流量大，流通性强。

具备流通性强，那么必然房价波动大。

很明显，现在波动到了房价低谷期。普通人无法实现真正的抄底或触顶，摸清自己的需求后，当下就是最好的时机。

以上是我总结的25年买房的建议，希望能帮普通人少走弯路。

来源：十万个凭什么