本文来自“慧悦财经”

纵观今天的港股大盘，涨幅较高的莫过于“牛股”万达酒店发展(00169.HK)了，成交额1.56亿，成交量1.55亿，全日振幅达155.17%。还未收盘，各种“狂窜”、“猛涨”、“暴涨”的字眼就已经出现在各大新闻版面，引发了广泛的关注。在此之前，万达酒店发展(00169.HK)持续了快两年的走平，今天的突然上涨，笔者认为用“闪涨”较为恰当。而此次闪涨的直接导火索就是，今天万达与融创中国发布的联合公告：融创中国(01918.HK)以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。据报道，这次交易的总额达到631.7亿元。

听说，较近地产商流行“卖卖卖”?

较近呀，地产大亨们可一点没闲着，大动作频频。就在几天前，潘石屹将SOHO中国北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO出售，加上前不久以35.73亿元售出的上海虹口SOHO，潘石屹通过售卖物业回笼资金100多亿元。而今天王健林也开始割起了“心头肉”，卖掉76家酒店和13个文旅项目给融创，包括10天前刚刚营业的哈尔滨万达城!

潘石屹在接受采访时表示，不会再拿地开发新项目，他认为“随着北京市的关于商业物业的文件出台，就标志着商业物业除了整售这一条路，其它的商业模式已经不存在了。就是一个大的政策环境已经发生了变化，逼得我们只有一条路了，没有第二条路可以走。”笔者不知这段话是否可以理解为，政策环境的变化，让SOHO、万达文化旅游城易主，“拿地建房的模式”已经走到了头?

万达在做什么?轻资产转型中?没错!

然而，如果说万达是被迫卖掉项目，笔者是特别不相信的。一向走在前列，“引领风骚”的万达，不会无缘无故地卖掉赚钱的项目。要知道，万达城在万达的业务中，那可是“举足轻重”。财报显示，2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产;服务业净利润(未经审计)占比超过60%，也大于地产开发利润。而文化产业2016年收入占万达集团整体收入比重超过四分之一，已经真正成为万达的支柱产业。

那么，万达出卖文旅城、酒店的背后的动机在哪里?莫不是为了轻资产转型，重回A股市场了?让我们来算一笔账：

截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元，据业内人士估计，其资产负债率大约为70%。其中，短期借款为12亿元，一年内到期的非流动性负债达233亿元;长期借款和应付债券分别为1183亿元和817亿元。这次交易，万达将获得631.7亿元资金，假如万达商业的负债不变，将直接使得负债率下降5%!

因此，笔者认为，万达此次的“卖卖卖”是出于“轻资产转型”的一次重大决定。此次转让的一个较直接结果就是万达债务水平大大降低，使其“轻装上阵”。就像王健林所说：企业经营的较高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱!

未来“空手套白狼”要怎么做?

“轻资产化”不是谁都能做的。实际上，只有真正的“大品牌”，才可以靠品牌赚钱。我们可以看到，在万达商业与融创中国的公告中，虽然涉及资产的买卖数额庞大，但实际上买卖的条件也十分苛刻，“四个不变”的内容，将万达“空手套白狼”的野心展露无疑：

1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控;

4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

这字里行间都在透露，万达城还是“万达城”，还是一样的配方!

实际上，不知不觉中，万达在“轻资产”的道路上，已经走了挺远。在2016年四季度，万达就已经连续与中信信托、民生信托、富力集团等新签约了90个万达广场，共1050亿元投资合同。今年6月28日，万达与中信泰富(00267.HK)签署合作，后者旗下的商业项目将委托万达商业运营管理，并使用万达广场品牌。

也就是说，很可能未来的万达模式将分为两种：一种是投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，利用信托方式类似REITS实现，万达负责找地、建设、招商和运营。而另一种就是合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成，类似与中信泰富、融创中国的合作。

总结

从此次万达酒店发展(00169.HK)闪涨46.55%出发，万达正在酝酿一场“轻资产”的变革。整个商业地产届正面临挑战，随着各项政策的出台，未来商业地产开发会受限，地产商们也正因此积极转型。

两年前，王健林接受采访时说，“我们定了一个目标，5年内把万达拥有的规划为7000万平方米的销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”这意味着，万达要在5年内去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。万达正一步步践行王健林的构想：“生意做得较牛的是拿别人的钱做自己的事”。此次卖地给融创，就是在“轻资产”道路上一步跨越式的前进。笔者推测，如若万达完成去地产化、轻资产转型，一般来说，地产行业一般市盈率10左右，而服务业的市盈率则高达30、40也不为过，万达的盈利能力将更加提高，以全新姿态重返A股市场也是有可能的!恐怕，到时候王老板的“小目标”可能都不止“一个亿”咯!可怕!真是不敢想!

（编辑：肖顺兰）